Эксперт онлайн
×
Борисенко Ольга
Эксперт «Моё дело»
Вопрос задан 16.12.2019

Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры, полученной в дар? Квартира была получена физическим лицом – резидентом по договору дарения в январе 2019 года. Оценочная стоимость 100 тыс. руб., кадастровая стоимость 2 241 363 руб. Квартира была продана в ноябре 2019 года за 1 895 000 руб.

Ответ подготовлен 17.12.2019

Нужно платить НДФЛ.

НДФЛ не облагаются доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев (за некоторыми исключениями).

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Подтверждение: п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Вывод: если одаряемый гражданин является по отношению к дарителю членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ, он не должен платить НДФЛ с полученного дохода при получении дара.

Если речь идет о дарении недвижимости от иных физических лиц, которые не являются членами его семьи и (или) близкими родственниками (письмо ФНС России № ЕД-4-3/11325 от 10 июля 2012 г.), то налоговая база в таких случаях определяется исходя из рыночной стоимости подарка.

В частности, при дарении недвижимости для определения стоимости могут служить следующие источники:
– отчет независимого оценщика;
– данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученные из государственного кадастра недвижимости;
– сведения об инвентаризационной стоимости недвижимости, полученные из органов технической инвентаризации (письма Минфина России № 03-04-05/55266 от 28 сентября 2015 г., № 03-04-07/61655 от 2 декабря 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/25718 от 11 декабря 2014 г.), ФНС России № БС-3-11/1631 от 10 марта 2017 г., п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.).

Платить НДФЛ самостоятельно гражданин должен с доходов, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 227, п. 1-2 ст. 228 Налогового кодекса РФ (с учетом ряда особенностей). Это доходы, полученные, в частности, от продажи своего имущества и имущественных прав (в т. ч. исключительных) вне зависимости от того, кто является покупателем данного имущества (в т. ч. при заключении государственного контракта) (письмо ФНС России № БС-4-11/17982 от 15 октября 2015 г.).

Исключение – необлагаемые доходы.

Так, не подлежат налогообложению доходы, указанные в ст. 215, 217 Налогового кодекса РФ, в частности, доходы граждан (в т. ч. нерезидентов) от реализации объектов недвижимого имущества (долей в них) с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

В ст. 217.1 Налогового кодекса РФ установлено, что доходы, получаемые от продажи объекта недвижимости, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом и более. При этом минимальный предельный срок владения объектом составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника в соответствии с Семейным кодексом РФ;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет.

Кроме того, доходы гражданина от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

При этом субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Например, на территории Ставропольского края предельный пятилетний срок снижен до трех лет (Закон Ставропольского края № 22-КЗ от 9 марта 2016 г.);
– размер понижающего коэффициента.

Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г., письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г.). Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ в редакции до 1 января 2016 года).

Данная льгота не распространяется на имущество (включая недвижимость), которое использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе лицом, утратившим статус ИП (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/6066 от 4 февраля 2019 г., № 03-04-05/31030 от 19 мая 2017 г.).
Исключение действует в отношении жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, если гражданин на момент продажи утратил статус ИП. Однако на земельные участки указанное исключение не распространяется. Поэтому доходы от продажи земельных участков, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности, облагаются НДФЛ независимо от срока владения такими объектами.
Подтверждение: абз. 4 п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, письма ФНС России № БС-3-11/222 от 17 января 2019 г., Минфина России № 03-04-05/62660 от 16 августа 2019 г., № 03-05-06-01/48499 от 2 июля 2019 г., № 03-11-11/14731от 6 марта 2019 г., информация ФНС России от 11 января 2019 г., от 17 декабря 2018 г.

Вывод: в данном случае срок владения подаренной квартирой менее трех лет, поэтому при ее реализации нужно заплатить НДФЛ.

При этом налогооблагаемые доходы можно уменьшать (при соблюдении определенных условий) на налоговые вычеты. В частности, при продаже недвижимости продавец-гражданин вправе применить имущественные вычеты (ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Подтверждение: п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ.

Вычет предусмотрен в сумме дохода, полученного от продажи, но не более:
– 1 млн руб. в целом – при продаже жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков, земельных участков или доли (долей) в перечисленном имуществе;
– 250 тыс. руб. – при продаже иной недвижимости;
– 250 тыс. руб. – при продаже иного имущества, например, автомобиля, картин, гравюр и т.п. (за исключением ценных бумаг).

Вместо использования права на получение вычета в указанных размерах гражданин может уменьшить сумму полученного дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Срок владения недвижимостью при ее продаже определяется моментом государственной регистрации права собственности за продавцом, то есть исходя из даты регистрации перехода права собственности, указанной в выписке ЕГРП (свидетельстве о регистрации прав), независимо от фактической даты приобретения данного имущества (письмо Минфина России № 03-04-05/47339 от 12 августа 2016 г.).

Исключение – независимо от момента государственной регистрации права:
– у члена жилищного (жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского) кооператива срок нахождения имущества в собственности рассчитывается с момента полной уплаты им паевого взноса за это имущество;
– у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя.
Подтверждение: п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/52895 от 9 сентября 2016 г., № 03-04-05/46131 от 5 августа 2016 г.

Применить имущественный налоговый вычет можно только в отношении недвижимого имущества и (или) транспортных средств (ценных бумаг), которые не использовались в предпринимательской деятельности. В противном случае при продаже данных объектов имущественный вычет не предоставляется независимо от того, что:
– на момент продажи гражданин уже утратил статус ИП;
– доход получен ИП от продажи имущества (недвижимости), приобретенного в период брака, и является общей собственностью супругов (в этом случае операции по продаже имущества учитываются в рамках применяемого ИП режима налогообложения).
Подтверждение: пп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-11-11/21946 от 13 апреля 2017 г., № 03-04-05/13338 от 9 марта 2017 г., № 03-04-05/46458 от 8 августа 2016 г., № 03-04-05/25690 от 4 мая 2016 г., № 03-04-05/22398 от 19 апреля 2016 г.

К доходам, полученным от продажи подаренного имущества (квартиры), применяется только вычет в фиксированном размере, поскольку расходы, связанные с приобретением данного имущества, отсутствуют (письмо ФНС России № БС-4-11/3427 от 27 июля 2016 г.).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой (общей совместной) собственности, как единого объекта права по одному договору купли-продажи соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 млн руб.

Подтверждение: пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., письма Минфина России № 03-04-05/36856 от 24 июня 2016 г., ФНС России № БС-4-11/6911 от 22 апреля 2015 г., Федеральной нотариальной палаты № 2173/03-16-3 от 22 июня 2016 г.

Гражданин вправе применить вычет при продаже купленной в этом же году квартиры, в отношении которой был заявлен имущественный вычет при приобретении недвижимости (письмо Минфина России № 03-04-05/58170 от 6 октября 2016 г.)

Форма декларации 3-НДФЛ утверждена Приказом ФНС России № ММВ-7-11/569 от 3 октября 2018 г. В данном виде форма применяется с отчета за 2018 год.

Декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту жительства (п. 4 ст. 80, п. 1 ст. 83, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ).

Срок сдачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Если этот день выпадает на выходной или нерабочий праздничный день, то срок сдачи декларации сдвигается на следующий ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1, ст. 216, п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ).

При этом уплатить налог, который рассчитан в декларации, нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Эта дата опять же переносится, если выпадает на выходной или нерабочий праздничный день (п. 7 ст. 6.1, п. 4 ст. 228 Налогового кодекса РФ). Реквизиты для уплаты налога можно уточнить в налоговой инспекции.

Ответ подготовлен на основе материалов из разделов "Вопросы и ответы" и "Справочная информация" (в редакции на дату поступления вопроса):
"НДФЛ. С каких доходов гражданин (не индивидуальный предприниматель) должен платить самостоятельно?";
"НДФЛ. Какие доходы не подлежат налогообложению?";
"НДФЛ. Какие бывают имущественные налоговые вычеты?";
"НДФЛ. Порядок и условия получения гражданином налоговых вычетов".