Вопрос:
Застройщик после ввода объекта в эксплуатацию предъявил сводную счет фактуру от своего имени инвестору с приложением копии сч/фактур подрядных организаций и актов приема -передач. Инвестор оприходовал квартиры и парковки на 43 счет для дальнейшей их продажи, с выделением в том числе НДС 18% от парковок. Инвестор хочет возместить НДС из бюджета только частично, оставив часть НДС на другой квартал.
Правильно ли предъявил застройщик с/фктуры? Как провести всю эту операцию по учету и как сделать технически частичное возмещение НДС из бюджета?
Ответ:
Относительно оформления сводного счета - фактуры
Заказчик (заказчик-застройщик) обязан выставить инвестору сводный счет-фактуру, который должен быть оформлен на основании счетов-фактур, ранее полученных от подрядных организаций и продавцов товаров (работ, услуг) (за некоторыми исключениями).
Чтобы инвестор смог воспользоваться вычетом по НДС , заказчик (заказчик-застройщик) должен предоставить ему правильно оформленный счет-фактуру. Особенности оформления такого счета-фактуры не установлены ни в Налоговом кодексе РФ (в частности, в ст. 169 Налогового кодекса РФ ), ни в Правилах заполнения счета-фактуры , утв. Постановлением Правительства РФ № 1137 от 26 декабря 2011 г.
Мнение Минфина России, ФНС России: заказчик (заказчик-застройщик) должен составить сводный счет-фактуру в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных им от подрядных организаций и продавцов товаров (работ, услуг).
Один экземпляр сводного счета-фактуры передается инвестору с приложением копий :
– счетов-фактур, полученных заказчиком (заказчиком-застройщиком) от подрядных организаций и продавцов товаров (работ, услуг);
– соответствующих первичных документов;
– платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога на таможне (копий платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика (заказчика-застройщика) указанных денежных средств) – при импорте товаров, используемых при строительстве.
Второй экземпляр сводного счета-фактуры должен храниться у заказчика (заказчика-застройщика) без регистрации в книге продаж.
Если строительство объекта финансируют несколько инвесторов, заказчик (заказчик-застройщик) должен для каждого из них составить сводный счет-фактуру в двух экземплярах (исходя из доли затрат, приходящейся на каждого инвестора). В каждом отдельном счете-фактуре отражается часть суммы НДС, которую заказчик-застройщик уплатил подрядным организациям и продавцам товаров (работ, услуг). Данную часть организация-застройщик должна определить расчетным методом исходя из сумм налога, предъявленных застройщику подрядными организациями и поставщиками товаров (работ, услуг), и доли данного инвестора в сумме инвестиций на строительство объекта. Отдельные сводные счета-фактуры, выставляемые инвесторам, можно составлять на основании сводной ведомости затрат на строительство объекта, а также справки-расчета на долю, приходящуюся на каждого инвестора.
При этом указание застройщиком в сводном счете-фактуре, выставляемом в адрес инвестора, в строках 2 "Продавец", 2а "Адрес", 2б "ИНН/КПП продавца" своих данных не противоречит законодательству .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-09/63831 от 1 ноября 2016 г. , № 03-07-10/2254 от 4 февраля 2013 г. , № 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г. , № 03-07-09/40 от 5 декабря 2008 г. , ФНС России № ЕД-4-3/11248 от 12 июля 2011 г. (в части порядка выставления сводного счета-фактуры заказчиком (заказчиком-застройщиком) инвестору строительства).
Указанные правила применяются независимо от того, что сам заказчик может не являться плательщиком НДС (например, применять УСН). Положения пп. 1 п. 5 ст. 173 Налогового кодекса РФ в этом случае не действуют, то есть у заказчика на спецрежиме при выставлении сводного счета-фактуры инвестору обязанности заплатить НДС не возникнет.
Подтверждение: Постановление Президиума ВАС РФ № 1784/12 от 26 июня 2012 г.
Кроме того, заказчик обязан:
– зарегистрировать в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур как полученные от продавцов (подрядчиков) счета-фактуры, так и выставленные инвесторам сводные счета-фактуры. При этом счета-фактуры, выставленные заказчиком инвестору, отражаются в части 1 журнала учета в хронологическом порядке по дате их выставления, а показатели граф 10-12 части 1 журнала отражаются на основании показателей граф 4, 8, 9 части 2;
– включить реквизиты таких счетов-фактур в представляемую по итогам налогового периода декларацию (если заказчик обязан ее представлять по своим операциям) или представить в налоговую инспекцию журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в электронном виде (если заказчик не обязан представлять декларацию – например, применяет спецрежим в виде УСН).
Подтверждение: п. 3.1 ст. 169 , п. 5.1 , 5.2 ст. 174 Налогового кодекса РФ, п. 3 Правил ведения журнала полученных и выставленных счетов-фактур , утв. Постановлением Правительства РФ № 1137 от 26 декабря 2011 г., письмо ФНС России № ГД-4-3/14435 от 17 августа 2015 г.
В отношении услуг по организации строительства, оказанных инвестору самим заказчиком (заказчиком-застройщиком), последний должен оформить отдельный счет-фактуру . Оказанные им услуги в сводный счет-фактуру включать не нужно.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-10/2254 от 4 февраля 2013 г. , № 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г. , № 03-07-10/06 от 19 февраля 2007 г. (в части порядка выставления отдельного счета-фактуры по услугам организации строительства).
При этом если услуги по организации строительства заказчик (заказчик-застройщик) оказывает на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. (за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), то нужно учитывать следующее. Оказание таких услуг относится к операциям, которые не подлежат налогообложению НДС (освобождаются от налогообложения НДС) ( пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ). Поэтому в отношении них заказчику (заказчику-застройщику) выставлять счет-фактуру не нужно ( п. 3 ст. 169 Налогового кодекса РФ ).
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40452
Относительно бухучета и НДС
Поскольку квартиры предназначены для перепродажи и организация самостоятельно не строила объекты, то отразить их поступление нужно на счете 41 (п. 2 ПБУ 5/01).
Отметим, что операция по реализации жилых помещений не облагается НДС, если организация не отказалась от этого освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Организация вправе отказаться от данной льготы (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Заявление об отказе от льготы по НДС нужно подавать в налоговую инспекцию не позднее 1-го числа налогового периода, с которого организация решила не пользоваться льготой (абз. 1 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налоговым периодом по НДС является квартал (ст. 163 Налогового кодекса РФ). От льготы можно отказаться на срок не менее года (это минимальный срок). Максимальный срок отказа налоговым законодательством не ограничен, то есть отказаться от льготы организация может и на более длительный срок (это необходимо указать в заявлении, подаваемом в налоговую инспекцию .
Подтверждение: абз. 1 , 3 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ.
Применить отказ можно только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктом п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ . Это связано с тем, что налоговое законодательство предусматривает распространение отказа от льготы по НДС на все операции, осуществляемые в рамках соответствующего подпункта п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ . Это правило действует:
– независимо от того, кто является покупателем (заказчиком) соответствующих товаров (работ, услуг):
– в отношении всех покупателей (заказчиков) соответствующих товаров (работ, услуг).
При этом по операциям, предусмотренным другими подпунктами этого пункта, от льготы можно не отказываться.
Подтверждение: абз. 2 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-07/72105 от 5 декабря 2016 г. , ФНС России № ШТ-6-03/784 от 8 августа 2006 г.
Отказаться от льготы выгодно, в частности, если плательщик испытывает трудности в организации раздельного учета облагаемых и не облагаемых НДС операций и входного НДС (в частности, в связи с трудоемкостью данного процесса).
Вести раздельный учет нужно, если налогоплательщик :
– помимо операций, подлежащих налогообложению , проводит операции, с которых не начисляет НДС ;
– помимо операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов , проводит другие операции (с учетом некоторых особенностей).
В таких случаях раздельному учету подлежат:
– доходы, полученные от таких операций;
– понесенные расходы;
– суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них (с учетом некоторых особенностей).
Суммы входного НДС, которые относятся к операциям, облагаемым по ставке 0 процентов, не во всех случаях нужно распределять. Дело в том, что в отношении операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов, момент принятия входного НДС к вычету зависит от конкретной операции . Например, если речь идет о поставке на экспорт товаров, не относящихся к сырьевым, входной НДС принимается к вычету в обычном порядке – в момент принятия товаров (работ, услуг, имущественных прав) к учету. Поэтому в этих целях вести раздельный учет входного НДС не нужно. Указанный порядок применяется к товарам (работам, услугам, имущественным правам), принятым на учет с 1 июля 2016 года ( п. 2 ст. 2 Федерального закона № 150-ФЗ от 30 мая 2016 г. ).
Исключение – действие "правила 5 процентов", а именно случай, когда по итогам квартала доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), не облагаемых НДС , не превышает 5 процентов от общей величины расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав). В этом случае налогоплательщик имеет право не вести раздельный учет сумм входного НДС. Тогда входной налог между операциями можно не распределять, а принять к вычету . Чтобы воспользоваться этим правом, расчет доли расходов необходимо производить каждый квартал.
Так, не выработано единой точки зрения в отношении состава расходов, по которым входной НДС можно принимать к вычету, если доля совокупных расходов налогоплательщика на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышает 5 процентов.
Мнение Минфина России: если за квартал доля расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (выполнение работ, оказание услуг, передачу имущественных прав), операции по реализации которых не облагаются НДС, не превышает 5 процентов совокупной суммы расходов, то все предъявленные в этом квартале налогоплательщику суммы НДС он имеет право принять к вычету в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 172 Налогового кодекса РФ . То есть к вычету предъявляются суммы НДС:
– по прямым расходам на совершение облагаемых операций;
– по косвенным (общехозяйственным) расходам, относящимся к совершению и облагаемых, и необлагаемых операций;
– по прямым расходам на совершение необлагаемых операций.
Подтверждение: письма № 03-07-14/5857 от 5 февраля 2016 г. , № 03-07-11/55775 от 18 декабря 2013 г.
Мнение Верховного суда РФ: НДС по товарам (работам, услугам), которые используются исключительно в необлагаемой деятельности (прямые расходы на совершение необлагаемых операций), к вычету не принимаются, даже если доля совокупных расходов налогоплательщика на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышает 5 процентов. В данном случае необходимо применять положения пп. 1 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ и включать входной налог в стоимость приобретенных товаров (работ, услуг).
Подтверждение: Определение № 305-КГ16-9537 от 12 октября 2016 г. (направлено ФНС России налоговым инспекциям для использования в работе п. 12 Обзора правовых позиций от 24 января 2017 г. ).
Беспроблемный вариант
Если совокупная доля расходов по операциям, не облагаемым НДС, не превышает 5 процентов, то дальнейший расчет (раздельный учет) в целях определения вычета НДС по товарам (работам, услугам), которые используются как в облагаемых, так и в необлагаемых операциях, вести не нужно. Однако входной налог по товарам (работам, услугам), которые были использованы при совершении исключительно необлагаемых операций (прямые расходы), целесообразно учитывать в их стоимости , а не принимать к вычету.
Это объясняется тем, что именно такие выводы высших арбитров из Обзора правовых позиций ФНС России направила налоговым инспекциям для использования в работе. Кроме того, формально, когда письменные разъяснения Минфина России не согласуются с информационными письмами (в т. ч. в виде обзоров) и постановлениями Президиума ВАС РФ (а сейчас – Верховного суда РФ), налоговые инспекторы на местах должны руководствоваться позицией суда ( письмо Минфина России № 03-01-13/01/47571 от 7 ноября 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/21097 от 26 ноября 2013 г. )).
Однако на операции, облагаемые по ставке 0 процентов (например, на ряд экспортных операций), действие "правила 5 процентов" не распространяется. То есть раздельный учет входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются, например, для производства и (или) реализации экспортируемых сырьевых товаров, необходимо вести всегда .
Кроме того, раздельный учет входного НДС нужно вести и в том случае, когда доля облагаемых НДС операций составляет менее 5 процентов общей величины расходов.
Также "правило 5 процентов" не действует при организации раздельного учета в связи с ведением в том числе деятельности на спецрежиме (в рамках которого НДС не уплачивается). Например, при приобретении товаров, которые будут использоваться в деятельности на ОСНО и спецрежиме в виде ЕНВД.
Подтверждение: п. 4 ст. 149 , абз. 5 , 7 п. 4 ст. 170, п. 10 ст. 165 , абз. 3 п. 3 ст. 172 , п. 1 , 6 ст. 166 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-07-11/48590 от 19 августа 2016 г. , № 03-07-11/55775 от 18 декабря 2013 г. , № 03-07-11/225 от 2 августа 2012 г. , № 03-04-11/143 от 8 июля 2004 г. , ФНС России № ЕД-4-3/12919 от 3 августа 2012 г. , № АС-4-3/7801 от 16 мая 2011 г. , № ШС-6-3/827 от 13 ноября 2008 г.
Налоговый кодекс РФ не содержит рекомендаций, как организовать раздельный учет по НДС. Поэтому налогоплательщику необходимо самостоятельно разработать порядок его ведения. Главная задача – разграничивать:
1) облагаемые и не облагаемые НДС операции;
2) операции по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются по ставке 0 процентов ;
3) суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них. Исключение: случаи, когда обязанности по ведению раздельного учета не возникает . В частности, в отношении сумм входного налога, которые относятся к операциям, облагаемым по ставке 0 процентов, но вычет по которым применяется в общем порядке ( п. 2 ст. 171 , п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). Например, при экспорте несырьевых товаров . Поэтому если плательщик поставляет облагаемые товары (которые не являются сырьевыми) и на внутренний рынок, и на экспорт (в т. ч. при экспорте в государства – члены ЕАЭС), то вести раздельный учет сумм входного НДС для этих целей не нужно . Указанный порядок применяется к товарам (работам, услугам, имущественным правам), принятым на учет с 1 июля 2016 года ( п. 2 ст. 2 Федерального закона № 150-ФЗ от 30 мая 2016 г. ).
Входной НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые налогоплательщик использует:
– в части облагаемых НДС операций, – принимается к вычету (в т. ч. в особом порядке в отношении некоторых операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов, в частности, при экспорте сырьевых товаров);
– в части не облагаемых НДС операций, – включается в их стоимость ;
– одновременно и в облагаемых, и в не облагаемых НДС операциях (например, общехозяйственные расходы), – принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции , в которой они используются для облагаемых (не облагаемых) операций ( с учетом особенности в части применения "правила 5 процентов" ).
Подтверждение: п. 2 , 4 ст. 170, п. 4 ст. 149 , п. 10 ст. 165 , п. 1 , 6 ст. 166 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-07-08/12468 от 6 марта 2017 г. , № 03-07-11/46925 от 11 августа 2016 г.
Например, для разграничения сумм входного