Вопрос:
Организация-застройщик на УСН доходы-минус расходы осуществляет долевое строительство. Все затраты аккумулируются на сч.08.3. В процессе своей деятельности возникла необходимость переуступить свои права и обязанности по данному объекту сторонней организации-застройщику.
Можно ли переуступить свои права и обязанности в сумме большей, чем фактически понесенные затраты (по сч.08.3). Налоговые последствия данной сделки.
Ответ:
Замена застройщика в договоре долевого строительства может быть оформлена посредством одновременной уступки всего комплекса прав на объект долевого строительства и перевода всех долгов организации прежнего застройщика новому застройщику (глава 24 Гражданского кодекса РФ).
В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса РФ).
То есть при смене застройщика происходит уступка прав требования на инвестиционные взносы (если они на момент смены застройщика не были выплачены дольщиками в полном объеме) и перевод долга на строительство объекта.
При этом, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (ст. 391 Гражданского кодекса РФ).
Соответственно если в данном случае у дольщиков отсутствует задолженность по оплате инвестиционных взносов, то сумма, полученная прежним застройщиком, может быть расценена как плата за перевод долга.
Цена в рамках гражданско-правовой сделки устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства соглашением сторон.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Подтверждение: п. 1 , 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре цену в сумме большей, чем фактически понесенные затраты.
В налоговом учете не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при расчете единого налога при УСН не учитываются.
Подтверждение: пп. 14 п. 1 ст. 251, п.17 ст. 270, п.1.1 ст. 346.15, ст. 346.16 Налогового кодекса РФ .
При передаче новому застройщику права на объект долевого строительства, сумму, подлежащую получению по договору, нужно учесть в составе доходов от реализации имущественного права.
Подтверждение: п. 2 ст. 249 , п. 1 ст. 248 , ст. 346.15 Налогового кодекса РФ.
Что касается расходов, то организации с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами при расчете единого налога при УСН вправе учитывать расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ . Данный перечень является закрытым. Расходы в виде стоимости имущественного права (права передачи новому застройщику прав и обязанностей) прямо в нем не поименованы.
Также их нельзя учесть в составе расходов какого-либо другого вида. В частности, они не являются:
– расходами на приобретение реализуемых товаров, так как в целях налогообложения право требования не признается товаром (п. 2 , 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ). Поэтому при его реализации (уступке) организация не вправе применять положения пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ ;
– расходами на приобретение нематериальных активов, так как в целях налогообложения право требования не соответствует всем необходимым для этого условиям . Поэтому при его реализации (уступке) организация не вправе применять положения пп. 2 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ .
Вывод: уменьшать доходы от реализации имущественного права на его стоимость при расчете единого налога при УСН нельзя.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-06/2/53599 от 9 декабря 2013 г. , № 03-11-06/2/23302 от 20 июня 2013 г. , № 03-11-06/2/172 от 15 декабря 2011 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-8940
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 08.12.2016
