Договор аренды нужен, чтобы определить условия сделки и стать основой для защиты прав в случае конфликтов. Иногда он требуется по закону. Расскажем, как правильно заключить документ и какие условия включать, чтобы его не оспорили.
Что такое договор аренды: определение простыми словами
Договор аренды — гражданско-правовое соглашение, документ, который фиксирует арендную сделку.
Аренда — временное владение и пользование чужой собственностью за плату.
Договор закрепляет условия, взаимную ответственность, границы пользования и любые другие параметры таких сделок.
Сдать в аренду можно объект, который после пользования сохранится и вернётся к собственнику: автомобиль, квартиру, дом, офис, катер, одежду. То, что заканчивается и исчезает после использования, аренде не подлежит. Например, продукты, крупы, косметика, моющие средства.
Документы для заключения договора аренды
Для заключения договора необходимо:
- подтверждение права собственности на объект;
- удостоверения личности каждой из сторон, чтобы их можно было точно идентифицировать.
Поэтому минимально потребуются паспорта, выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности. Все правоустанавливающие документы обязательно указываются в отдельном разделе документа.
Существенные условия договора аренды
Существенные условия — это минимально обязательные пункты в содержании документа. Если их не включить, соглашение можно оспорить и признать недействительным в суде.
Согласно статьям 607 и 654 ГК РФ, в договорах аренды два существенных условия — предмет соглашения и размер арендной платы.
Предмет договора
Необходимо чётко понимать, какой объект отходит под аренду. Например, нельзя просто прописать «Трёхкомнатная квартира в доме №6», потому что таких квартир в доме может быть множество. Важно уточнить полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат. Также полезно зафиксировать состояние имущества, отразить в описи квартиры и оставить на неё ссылку в договоре.
Для автомобилей стоит указать марку, модель, год выпуска, цвет, государственный номер, VIN-код, номер двигателя, кузова, шасси, а также данные СТС. Для оборудования — модель и серийный номер.
Размер арендной платы
Важно заранее оговорить стоимость аренды, прописать её в документе в необходимой валюте. Это обязательное условие для аренды зданий и сооружений (п.1 ст.654 ГК РФ) и земельных участков (п.12 ст.22 ЗК РФ).
Но кроме этого нужно определить полный порядок оплаты:
- периодичность выплат — можно указать конкретную дату-дедлайн или период, например, с 20 по 25 число каждого месяца;
- валюту;
- способ передачи средств — наличными, на карту, на расчётный счёт;
- реквизиты для оплаты — номер карты или счёта.
Оплата не всегда фиксирована. Если стороны выбрали другой формат, то прописывают его. Например, определённый процент от прибыли, если сдаётся коммерческая недвижимость.
Дополнительные условия договора аренды
Хотя существенные условия — это базовый минимум, без которых документ не считается действительным, важно детализировать условия сделки.
Стороны договора
Тот, кто сдаёт объект в аренду — арендодатель. Тот, кто арендует — соответственно, арендатор.
В договоре нужно указать их данные, чтобы было ясно, кто заключает сделку. Для физлиц указывают данные паспорта, ИНН, адрес регистрации. Для юрлиц — наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический адрес, банковские реквизиты и ФИО подписанта, документ, на основании которого он действует (Устав, доверенность).
Срок действия договора
Сроки аренды необходимо оговорить заранее. Это тоже исключит множество поводов для споров в дальнейшем.
Можно указать:
- конкретную дату, когда договор и аренда подойдут к концу;
- условие, что если стороны не выразят стремление прекратить действие договора к концу срока действия, соглашение пролонгируется автоматически — то есть, его действие продолжается уже бессрочно;
- бессрочность договора — аренда будет действительна до тех пор, пока стороны официально не расторгнут соглашение.
В последних случаях рекомендуется уточнить, как именно стороны будут расторгать договор. Стандартный порядок — уведомление за несколько месяцев.
Стороны со временем могут менять условие по срокам. Но только если в договоре указана такая возможность.
Права и обязанности сторон
Каждый должен чётко понимать, что может и чего не должен делать в рамках сделки. Взаимные права и обязанности всегда зависят от условий и объекта аренды.
Например, для арендодателя стандартно определяют такие обязанности:
- Передать объект арендатору в оговорённый срок в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя передать в аренду автомобиль без колёс, если подразумевалось, что арендатор сразу начнёт ей пользоваться.
- При необходимости исправлять дефекты и недостатки объекта, если они возникли не по вине арендатора или не оговаривались в документе. Например, естественный износ сантехники с годами, потоп из-за соседей сверху. В качестве альтернативы можно уточнить, что арендатор заменит испорченное имущество или снизит плату.
- Заранее предупредить, если у арендуемого имущества есть другие собственники. Это указывается в договоре.
- Предоставить преимущественное право перезаключить договор, если арендатор покажет себя добросовестным.
- Компенсировать арендатору улучшения неотделимых частей имущества. То есть, если арендатор по своему желанию купит новый шкаф, это только его траты. Если обновит и покрасит стены — это компенсируется.
Для арендатора стандартно указывают следующие пункты:
- Своевременно оплачивать аренду в полном объёме.
- Бережно относиться к сохранности имущества.
- Соблюдать нормы пожарной безопасности, действующие СанПиНы и другие стандарты.
- Проводить мелкий ремонт, чинить вещи, которые испортятся по вине арендатора. Например, поменять обои, если их поцарапает кот.
Ответственность сторон
В документе стоит указать, что именно грозит каждой из сторон за нарушение обязанностей. Допускаются неустойки в форме штрафов и пеней или досрочное расторжение аренды.
Например, если арендатор задержит оплату, то заплатит пени 0,1% от стоимости аренды за каждый просроченный день. Если просрочка затянется на месяц и дольше, пени вырастут на 0,5%.
Отдельно можно предусмотреть материальную ответственность за убытки. Например, если квартиросъёмщик испортит мебель так, что ей станет невозможно пользоваться, будет обязан купить новую либо компенсировать полную стоимость убытков.
Некоторые уже предусмотрены ГК РФ, можно ориентироваться на закон. Например, порядок возмещения убытков регламентируется статьями 15 и 393 ГК РФ. Нормы для договорной неустойки — статьёй 330 ГК РФ.
Важно! Если порядок взыскания неустойки не прописан в договоре, требовать возмещения стороны смогут только в суде.
Другие дополнительные условия
Если необходимо дополнительно конкретизировать сделку, можно прописать в документе:
- цель аренды — проживание, личное пользование, предпринимательская деятельность и т.д.;
- порядок передачи и возврата имущества;
- допустимые форс-мажоры, при которых арендатор не должен компенсировать убытки.
Вообще, в договоре можно прописать любые условия, которые в дальнейшем помогут защитить интересы сторон, если они не противоречат закону.
Государственная регистрация договора аренды
Стороны не всегда обязаны письменно оформлять сделку. Но в отдельных ситуациях договор подлежит госрегистрации. Значит, тогда и соглашение оформлять придётся.
Например, договор аренды жилого помещения нужно регистрировать, если:
- жильё снимается на срок больше года;
- в качестве арендатора выступает организация — например, компания арендует жильё сотруднику для долгосрочной командировки.
Для регистрации нужно подать заявление в Росреестр. Сделать это можно:
- на сайте Росреестра;
- в любом отделении МФЦ.
К заявлению необходимо приложить:
- договор аренды;
- документы, подтверждающие право собственности арендодателя;
- квитанцию об оплате госпошлины 4 000 рублей;
- паспорт заявителя.
Обратиться за регистрацией может любая из сторон. Сделать это нужно в течение месяца после заключения договора.
Досрочное расторжение договора аренды
Некоторые основания, по которым каждая из сторон может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, прописаны в законе.
Статья 619 ГК РФ предусматривает, что арендодатель может прекратить сделку, если арендатор:
- пользуется имуществом не по назначению;
- неоднократно нарушает условия договора;
- существенно портит имущество;
- два раза подряд не платит вовремя.
А по статье 620 ГК РФ, арендатор может односторонне расторгнуть соглашение, если:
- арендатор вовремя не передал имущество;
- у имущества есть дефекты, из-за которых им нельзя пользоваться по назначению;
- арендатор намеренно умолчал о существенных недостатках имущества;
- арендатор не проводит капитальный ремонт в сроки, указанные в документе;
- имущество пришло в негодность по независящим от арендатора причинам.
Обычно условия для расторжения договора указывают в пункте об ответственности, где можно также предусмотреть сопутствующие санкции. Например, арендатор не только покидает помещение досрочно, если серьёзно испортит имущество, но также компенсирует убытки.
Но лучший вариант — попробовать договориться, составить допсоглашение и расторгнуть сделку по согласию сторон. По обоюдному желанию стороны могут прекратить сделку в любой момент.
Важно: как составить договор аренды
- Договор определяет, на каких условиях имущество передаётся в аренду, и защищает интересы сторон во всех аспектах: порядок пользования объектом, оплаты, компенсации, передачи.
- Важно чётко определить предмет соглашения, описать имущество в документе детально, уточнить порядок оплаты и взаимную ответственность.
- Если жилое помещение сдаётся дольше, чем на год, или его снимает организация — договор нужно регистрировать в Росреестре.
- Досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке можно по причинам, которые стороны предусмотрели в договоре. Отдельные основания прописаны в статьях 619 и 620 ГК РФ.
Часто задаваемые вопросы
Два обязательных условия договора, без которых соглашение признают недействительным — предмет договора и размер арендной платы (для земли, зданий и сооружений). Но разумно дополнить документ, чтобы было ясно, о каком имуществе идёт речь, кто выступает арендатором и арендодателем, как проходит оплата, в какой срок, сколько действует аренда, за что отвечает каждая из сторон. Чем конкретнее текст соглашения, тем проще решать возможные конфликты и апеллировать к доказательствам в суде.
Стороны могут составить соглашение и закончить действие договора по взаимному согласию. В одностороннем порядке стороны могут расторгнуть аренду по законным причинам (уточнены в статьях 619 и 620 ГК РФ) или на основаниях, указанных в пункте договора об ответственности.
В статье 610 ГК РФ сказано, что если период аренды не установлен в договоре, значит, он считается заключённым на неопределённый срок. Но бессрочная аренда иногда рискованна. Та же статья закрепляет, что при бессрочной аренде каждый участник сделки может расторгнуть соглашение в любой момент, предупредив другого за месяц. Если арендуется недвижимость — за три. Чтобы прекратить аренду с установленным в договоре сроком, потребуются более серьёзные основания. Так что срок всегда рекомендуют предусматривать.
Субаренда — это сделка, при которой кто-то арендует имущество, а потом сам сдаёт его в аренду другим. Это возможно только по согласию собственника, и такая возможность обязательно прописывается в договоре. В противном случае субаренда незаконна. Условия субаренды стороны определяют сами. Например, арендатор может отчислять владельцу имущества часть прибыли, в процентах от заработка или фиксированную сумму.
