С 2026 года в России повысилась базовая ставка НДС до 22%. Для строительных компаний это одно из самых чувствительных изменений. Оно влияет на цену контрактов, порядок расчётов по авансам, сметы и бюджетирование. Для подрядчиков ошибка применения ставки может привести к кассовым разрывам, убыткам и претензиям со стороны ИФНС. В этой статье разбираем, как строительным компаниям подготовиться к изменениям и минимизировать риски.
Главное
- С 2026 года базовая ставка НДС выросла до 22%, и строительным компаниям нужно заранее заложить это в цены, сметы и финансовые планы.
- Ставка НДС зависит не от даты договора, а от момента возникновения налоговой базы — даты акта, отгрузки или получения аванса.
- В долгих стройконтрактах могут одновременно применяться ставки 20% и 22%, поэтому особенно важно корректно датировать КС-2 и КС-3.
- Действующие договоры автоматически не пересчитываются: при цене «с НДС» без допсоглашений рост ставки снижает прибыль подрядчика.
- Авансы, полученные до 2026 года, облагаются по 20%, но при закрытии работ по ставке 22% возникает разница по НДС.
- Повышение НДС усиливает финансовые риски строительства: кассовые разрывы, проблемы с вычетами, споры по субподряду и удорожание проектов.
- Для проверок ИФНС критичны договоры, КС-2/КС-3, сметы, первичные документы поставщиков и платёжки по авансам — ошибки и пробелы в них ведут к доначислениям.
- Подготовка к НДС 22% должна быть системной: аудит контрактов, пересчёт смет и бюджетов, настройка учётных систем и актуализация шаблонов документов.
- Отдельное внимание нужно уделить работе с субподрядчиками на УСН, освобождённых от НДС, так как по их работам у генподрядчика нет входного НДС.
НДС 22% в строительстве: что меняется и с какой даты действует
Повышение ставки НДС затрагивает большинство организаций на ОСНО. Чтобы корректно перейти на новую ставку, важно понимать, с какого момента она начинает действовать, какие операции попадают под изменение и как это влияет на действующие договоры.
Переходные положения: как работать со ставками 20% и 22%
При длительных строительных циклах возникают ситуации, когда часть работ выполнена при старой ставке, а часть — после её повышения.
В этом случае применяются следующие правила:
- НДС привязывается не к дате договора, а к дате определения налоговой базы (обычно — дата подписания акта или получения аванса).
- Если аванс получен до повышения ставки, но работы сдаются после, нужно делать перерасчёт.
- Поэтапная сдача объектов требует точного разграничения дат подписания КС-2/КС-3.
- Во всех спорных местах налоговая ориентируется на первичные документы.
Как повышение НДС влияет на строительные контракты
Повышение ставки НДС влияет на стоимость работ, материалов и услуг, но условия действующих договоров автоматически не меняются. Чтобы избежать потерь и недопонимания с заказчиком, подрядчику важно пересчитать цену и оформить изменения документально — через допсоглашение или изменение сметы.
Как меняется цена договора
Если в договоре указана цена «с НДС», новая ставка увеличивает налог внутри уже согласованной суммы. Это означает, что часть дохода подрядчика превращается в дополнительный налог. Чтобы сохранить экономику проекта, сторонам нужно согласовать обновлённую цену и оформить допсоглашение.
Если цена указана «без НДС», перерасчёт будет прозрачнее: меняется только налоговая часть. Итоговая сумма договора увеличивается ровно на разницу между ставками. Такой подход проще объяснить заказчику, поскольку базовая стоимость работ остаётся прежней.
Сметы на материалы, оборудование и услуги поставщиков также придётся пересчитать. При повышении ставки увеличивается входной НДС, который формирует себестоимость проекта. Это особенно важно для компаний, где большая часть затрат — закупочные материалы.
В субподрядных отношениях рост ставки часто становится причиной споров. Если в договорах заранее не прописан механизм пересмотра цены при изменении налоговой нагрузки, подрядчики и субподрядчики могут по-разному трактовать, кто должен учитывать разницу. Чтобы избежать конфликтов, лучше заранее проверить условия действующих соглашений и, при необходимости, их обновить.
Авансы в строительстве: что меняется
Переход на новую ставку НДС также повлияет на расчёт авансов. НДС по авансу считается по той ставке, которая действует в день получения денег. Поэтому авансы, пришедшие до 2026 года, облагаются по старой ставке.
Если аванс получен по ставке 20%, а работы будут сданы уже при ставке 22%, возникнет разница. Её нужно правильно учесть — либо через корректировочные документы с доплатой заказчиком разницы в 2%, либо через доплату НДС в бюджет поставщиком.
При возврате аванса корректировка делается по правилам, действующим на дату возврата. Это важно учесть, чтобы совпадали суммы НДС в расчётах и в счетах-фактурах.
Если в проекте будут операции по обеим ставкам — 20% и 22%, акты КС-2 и КС-3 нужно оформлять очень внимательно: разнести этапы по датам, чтобы ставка соответствовала каждому конкретному объёму работ.
Финансовые риски для строительных компаний при росте НДС
Увеличение ставки НДС затрагивает не только цену контракта, но и финансовые потоки. Для строительной отрасли, где авансы и длинные циклы — норма, риски особенно ощутимы.
Основные риски:
- Кассовые разрывы из-за более раннего возникновения обязанности по уплате НДС.
- Разрывы по вычетам, если поставщики ещё работают по старой ставке, а работы организация выполняет уже по новой.
- Отказ в вычетах, если документы оформлены с ошибками или содержат старые ставки.
- Риски субподрядчиков — особенно работающих на спецрежимах, где НДС не предусмотрен.
- Удорожание проектного финансирования, если ставка НДС учитывается в кредитных лимитах.
Документы, которые проверяет ИФНС
При проверке строительных компаний налоговая в первую очередь смотрит на документы, которые подтверждают объём работ, сроки и правильность применения ставки НДС. Обычно запрашивают:
КС-2 и КС-3 — акты и справки о выполненных работах;
- допсоглашения к договорам, где отражены изменения цены и условий;
- сметы, локальные расчёты, проектную документацию — чтобы подтвердить состав работ и их стоимость;
- договоры субподряда и акты по субподрядчикам;
- первичные документы поставщиков — накладные, счета-фактуры, спецификации;
- платёжные документы по авансам — чтобы сверить даты, суммы и ставки НДС.
Отсутствие хотя бы одного документа может привести к доначислению налога.
Как строительным компаниям подготовиться к переходу на НДС 22%
Чтобы избежать финансовых потерь, переход должен быть системным.
Проведите аудит всех действующих контрактов. Определите, какие договоры нужно пересчитать и где потребуется допсоглашение. Проанализируйте условия по авансам. Проверьте, есть ли в договорах механизм перерасчёта при изменении ставки. Если его нет — определите, будет ли заказчик доплачивать +2% к авансу. Пересчитайте сметы и бюджеты. Учтите увеличение входного НДС и обновите финансовые планы по объектам. Обновите учётные системы. Настройте ставку 22% в бухгалтерской программе и проверьте шаблоны актов, счетов-фактур и внутренних документов. Перепроверьте лимиты проектного финансирования. Убедитесь, что рост налоговой нагрузки укладывается в условия кредитования. Пересмотрите коммерческие предложения и типовые договоры. Включите актуальную ставку НДС и механизм пересмотра цены. Обучите сотрудников бухгалтерии и ПТО. Разъясните переходные правила, порядок работы с авансами и требования к документам.
Обновление договоров и внутренней документации
Переход на новую ставку НДС нужно отразить не только в расчётах, но и в документах, которые вы используете в работе. Проверьте и обновите:
- типовые договоры подряда — включите актуальную ставку и правила пересмотра цены;
- регламенты по составлению смет — пересмотрите порядок расчёта стоимости и налоговой части;
- шаблоны КС-2 и КС-3 — уточните формулировки и ставки НДС по этапам;
- положения об учёте НДС — обновите правила работы с авансами, вычетами и корректировками;
- инструкции по работе с субподрядчиками — пропишите порядок действий при изменении ставки и ответственность сторон.
Чем раньше вы приведёте документы в порядок, тем меньше будет рисков споров с заказчиками и вопросов со стороны ИФНС.
Примеры и разборы практических ситуаций
Разберём несколько типичных ситуаций, с которыми строительные компании могут столкнуться после повышения ставки НДС.
| Ситуация | Что происходит | К чему приводит | Что делать подрядчику |
|---|---|---|---|
| Контракт на 300 млн ₽, подписанный до повышения ставки | Цена включала НДС 20%, сдача объекта — уже при ставке 22% | Без допсоглашения подрядчик теряет около 2% прибыли (примерно 6 млн ₽) | Согласовать с заказчиком изменение цены и оформить допсоглашение |
| Аванс 30% получен до повышения ставки, работы — после | Аванс обложен НДС 20%, работы — по ставке 22% | Возникает разница, которую нужно учесть | Доплатить НДС в бюджет за свой счёт или оформить корректировочный счёт-фактуру с доплатой заказчиком +2% |
| Субподрядчик на УСН с освобождением от НДС | Субподрядчик не начисляет НДС, вычета у подрядчика нет | Маржа генподрядчика снижается | Пересмотреть смету или рассмотреть перевод ключевых субподрядчиков на ОСНО или УСН с уплатой НДС |
| Длительный цикл работ | В проекте есть этапы до и после повышения ставки | Ошибка в датах актов может привести к неправильной ставке НДС | Точно фиксировать даты КС-2/КС-3 и корректно разносить объёмы по периодам |
Ответы на частые вопросы
С какой даты применять НДС 22% и кого это касается?
С 1 января 2026 года базовая ставка НДС в России повысилась до 22%. При этом важна не дата договора, а момент, когда возникает налоговая база: дата акта, отгрузки или получения аванса. Всё, что закрывается или оплачивается после перехода, облагается по новой ставке (если нет льгот).
Какую ставку применять по контрактам, которые подписаны до 2026 года?
Если договор заключён в 2025 году, но работы принимаются или оплачиваются уже в 2026-м, ориентироваться нужно на дату акта или аванса.
- Акт/аванс до 2026 года — ставка 20%.
- Акт/аванс в 2026 году — ставка 22%.
Поэтому по долгосрочным и поэтапным контрактам в одном проекте могут встречаться обе ставки.
Что делать с авансами, полученными до повышения ставки?
Авансы, полученные до 2026 года, облагаются по ставке 20%. Но если работы по ним закрываются уже при ставке 22%, возникает разница. Её нужно правильно учесть:
- оформить корректировочные документы с доплатой заказчиком +2%,
- и/или доплатить НДС в бюджет.
Если аванс возвращается, корректировка делается по правилам, действующим на дату возврата. Важно, чтобы суммы НДС совпадали в расчётах, счетах-фактурах и учёте.
Нужно ли пересматривать цены по действующим договорам?
Автоматически цена не меняется. Если в договоре указана цена «с НДС», без допсоглашения рост ставки уменьшит вашу прибыль: часть согласованной суммы уйдёт в налог. Чтобы сохранить экономику проекта, лучше пересчитать цену с учётом новой ставки, согласовать изменения с заказчиком и оформить допсоглашение или обновлённую смету.
Если цена определяется «без НДС», перерасчёт проще: меняется только налоговая часть, базовая стоимость работ остаётся прежней.
Как работать с субподрядчиками на УСН при НДС 22%?
Субподрядчики на УСН могут быть освобождены от НДС, в этой ситуации у генподрядчика нет входного НДС для вычета, а свою реализацию он облагает по ставке 22%. Это снижает прибыль.
Что можно сделать:
- пересмотреть сметы с учётом налоговой нагрузки;
- заранее обсуждать с заказчиком влияние структуры субподрядов на цену;
- обновить инструкции и договоры с субподрядчиками;
- при необходимости рассмотреть перевод ключевых подрядчиков на ОСНО или УСН с обязанностью уплаты НДС, если это экономически оправдано.
