Открыть управляющую компанию может любой гражданин, имеющий право вести предпринимательскую деятельность. Этот бизнес не является популярным, но при ответственном подходе может приносить стабильный доход. Расскажем, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
Коротко о бизнесе
Управляющая компания (УК) — это ИП или организация, которая обслуживает многоквартирные дома. Чтобы её открыть и начать работать, необходимы следующие шаги:
- Зарегистрироваться в налоговой.
- Получить лицензию.
- Купить или арендовать офис.
- Приобрести или арендовать оборудование.
- Нанять работников или подрядчиков.
- Получить дома в управление.
Как и у любого бизнеса, есть особенности:
- деятельность тщательно контролируется государством;
- можно получать стабильный доход и масштабироваться;
- для старта не требуется больших вложений;
- важно качественно и в срок выполнять договорённости перед жителями;
- могут возникнуть проблемы организационного характера, которые нужно оперативно решать.
Прибыль — около 15%. Может быть больше или меньше, зависит от установленных тарифов, количества обслуживаемых домов, эффективности работы и обязанностей управляющей компании.
Определить срок окупаемости сложно. В каждом случае нужно отталкиваться от ситуации.
Например, если после регистрации управляющая компания в сфере ЖКХ на старте деятельности начнёт работать в течение года с двумя-тремя домами, то быстрее окупит вложения, чем если бы она работала только с одним домом.
Конкуренция может быть разной. Многое зависит от количества УК в городе, их масштаба, репутации и качества деятельности.
К примеру, если жители дома довольны деятельностью действующей УК, то менять, скорее всего, они её не будут, даже если предложить условия выгоднее в момент, когда у действующей закончился с домом договор на обслуживание.
Это только небольшая часть особенностей и нюансов. Перед открытием управляющей компании в многоквартирном доме лучше их подробнее изучить, чтобы быть готовым к трудностям и эффективнее работать. На тематических форумах, сайтах и в журналах можно встретить предпринимателей, которые делятся опытом и дают рекомендации начинающим в этом бизнесе. В конце статьи приведём часть советов.
Теперь пошаговая инструкция, как открыть управляющую компанию.
Регистрация
Для УК обычно регистрируют ООО. Необходимо подготовить следующие документы:
- Форму Р11001. Для каждого учредителя заполните лист И, лист Б (если физлицо) или лист А (если юрлицо). На листе Ж можно указать коды ОКВЭД — 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3.
- Устав ООО. Составьте индивидуальный или используйте типовой.
- Решение о создании ООО. Если у организации будет один учредитель.
- Протокол общего собрания. Если у организации будет два и более учредителей. Дополнительно приложите договор об учреждении.
- Документ подтверждения юридического адреса. Копия свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН, гарантийное письмо или договор аренды).
- Копии паспортов заявителей или руководителя (если он наёмный).
Если подавать документы будете в бумажном виде, оплатите госпошлину в размере 4000 рублей и приложите квитанцию.
Составить полный пакет документов можно с помощью «Моё дело». Оставьте заявку, и специалисты бесплатно помогут заполнить документы, подобрать подходящую систему налогообложения и на выгодных условиях открыть счёт в банке.
Подать документы для регистрации ООО можно:
- Лично, явившись в отделение ИФНС.
- Через нотариуса.
- Онлайн через сайт ФНС.
- Портал Госуслуг.
Подписывать документы нужно только в присутствии нотариуса или налогового инспектора. При подаче в электронном виде через сайт ФНС или Госуслуг используйте УКЭП.
Если документы заполнены правильно и поданы в нужном объёме, то через три рабочих дня налоговая зарегистрирует ООО и вышлет на электронную почту каждого учредителя документы:
Документы для регистрации ООО
В бумажном виде получить документы можно по запросу. Что нужно дальше, чтобы открыть управляющую компанию?
Получение лицензии
В местной Государственной жилищной инспекции руководителю организации необходимо получить квалификационный аттестат.
Нужно подготовиться и сдать экзамен. Он проходит в форме компьютерного тестирования и состоит из 100 вопросов. Нужно ответить минимум на 86 вопросов. Количество попыток сдачи не ограничено.
Услуга бесплатная. Например, в Свердловской области получить её можно через Госуслуги или через сайт Департамента государственного жилищного и строительного надзора.
Перед экзаменом потренируйтесь в сервисах «Росквартал» или ЕИС24. Вопросы могут отличаться от экзаменационных, но зато сложится представление, каким будет формат тестирования.
После получения аттестата необходимо получить лицензию на управление многоквартирными домами. Её выдачей занимается также местная Государственная жилищная инспекция. Например, в Москве можно получить услугу через официальный сайт мэра города или через Госуслуги.
Подготовьте требуемые документы и оплатите госпошлину в размере 30 тыс. рублей. Максимальный срок выдачи лицензии — 45 рабочих дней. Получить документ можно лично, через представителя или по почте.
И получите бесплатную круглосуточную экспертную поддержку по всем вопросам бухгалтерского учёта и налогообложения.
Получить доступОфис, оборудование и персонал
Перед тем как открыть управляющую компанию с нуля, лучше сразу присмотреть офис. Выбирайте его, исходя из размера арендной платы и количества сотрудников, которых планируете трудоустроить.
Закупите оборудование для офисных работников. Например, если планируете нанять бухгалтера, то ему как минимум понадобятся стол, стул, компьютер и принтер.
Чтобы сэкономить на бухгалтере и оборудовании для его работы, можно воспользоваться услугами интернет-бухгалтерии «Моё дело». Можно бесплатно в течение трёх рабочих дней опробовать сервис в деле, чтобы понять, подходит он вам или нет.
Для рабочих, которые будут заниматься непосредственным обслуживанием домов, нужно также купить все необходимые инструменты.
Как минимум, штат управляющей компании должен состоять из:
| Офисного персонала | Рабочего персонала |
|---|---|
| Управляющего | Дворник |
| Кадровика | Электрик |
| Бухгалтера | Сантехник |
Ещё придётся обратиться за помощью к специалисту, который умеет и может составлять квитанции. У этой работы есть своя специфика, которую обычный бухгалтер может не знать.
Обязательно у управляющей компании круглосуточно должна работать аварийная служба. Диспетчер может работать из другого города, но специалистам нужно находиться в городе недалеко от обслуживающего дома и быть готовыми всегда в кратчайшее время оказать помощь. За халатность и промедление управляющая компания может получить крупный штраф или вообще потерять лицензию.
Например, человек не должен находиться в застрявшем лифте более получаса. Если вовремя ему не помочь и грубо нарушить закон, то можно получить штраф до 250 тыс. рублей.
Помимо работников, можно нанимать и подрядные организации. К примеру, для клининга, планового ремонта, обслуживания лифта, пожарной сигнализации или парковки.
Управляющей компании нужно заранее понимать, в каком объёме и качестве жители хотят видеть её работу. Это всё оговаривается перед началом обслуживания дома, затем рассчитывается финансовая модель и согласовываются тарифы.
Поиск клиентов
После того как открыли управляющую компанию, нужно находить многоквартирные дома для их обслуживания. Получить их можно:
| По конкурсу | Муниципалитет проводит конкурс после ввода дома застройщиком в эксплуатацию или после отказа от работы прежней УК |
| Непосредственно по решению муниципалитета | Если конкурс не состоялся, жителям не удалось выбрать управляющую компанию, то временную может назначить местная администрация |
| Договориться с застройщиком | После ввода дома в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению |
| Договориться с жителями | Если жителей не устраивает работа действующей УК и есть совокупность оснований для прекращения сотрудничества, то жители могут расторгнуть договор и выбрать новую управляющую компанию, которая удовлетворит их потребности |
При оформлении договора начинающей управляющей компании лучше обратиться за помощью к опытным юристам, которые работают в данной области. Тогда по ходу работы будут минимизированы риски возникновения проблем, которые могут негативно сказаться на УК.
Советы
Предприниматели из этой сферы дают следующие советы:
- Если нет опыта, наставников и опытных партнёров, то сначала можно открыть товарищество (ТСН) в своём доме. Доходов не будет, но появится опыт управления многоквартирным домом. Как будут результаты, то деятельность можно превратить в бизнес, зарегистрировав управляющую компанию. Первоначальный опыт поможет получить в управление новые дома.
- Жителям удобно, когда управляющая компания им ежемесячно присылает одну квитанцию по всем необходимым платежам. Затем УК получает деньги и переводит деньги организациям, которые предоставляют ресурсы. Но если какой-то житель перестанет платить, то у УК начнут копиться долги перед ресурсниками, появятся кассовые разрывы. Лучше договориться сразу, чтобы жители напрямую платили ресурсоснабжающим организациям. Это облегчит работу УК, снизит финансовые и репутационные риски.
- Поддерживайте контакты с владельцами квартир. В год нужно проводить минимум одно собрание, но лучше чаще. Отчитывайтесь о проделанной работе, делитесь планами и предоставляйте расчёты. Важно, чтобы деятельность УК была прозрачной, и жители понимали, почему платят именно по такому тарифу.
Самое важное — начинающим предпринимателям перед регистрацией управляющей организации нужно понять, что сделать приоритет нужно не на доходах, а на качестве предоставляемых услуг.
Лучше получить опыт, наладить все процессы и сделать так, чтобы жильцы были довольны работой УК. Тогда начнёт работать «сарафанное» радио, и жители других многоквартирных домов будут сами находить управляющую компанию.
