Счёт эскроу — это когда деньги за квартиру вроде бы заплатили, но застройщик их пока не получил. Средства лежат в банке и ждут, пока дом достроят и введут в эксплуатацию. Разбираемся, как работает эта схема, чем она полезна и какие риски всё равно остаются.
Важно знать
- Счёт эскроу — это банковский счёт, на котором деньги хранятся до выполнения условий сделки и перечисляются продавцу после их выполнения.
- Деньги на эскроу защищены: их нельзя арестовать или списать. При отзыве лицензии у банка Агентство по страхованию вкладов возмещает до 10 млн руб.
- В сделке участвуют три стороны: покупатель (депонент), продавец или подрядчик (бенефициар) и банк — эскроу-агент.
- С 2019 г. квартиры в новостройках по ДДУ покупают только через эскроу-счёт — застройщик получает деньги после ввода дома в эксплуатацию.
- Эскроу применяют не только в новостройках: с 2025 г. — при строительстве частных домов, а также в других сделках с повышенными рисками по соглашению сторон.
Что такое счёт эскроу
Счёт эскроу — это специальный банковский счёт, на котором деньги временно блокируются до выполнения условий сделки. Покупатель переводит средства, банк их хранит, а продавец получает деньги только после выполнения обязательств.
Деньги на эскроу защищены от взысканий. Их нельзя арестовать или списать по долгам сторон сделки. Средства застрахованы так же, как банковские вклады: Агентство по страхованию вкладов возмещает до 10 млн руб. при отзыве лицензии у банка-агента.
В сделке со счётом эскроу участвуют три стороны. Их отношения оформляют двусторонним договором:
- Депонент — тот, кто вносит деньги на счёт: покупатель, заказчик или инвестор.
- Бенефициар — тот, кто получит деньги после выполнения условий: продавец, застройщик или подрядчик.
- Эскроу-агент — посредник, который хранит деньги и переводит их по условиям договора. Обычно это банк.
Счета эскроу используют в сделках с повышенными рисками в долевом строительстве по ДДУ, в индивидуальном жилищном строительстве и в других сделках, где деньги нужно удержать до выполнения условий.
Эскроу-счёт в покупке недвижимости
С 01.07.2019 квартиру в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ) покупают только через эскроу-счёт. Раньше застройщики строили дома за счёт средств дольщиков. Если стройка останавливалась или компания банкротилась, покупатели теряли деньги. Теперь средства хранятся в банке и перечисляются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию.
Покупка квартиры через эскроу проходит в три этапа:
- Открытие счёта. После регистрации ДДУ покупатель бесплатно открывает эскроу-счёт. Банк выбрать нельзя: счёт открывают в банке-эскроу-агенте, с которым застройщик работает по проекту и который входит в перечень Банка России.
- Блокировка денег. Покупатель переводит на счёт всю сумму по договору. После зачисления деньги блокируются. Ни покупатель, ни застройщик не могут ими пользоваться.
- Раскрытие счёта. После сдачи дома застройщик передаёт в банк документы о завершении строительства. Банк проверяет их и в течение 1-5 рабочих дней переводит деньги застройщику.
Если дом не сдан и задержка превышает 6 месяцев, покупатель может расторгнуть ДДУ и вернуть всю сумму.
Квартиру в новостройке можно купить в ипотеку в любом банке. Кредитные деньги и первоначальный взнос перечисляют сразу на эскроу-счёт. Государственные программы, включая «Семейную ипотеку», работают по той же схеме.
Как открыть счёт эскроу
Для открытия эскроу-счёта по договору долевого участия (ДДУ) физическому лицу нужен небольшой набор документов:
- паспорт гражданина РФ;
- зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия.
Счёт открывают только после государственной регистрации ДДУ.
Для юридических лиц документов больше. Обычно банк запрашивает учредительные документы, сведения о регистрации компании и подтверждение полномочий руководителя. Счёт можно открыть лично или через представителя по нотариальной доверенности.
Эскроу по ДДУ открывают только в банке, указанном в договоре. Этот банк застройщик выбирает эскроу-агентом для проекта и, как правило, он же финансирует строительство.
После подписания ДДУ застройщик передаёт реквизиты для оплаты. Покупатель обращается в банк лично, через интернет-банк или мобильное приложение. Стороны подписывают трёхсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.
Банки не берут плату за открытие и ведение эскроу-счёта по ДДУ. В других сделках, например, на вторичном рынке, возможна комиссия за услуги эскроу-агента — около 5000 руб.
Плюсы и минусы эскроу-счёта
Главный плюс эскроу-счёта — защита денег покупателя на время строительства. Средства хранятся на отдельном счёте в банке и не передаются застройщику до сдачи дома. Если застройщик обанкротится или задержит ввод дома более чем на 6 месяцев, покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть всю сумму.
У схемы есть ограничения. Деньги на эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в пределах 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, при отзыве лицензии у банка-агента вернут только сумму в пределах лимита.
Эскроу защищает сумму покупки, но не сопутствующие расходы. При ипотеке проценты начисляются с момента перевода кредита на эскроу-счёт. При расторжении договора через год или два уплаченные проценты не возвращаются. Есть и ценовой риск. Если за время строительства жильё подорожает, возвращённых денег может не хватить на покупку аналогичной квартиры.
Для застройщиков эскроу означает отказ от денег дольщиков как источника финансирования. Вместо этого компании привлекают проектные кредиты, расходы по которым часто включают в цену жилья.
Итоги: когда использовать счёт эскроу
Эскроу-счёт применяют не только при покупке квартиры в новостройке. Его используют в сделках, где деньги передают только после выполнения условий и оформления прав.
С 01.03.2025 эскроу обязали использовать при строительстве частных домов по договору подряда. Заказчик переводит деньги на эскроу-счёт в уполномоченном банке, где они блокируются. Подрядчик строит дом за счёт собственных или заёмных средств. Банк перечисляет деньги после завершения строительства, подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности заказчика.
В корпоративных сделках эскроу используют для расчётов между сторонами. Деньги блокируются до юридического перехода прав — например, до внесения записи в ЕГРЮЛ о новом владельце доли.
Эскроу применяют по соглашению сторон в сделках с повышенными рисками:
- расчёты между незнакомыми сторонами;
- сделки с обременёнными объектами;
- поэтапная оплата или отсрочка передачи прав;
- договоры подряда и услуг для защиты аванса.
Часто задаваемые вопросы
Счёт эскроу — это банковский счёт, на котором деньги хранятся до выполнения условий сделки. Покупатель переводит средства в банк, а продавец получает их только после выполнения своих обязательств. Пока условия не выполнены, деньги остаются заблокированными.
Эскроу-счёт открывают после государственной регистрации договора долевого участия. Счёт оформляют бесплатно в банке, с которым застройщик работает по проекту — выбрать другой банк нельзя. Для открытия нужен паспорт и зарегистрированный ДДУ.
Если застройщик обанкротится, деньги остаются на эскроу-счёте и не передаются ему. Покупатель может расторгнуть договор и вернуть всю внесённую сумму. Эти средства не включают в конкурсную массу и не взыскивают по долгам застройщика.
Да, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку используют эскроу-счёт. Банк переводит кредитные деньги, а покупатель — первоначальный взнос сразу на этот счёт. Средства блокируются до сдачи дома. Государственные ипотечные программы, включая семейную ипотеку, работают по той же схеме.
