Неотделимые улучшения при УСН

Вопрос:

Организация работает на УСН, на балансе неотделимые улучшения. Какую стоимость брать для исчисления налога на имущество - остаточную исчисленную как по общему режиму, с учетом амортизации за предшествующие периоды? И за какой квартал впервые сдавать декларацию?

Ответ:

Если организация является арендатором, на балансе которого учитываются неотделимые улучшения, платить налог на имущество не нужно. Если организация является собственником здания, но учитывает улучшения как отдельный инвентарный объект, такие улучшения подлежат налогообложению в составе этого здания.

С 1 января 2015 г. организациям – плательщикам единого налога при УСН платить налог на имущество нужно только в отношении объектов недвижимости, включенных в перечень объектов, по которым в конкретном субъекте РФ налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости .

В общем случае организации – плательщики УСН освобождаются от уплаты налога на имущество . Исключение – объекты недвижимости , налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость .
Подтверждение: п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ .

Объектом налогообложения в общем случае признается движимое и недвижимое имущество, которое относится по правилам бухучета к основным средствам. Исключением является, в частности, движимое имущество, принятое на учет в качестве объектов основных средств с 1 января 2013 года (пп. 8 п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ ).

Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:

– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);

– региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );

– уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия:

– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление (пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ (пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).

Если хотя бы одно из вышеуказанных условий не выполняется, базу по налогу на имущество по рассматриваемым объектам нужно определять по общим правилам.

Подтверждение: п. 3 ст. 12 , п. 2 ст. 372 , п. 2, 7, 10, пп. 2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г.) , № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г. , № 03-05-05-01/4765 от 6 февраля 2014 г. , № 03-05-04-01/51779 от 29 ноября 2013 г.

Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы, и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, поскольку, в частности:

– законами отдельных субъектов РФ может не предусматриваться переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусматриваться переход только для объектов, имеющих определенные параметры (например, для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м в г. Москве (ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64 от 5 ноября 2003 г. ));

– объект может соответствовать видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не быть включенным в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Например, на 2015 год в соответствующем перечне для г. Москвы числится только 5465 зданий (строений, сооружений) и 116 нежилых помещений (в многоквартирных домах) (Постановление Правительства Москвы № 700-ПП от 28 ноября 2014 г.). Такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов. При их выявлении в течение текущего налогового периода (года) они подлежат включению в перечень, и налоговая база по ним должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним определяется в прежнем порядке (исходя из среднегодовой (средней) стоимости). Однако в случае, когда объект недвижимости образован в течение текущего налогового периода (года) в результате раздела или иного соответствующего законодательству действия с объектами недвижимого имущества, которые по состоянию на 1 января года (соответствующего налогового периода) включены в указанный выше перечень, то такой вновь образованный объект недвижимости (при условии соответствия его вышеперечисленным требованиям) до включения его в данный перечень, подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );

– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) может быть включен в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, но не признаваться объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ . Например, если такое здание (строение и т.д.) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов РФ федерального значения. В данном случае налог на имущество по такому объекту (и помещениям в нем) не рассчитывается ни по кадастровой стоимости, ни в общем порядке (письмо Минфина России № 03-05-05-01/4065 от 3 февраля 2014 г. ).

Также нужно учитывать, что все системы инженерно-технического обеспечения (системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления) включаются в такой сложный объект недвижимости, как здание . Соответственно, если налоговая база в отношении здания определяется как кадастровая стоимость, то являющиеся неотъемлемой частью здания сети и системы инженерно-технического обеспечения (в т. ч. учитываемые как отдельные инвентарные объекты по правилам бухучета) подлежат налогообложению в составе этого здания, и поэтому норма п. 1 ст. 375 Налогового кодекса РФ (по расчету налоговой базы исходя из остаточной стоимости) к таким объектам (сетям, системам) не применяется.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-05-05-01/9272 от 4 марта 2014 г.

Кроме того, порядок налогообложения капитальных вложений зависит от того, у кого из сторон договора аренды они учитываются в составе основных средств в соответствии с условиями о компенсации данных улучшений по договору аренды (договору ссуды). Сторона, на балансе которой учитываются неотделимые улучшения, является плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ ) и рассчитывает его в общем порядке .

Соответственно, если балансодержателем является арендатор, то платить налог на имущество должен он. Причем даже если арендатор произвел капитальные вложения в арендованный объект недвижимости, облагаемый исходя из кадастровой стоимости , налоговая база должна определяться им на основании п. 1 ст. 375 Налогового кодекса РФ – исходя из их среднегодовой стоимости.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-05-05-01/44118 от 3 сентября 2014 г. , № 03-05-05-01/14322 от 1 апреля 2014 г. , № 03-05-05-01/6958 от 19 февраля 2014 г.

При этом, как уже отмечалось, плательщики УСН не уплачивают налог на имущество в отношении таких объектов.

Если такие улучшения учитываются на балансе арендодателя (т.е. компенсируются им и увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости), то такие улучшения на налоговой базе в виде кадастровой стоимости могут отразиться:
– при проведении очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (если такие улучшения влияют на оценку);
– непосредственно после завершения капитальных вложений – при изменении кадастровой стоимости в результате изменения уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости (площадь, материалы стен и т.д.).
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-05-05-01/44118 от 3 сентября 2014 г. , п. 1.1, 2.2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России № 113 от 18 марта 2011 г.

Положения пп. 8 п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ , которые выводят из объектов налогообложения движимые объекты, принятые на учет с 1 января 2013 года, на капитальные вложения в объект недвижимого имущества, произведенные арендатором в форме неотделимых улучшений, не распространяются (письма Минфина России № 03-05-05-01/18569 от 24 мая 2013 г. , № 03-05-05-01/12447 от 15 апреля 2013 г. , № 03-05-05-01/7760 от 14 марта 2013 г. (в отношении неотделимых улучшений объекта аренды) – их выводы можно распространить и на договор безвозмездного пользования (договор ссуды)).

Вывод: если организация является арендатором, на балансе которого учитываются неотделимые улучшения, платить налог на имущество не нужно . Если организация является собственником здания, но учитывает улучшения как отдельный инвентарный объект, такие улучшения подлежат налогообложению в составе этого здания.

Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующим ссылкам:

https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40053

https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40320

Актуально на дату: 02.02.2015


Узнать подробнее про:

Чтобы прочитать статью
полностью, пожалуйста,
зарегистрируйтесь
Спасибо за Вашу заявку!