Вопрос:
Физическое лицо ( пенсионер) продает жилое помещение за 2 600 000 рублей, в собственности менее 3-х лет. Приобретает другие объекты недвижимости на эту сумму.
Какие налоги он обязан заплатить при этом?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из следующих допущений:
- физическое лицо является налоговым резидентом по НДФЛ (ст. 207 Налогового кодекса РФ);
- проданное жилое помещение (квартира) не использовалось для предпринимательской деятельности;
- проданная квартира приобретена в 2016 либо в 2017 г. по договору купли - продажи, имеются документы, подтверждающие расходы на ее приобретение;
- «другие объекты недвижимости» являются квартирами, и предназначены для проживания (а не для предпринимательской деятельности);
- вычет при приобретении жилья пенсионер никогда ранее не использовал;
- все квартиры расположены на территории России;
- продажа и покупка квартир происходит в 2017г.;
- покупка квартир планируется исключительно за счет собственных средств;
- сделка по покупке квартир планируется не у взаимозависимых лиц.
Относительно налогов
Нужно уплатить НДФЛ. При соблюдении определенных условий у пенсионера есть право на имущественные налоговые вычеты по НДФЛ.
Доход, полученный от реализации на территории России недвижимого имущества, облагается НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса РФ).
При этом физические лица вправе уменьшить налоговую базу по НДФЛ на величину имущественных налоговых вычетов, как при продаже, так и покупке объектов недвижимости (пп. 1, 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
При определении налоговой базы по НДФЛ необходимо учитывать все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в частности доходы, от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности налогового резидента по НДФЛ в течение минимального предельного срока , за соответствующий налоговый период ( ст. 217.1 Налогового кодекса РФ ).
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет.
При этом доходы физического лица от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
– размер понижающего коэффициента.
Подтверждение: ст. 217.1 Налогового кодекса РФ .
Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года ( ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г. , письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г. )
По итогам налогового периода (2017 г.) гражданин будет иметь право на два имущественных налоговых вычета (при условии что ранее гражданин вычет при приобретении жилья не заявлял):
1) при продаже квартиры.
2) при покупке квартиры.
Таким образом, если покупка новой квартиры и ее продажа произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться обоими имущественными налоговыми вычетами.
Подтверждение: пп. 1, 3 п. 1, пп. 1, 2 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/9-142 от 9 февраля 2012 г.
Имущественный вычет при продаже жилья
При продаже недвижимого имущества (ранее приобретенного по договору купли – продажи), которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее минимального срока, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб. ;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: п. 3 ст. 210 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Применить оба способа одновременно нельзя (письмо ФНС России № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г.). Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин (письмо ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г.).
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. За уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению также необходимо обратиться в налоговую инспекцию.
Подтверждение: ст. 220, п.2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества путем подачи декларации по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход ( 7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
Имущественный вычет при приобретении жилья
Вправе получить имущественный вычет при выполнении установленных требований.
При покупке квартиры гражданин – резидент вправе получить имущественный вычет в размере фактических расходов на ее приобретение, но не более 2 000 000 рублей (ст. 207, пп. 3 п. 1 ст. 220, пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ ).
Порядок получения имущественного вычета зависит, в частности, от:
– момента возникновения права на него ;
– вида вычета ;
– вида произведенных расходов , связанных с приобретением недвижимости;
– вида собственности на имущество (например, долевая и совместная );
– категории граждан-собственников (например, несовершеннолетние дети и пенсионеры ).