Вопрос:
Моя мама- неработающий пенсионер. в 2013 году она получила в дар квартиру в Республике Коми от своего внука. В январе 2017 года она продала данную квартиру за 1450000,00 руб. в связи с переездом. Соответственно возникает обязанность по уплате НДФЛ в размере 58500,00 руб. В этом же месяце она приобретает квартиру в Набережных Челнах за 1700000,00 руб. Имущественные вычеты она никогда не использовала. В 2018 года она будет подавать декларацию 3-НДФЛ, в которой будут отражаться и продажа и покупка. Может ли она воспользоваться имущественным вычетом? Нужно ли ей вообще платить НДФЛ? Или сначала заплатить, а потом сделать возврат?
Квартира была передана в дар 09 ноября 2014 года.
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из следующих допущений:
— гражданка (бабушка) является налоговым резидентом для целей исчисления НДФЛ;
— право собственности на принятую в дар от внука квартиру в Республике Коми было оформлено на гражданку (бабушку) в 2013 году.
С дохода от продажи квартиры в Республике Коми платить НДФЛ не нужно. Воспользоваться имущественным вычетом по приобретённой квартире в г. Набережные Челны можно при соблюдении определённых условий, в частности, по доходам 2014-2016 годов.
Относительно НДФЛ при продаже квартиры (в Республике Коми)
От НДФЛ освобождаются доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учётом особенностей, установленных ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.
Подтверждение: п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.).
Для такого освобождения должны выполняться условие о том, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ .
При этом отметим, что бабушка и внук признаются близкими родственниками (ст. 14 Семейного кодекса РФ);
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Подтверждение: п. 3, 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.).
Кроме того такое имущество для применения освобождения не должно (не должно было) непосредственно использоваться в предпринимательской деятельности гражданина.
Подтверждение: п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.).
Однако положения п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность после 1 января 2016 г.
Подтверждение: п. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.
Следовательно, в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность до 1 января 2016 г. (в частности, в 2013 году) , применяются положения п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г. То есть доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от налогообложения .
Для применения освобождения такое имущество не должно (не должно было) непосредственно использоваться в предпринимательской деятельности гражданина.
Подтверждение: п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2016 года).
В рассматриваемой ситуации на момент продажи квартиры (в январе 2017 года) срок нахождения квартиры в собственности гражданки (бабушки) составлял более трёх лет (три года истекли в 2016 году).
Следовательно, доход от продажи в 2017 году квартиры не облагается НДФЛ при выполнении всех необходимых условий (в частности, квартира не использовалась гражданкой (бабушкой) в предпринимательской деятельности, гражданка (бабушка) признаётся налоговым резидентом по НДФЛ и т.д.).
Доходы от реализации имущества, которые не облагаются НДФЛ на основании ст. 217 Налогового кодекса РФ, декларировать не нужно.
Подтверждение: п. 17.1 ст. 217 , п. 1 ст. 228 , п. 4 ст. 229 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/68054 от 29 декабря 2014 г., № 03-04-РЗ/15818 от 08 апреля 2014 г. , № 03-04-05/34878 от 26 августа 2013 г. (п. 2), ФНС России № ЕД-3-3/1166 от 06 апреля 2012 г.
Относительно НДФЛ при покупке квартиры (в г. Набережные Челны)
Гражданка (бабушка) вправе будет получить имущественный вычет на приобретение жилья при выполнении определённых условий.
По общему правилу имущественный вычет предоставляется применительно к доходам того налогового периода (года), в котором выполнены все условия для предоставления этого вычета.
Подробно о применении такого вычета — в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22674
Если сумма расходов (на приобретение или строительство жилья или на уплату процентов) для вычета превышает сумму доходов этого года, то остаток имущественного вычета можно переносить на будущие годы (для уменьшения будущих доходов), но нельзя переносить в прошлые налоговые периоды (с подачей декларации или уточненной декларации).
Исключением из этого правила являются налогоплательщики, получающие пенсии в соответствии с законодательством РФ. Они с 2014 года имеют право переносить остаток имущественных налоговых вычетов на налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующие налоговому периоду, в котором образовался этот остаток. До 2014 года они могли это делать только в случае полного отсутствия доходов в году образования имущественного вычета. При этом под остатком понимается не только недоиспользованный вычет, но и вычет, право на который возникло тогда, когда гражданин уже являлся пенсионером и не имел дохода в течение всего года ( письмо ФНС России № ЕД-4-3/13096 от 19 июля 2013 г. ).
Соответственно, пенсионер независимо от того, были у него в 2017 году облагаемые по ставке 13 процентов доходы или нет, может перенести часть или даже всю сумму имущественного вычета (право на который у него возникло в 2017 году) на 2014-2016 годы. Такая ситуация возможна, например, при приобретении пенсионером квартиры в 2013 году по договору долевого участия в строящемся доме, если акт приема-передачи подписан в 2017 году. Возможность переноса вычета на иные налоговые периоды (в частности, на 2011 год) законодательством не предусмотрена.
Для реализации права на перенос вычета (части вычета) пенсионер по окончании года, в котором возникло право на вычет (2017 года), должен подать декларации (уточненные декларации, если он уже подавал декларации) по форме, действовавшей в соответствующие годы. Причем согласно п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ срок обращения за возвратом суммы излишне уплаченного в соответствующем году налога ограничен тремя годами. Таким образом, целесообразно подать декларации за 2014-2016 годы в 2018 году (если, например, декларация за 2014 год не будет представлена в 2018 году, то право на вычет (возврат налога) за этот год будет утрачено).
Подтверждение: п. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-04-05/59172 от 11 октября 2016 г. , № 03-04-05/23326 от 22 апреля 2016 г. , № 03-04-05/15549 от 26 марта 2016 г. , № 03-04-05/60785 от 28 ноября 2014 г. , № 03-04-07/17776 от 17 апреля 2014 г. (доведено до налоговых органов письмом ФНС России № БС-4-11/8296 от 28 апреля 2014 г. и размещено на официальном сайте ФНС России в разделе "Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами").
Право на имущественный вычет в виде фактических расходов по приобретению (строительству) жилья и (или) по оплате процентов по целевым кредитам (займам) возникает в том году, которым датирован последний правоустанавливающий документ из числа необходимых для подтверждения вычета документов. Причем вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес фактические расходы по покупке, инвестированию или строительству недвижимого имущества, например, при покупке недостроенного дома.
Подтверждение: пп. 3 , 6 , 7 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/9852 от 26 февраля 2015 г. , ФНС России № ЕД-4-3/7330 от 2 мая 2012 г.
Если ранее право на имущественный вычет уже возникало и было реализовано (гражданин заявлял свое право и вычет был предоставлен), то вновь такое право не возникает ( п. 11 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Исключение – случаи, когда ранее вычет по подоходному налогу был получен в соответствии с нормами законодательства, действовавшими до вступления в силу гл. 23 Налогового кодекса РФ ( пп. "в" п. 6 ст. 3 Закона РФ № 1998-1 от 7 декабря 1991 г. , письма Минфина России № 03-04-05/5889 от 13 февраля 2014 г. , № 03-04-05/29229 от 24 июля 2013 г. ).
Кроме того, не является повторным вычет, заявленный в отношении одного объекта недвижимости, но применительно к разным видам затрат, входящим в вычет . Например, гражданин вправе претендовать на вычет в связи с достройкой (отделкой) объекта недвижимости (например, новостройки, без отделки), при приобретении которого он уже воспользовался вычетом на момент приобретения (в прошлом периоде) ( письмо ФНС России № БС-4-11/7253 от 22 апреля 2016 г. , Определение Конституционного суда РФ № 1485-О от 19 июля 2016 г. , п. 17 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ , утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.).
Также не запрещено применение одновременно каждого из имущественных вычетов: по расходам на приобретение (строительство) жилья и по доходам, полученным от продажи имущества (при соблюдении всех необходимых условий) (письма Минфина России № 03-04-05/63971 от 6 ноября 2015 г. , № 03-04-05/3648 от 30 января 2015 г. ).
Начать реализовывать возникшее право на имущественный вычет можно при выполнении всех необходимых для этого условий :
– в том же году – при обращении за вычетом к работодателю ;
– со следующего года – при подаче налоговой декларации по НДФЛ за прошедший год и обращении за вычетом в налоговую инспекцию. При этом гражданин не обязан обращаться за вычетом именно со следующего года, он может сделать это и позже.
Для получения имущественного вычета кроме налоговой декларации по форме 3-НДФЛ , утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г. (см. Налоговую декларацию 3-НДФЛ (образец). Подается гражданином-налогоплательщиком ), в налоговую инспекцию необходимо также представить определенный пакет документов .
Возникшее право на имущественный вычет прекращается в том году, в котором заявленные гражданином и принятые налоговой инспекцией к вычету расходы достигнут предельной суммы вычета.
Повторим, что подробная информация об имущественном вычете по НДФЛ на приобретение жилья содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22674
В рассматриваемой ситуации, если допустить, что гражданка (бабушка) в 2017 году (по итогам налогового периода 2017 год) воспользуется правом на вычет в сумме 1 000 000 руб. при продаже квартиры в Республике Коми, а также заявит часть (450 000 руб.) имущественного вычета при приобретении квартиры в Набережных Челнах, то сумма НДФЛ к уплате в декларации за 2017 год будет равна нулю.
Доход, полученный от реализации на территории России недвижимого имущества, облагается НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса РФ).
При этом физические лица вправе уменьшить налоговую базу по НДФЛ на величину имущественных налоговых вычетов, как при продаже, так и покупке объектов недвижимости (пп. 1, 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Как было указано в предыдущем ответе, положения п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность после 1 января 2016 г.
Подтверждение: п. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.
Следовательно, в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность до 1 января 2016 г. (в частности, в 2014 году), применяются положения п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г. То есть доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от налогообложения.
Для применения освобождения такое имущество не должно (не должно было) непосредственно использоваться в предпринимательской деятельности гражданина.
Подтверждение: п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2016 года).
В рассматриваемой ситуации на момент продажи квартиры (в январе 2017 года) срок нахождения квартиры в собственности гражданки (бабушки) составлял менее трёх лет (три года истекут только в ноябре 2017 года).
Следовательно, доход от продажи квартиры не освобождается от налогообложения.
Однако по итогам налогового периода (2017 года) гражданка (бабушка) будет иметь право на два имущественных налоговых вычета (поскольку, как следует из текста вопроса, ранее она вычет при приобретении жилья не заявляла):
1) при продаже квартиры в Республике Коми;
2) при покупке квартиры в Набережных Челнах.
Таким образом, если покупка новой квартиры и её продажа произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться обоими имущественными налоговыми вычетами.
Подтверждение: пп. 1, 3 п. 1, пп. 1, 2 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/7-1098 от 10 сентября 2012 г. , № 03-04-05/7-477 от 10 апреля 2012 г. , № 03-04-05/9-210 от 1 апреля 2011 г.
Имущественный вычет при продаже жилья
При продаже недвижимого имущества (ранее приобретенного по договору купли – продажи), которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее минимального срока, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: п. 3 ст. 210, п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Применить оба способа одновременно нельзя. Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин.
Подтверждение: письма ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г. , № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г.
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже ( письмо Минфина России № 03-04-05/7-68 от 25 февраля 2010 г. ).
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. За уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению также необходимо обратиться в налоговую инспекцию.
Подтверждение: ст. 220 , п. 2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, — вычета или расходов, нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества путём подачи декларации по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход ( 7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
Имущественный вычет при приобретении жилья
При покупке квартиры гражданин – резидент вправе получить имущественный вычет в размере фактических расходов на ее приобретение, но не более 2 000 000 рублей ( ст. 207 , пп . 3 п. 1 ст. 220 , пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Для получения имущественного вычета помимо налоговой декларации по форме 3-НДФЛ , утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г. (см. Налоговую декларацию 3-НДФЛ (образец). Подается гражданином-налогоплательщиком ), в налоговую инспекцию необходимо также представить определенный пакет документов.
Имущественный вычет можно начать получать и раньше – не дожидаясь окончания года, в котором появилось право на вычет. Для этого нужно обратиться к работодателю (работодателям) , представив Заявление о предоставлении вычета и уведомление, выданное налоговой инспекцией ( п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ ).
В общем случае реализовать свое право на вычет в отношении объекта недвижимости, приобретенного (построенного) в 2017 году, может гражданин, который:
– признан резидентом на конец года, за который заявляется вычет;
– имел доходы, облагаемые по ставке 13 процентов ( за исключением дивидендов ), за год заявления вычета (т.е. за 2017 год);
– представил документы, подтверждающие право на вычет и его сумму .
Исключение: имущественные вычеты не предоставляются:
– в части расходов, покрываемых за счет:
– средств работодателей или иных лиц;
– средств материнского (семейного) капитала ;
– средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;
– когда покупатель и продавец жилья относятся к взаимозависимым лицам, в частности являются родственниками (муж и жена, родители и дети, полнородные (неполнородные) братья и сестры, усыновители и усыновленные, опекун (попечитель) и подопечный) ( пп. 11 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ).
Тогда налоговый вычет на приобретение жилья не предоставляется в части таких расходов (или в его получении налоговая инспекция отказывает).
Подтверждение: п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ .
Повторим, что пенсионер независимо от того, были у него в 2017 году облагаемые по ставке 13 процентов доходы или нет, может перенести часть или даже всю сумму имущественного вычета (право на который у него возникло в 2017 году) на 2014-2016 годы. Такая ситуация возможна, например, при приобретении пенсионером квартиры в 2013 году по договору долевого участия в строящемся доме, если акт приема-передачи подписан в 2017 году. Возможность переноса вычета на иные налоговые периоды (в частности, на 2011 год) законодательством не предусмотрена.
Подробная информация об имущественном вычете по НДФЛ на приобретение жилья содержится в Серви