Вопрос:
Недвижимость приобретена в 2015 в совместную долевую собственность супругами, по 1/2 у каждого. Каждый из них подает ежегодно декларацию 3-ндфл. Вопрос по возмещению процентов по ипотеке. Получена справка из банка о фактически уплоченных процентах в размере 100 тыс .руб. Сумму процентов обязательно делить сразу на двоих собственников? Или можно возвращать одному из супругов со всей суммы уплоченных процентов, учитывая, что ндфл по стоимости недвижимости он уже полностью возместил, а второй супруг еще долго будет возмещать, т.к низкая ЗП.
Если супруги, купившие в общую долевую собственность недвижимость, подадут заявление о распределения вычета по процентам в следующем виде :
на одного супруга все расходы,
на другого - 0.
Будет ли иметь право супруг, который не получил по этому объекту вычет по процентам, на получение этого вычета (3 млн) по другому объекту?
Ответ:
Ответ подготовлен, исходя из следующих допущений:
– недвижимость находится в общей долевой собственности с долей в праве ½ у каждого собственника;
– речь идет о жилой недвижимости.
Вычет при общей долевой собственности на жилье
Можно возвращать одному из супругов. Размер имущественного вычета с процентов по кредиту супруги вправе определить самостоятельно и указать в соответствующем заявлении.
По действующим в настоящее время правилам гражданин может заявить независимо один от другого два вида имущественных вычетов, связанных с приобретением (строительством) жилья:
1. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья .
Для этого вида вычета установлен предельный размер 2 млн руб. на одного человека. Вычет можно заявить не по одному объекту недвижимости, а сразу по нескольким.
Вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (2 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. При этом период, на который можно перенести остаток вычета, не ограничивается тремя годами ( письмо Минфина России № 03-04-05/60199 от 19 сентября 2017 г. ). То есть срок, предусмотренный п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ , в данном случае не применяется.
Если же предельный размер вычета превышает фактические расходы на жилье, то остаток вычета можно использовать (заявить) в будущем в отношении другого объекта недвижимости. Исключение – случай, когда гражданин воспользовался вычетом в сумме менее 2 млн руб. до 2014 года. В такой ситуации при приобретении в 2017 году и позднее иного объекта недвижимости применить вычет в оставшейся сумме (до 2 млн руб.) он не вправе (письма Минфина России № 03-04-05/37067 от 15 июня 2017 г. , № 03-04-05/29216 от 20 мая 2016 г. ).
В то же время этот остаток вычета не подлежит пересчету (индексации) в том случае, если предельная сумма вычета будет изменена законом.
Подтверждение: пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
При этом данные правила не применяются и воспользоваться имущественным вычетом нельзя в случае перевода принадлежащего гражданину нежилого помещения в объекты жилой недвижимости ( Определение Конституционного суда РФ № 1164-О от 6 июня 2017 г. , направленное налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/12540 от 29 июня 2017 г. ).
2. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) , фактически израсходованным на приобретение (строительство) жилья.
Для этого вида вычетов установлен предельный размер 3 млн руб. на одного человека.
Исключение: предельный размер не применяется и вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов:
– по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 2014 года (в т. ч. в случае, когда право на вычет возникло после 2014 года, например, если оплата по договору участия в долевом строительстве за счет заемных средств произведена в 2013 году, а акт приемки-передачи подписан в 2014 году) ( письмо Минфина России № 03-04-05/49106 от 1 октября 2014 г. );
– по кредитам, которые получены от банков (в т. ч. с 2014 года) в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов, полученных до 2014 года. При этом факт рефинансирования в другом банке не лишает налогоплательщика права на вычет (письма Минфина России № 03-04-05/45848 от 29 октября 2013 г. , № 03-04-05/7-910 от 18 ноября 2011 г. ).
Вычет можно заявить только по одному объекту недвижимости. В декларации вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (3 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. На другой объект недвижимости, приобретенный с использованием заемных (кредитных) средств, остаток вычета по процентам перенести нельзя.
Подтверждение: пп. 4 п. 1 , п. 4 , абз. 2 п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 4 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.
Если несколько граждан (включая супругов) приобрели (построили) жилье, оформив его в общую долевую собственность с 2014 года, то каждый из них имеет право на имущественный вычет в максимальной сумме:
– как по расходам на жилье;
– так и по расходам на погашение процентов в связи с этим (или другим) жильем.
То есть эти максимальные суммы вычетов (по жилью и по процентам) не распределяются между сособственниками, а предоставляются каждому.
При этом фактический размер вычета определяется на основании платежных документов, подтверждающих конкретные расходы собственника доли на приобретение (строительство) жилья.
Исключение : супруги, которые несли совместные затраты по покупке жилья и оформили его в долевую собственность, в целях получения имущественного вычета могут перераспределить фактически понесенные расходы между собой путем подачи соответствующего заявления в налоговую инспекцию.
Так, в случае приобретения объекта недвижимости в общую долевую (либо общую совместную собственность) супругов с использованием кредитных средств размер имущественного налогового вычета, установленного пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ , на который каждый из супругов может претендовать, определяется ими самостоятельно, исходя из распределения между ними расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту .
В таком случае налогоплательщики, представляя в налоговый орган вместе с налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ заявление о распределении между супругами расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту, самостоятельно определяют размер (соотношение) имущественного налогового вычета, предоставляемого каждому из супругов .
Если впоследствии будет заключен брачный договор, по которому все имущественные права, а также обязанности по уплате кредита и процентов переходят к одному из супругов в единоличное владение, то и право на вычет по процентам такой супруг может использовать полностью независимо от первоначальной доли в собственности (при условии, что ранее такой вычет супругами не заявлялся).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/31445 от 16 мая 2017 г. , № 03-04-05/26557 от 3 июня 2014 г. , ФНС России № БС-3-11/1367 от 30 марта 2016 г. , Кассационное определение Верховного суда РФ № 5-КГ17-53 от 6 июня 2017 г. , Информация ФНС России от 18 июля 2017 г.
Пример
В 2017 году супруги Иван Петрович и Ольга Ивановна Ивановы, а также брат Ольги – Сидор Иванович Сидоров зарегистрировали право собственности на построенный жилой дом – по 1/4 доли на каждого супруга и 1/2 на Сидорова С.И. При этом в 2017 году Ольга Ивановна работала и получала доходы, а ее супруг Иван Петрович занимался исключительно строительством дома. Расходные документы (по оплате работ подрядчиков и закупке строительных материалов) были оформлены таким образом: в общей сумме 3 300 000 руб. – на Иванова И.П., в общей сумме 2 800 000 руб. – на Сидорова С.И. (который в 2017 году и работал, и нес расходы по строительству). Супруги подготовили совместное заявление о распределении в целях получения вычета расходов на строительство по форме, рекомендованной письмом ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г. Согласно заявлению из 3 300 000 руб. на Иванову О.И. приходится 1 700 000 руб., на Иванова И.П. – 1 600 000 руб. Целевые кредиты и займы для осуществления строительства никто не брал.
В такой ситуации Иванова О.И. при подаче в 2018 году декларации и соответствующих документов (копий документов о праве собственности, копий расходных документов, справки по форме 2-НДФЛ от работодателей, заявления на возврат НДФЛ, а также совместного заявления супругов) претендует на вычет в сумме 1 700 000 руб. При этом у нее остается неиспользованная сумма вычета 300 000 руб., которую можно будет заявить в отношении другого объекта жилья. Ее супруг Иванов И.П. вправе обратиться за получением вычета в сумме 1 600 000 руб. в последующие годы, если у него будут налогооблагаемые доходы. При этом у него останется неиспользованная сумма вычета 400 000 руб., которую можно будет заявить в отношении другого объекта жилья. Ее брат Сидоров С.И. может заявить имущественный вычет в максимальной сумме – 2 000 000 руб., после этого у него уже не будет права обращаться за получением имущественного вычета по расходам на другие объекты жилья.
При этом у каждого из троих осталось право на имущественный вычет в максимальной сумме 3 000 000 руб. в отношении процентов по целевым кредитам (займам), которые в будущем могут быть взяты для приобретения (строительства) другого объекта недвижимости.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-27234
Вправе заявить вычет с процентов по кредиту при покупке другого объекта, так как он не воспользовался своим правом.
С 2014 года порядок предоставления имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья существенно изменился (т.е. положения законодательства изложены в новой редакции). В частности, появилась возможность получения вычета до полного использования его предельного размера без ограничения количества объектов недвижимого имущества, расходы по приобретению или строительству которых могут учитываться в составе имущественного вычета. Однако эти изменения применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим не ранее 2014 года ( п. 2 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г. ).
При этом в налоговом законодательстве не поясняется, что такое "правоотношения по предоставлению имущественного вычета" и когда такие правоотношения возникают.
Позиция Минфина России: правоотношения по предоставлению имущественного вычета возникают с момента появления у гражданина права на такой вычет. Право на вычет появляется в момент официального оформления документов, подтверждающих данное право. Под такими документами контролирующие ведомства в первую очередь понимают документы о переходе (появлении) права собственности на объект недвижимости (в частности, в общем случае при покупке жилья – свидетельство о праве собственности, при участии в долевом строительстве – акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства).
Подтверждение: ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г. , Определение Конституционного суда РФ № 1806-О от 29 сентября 2016 г. (направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/24825 от 23 декабря 2016 г. ), письма Минфина России № 03-04-05/40267 от 8 июля 2016 г. , № 03-04-05/64925 от 16 декабря 2014 г. , № 03-04-05/42793 от 27 августа 2014 г.
Беспроблемный вариант
Если гражданин в 2018 году обращается в налоговую инспекцию за предоставлением (продолжением предоставления) имущественного налогового вычета в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, то применяются:
– правила получения вычета (остатка), действовавшие в 2014-2017 годах (см. данное экспертное заключение), – по объектам недвижимого имущества, в отношении которых правоустанавливающие документы датированы с 1 января 2014 года;
– старые правила (действовавшие до 2014 года) получения вычета (остатка) (такие же, как при обращении в налоговую инспекцию за получением вычета в 2014 году ) – по объекту недвижимого имущества, в отношении которого правоустанавливающие документы датированы до 2014 года.
При этом в ряде случаев возможно применение переходных положений (если вычет был использован (используется) только в отношении стоимости жилья или суммы уплаченных процентов по целевым кредитам на его покупку).
Старые правила предусматривают один вид имущественного вычета, связанного с приобретением (строительством) жилья, состоящего из двух частей : в виде расходов на жилье и в виде расходов на уплату процентов по целевым кредитам (займам). Соответственно, использование права на вычет хотя бы в одной части (например, в части процентов по одному объекту жилья) не позволяло в дальнейшем заявить вычет по другому объекту жилья.
По действующим в настоящее время правилам гражданин может заявить независимо один от другого два вида имущественных вычетов, связанных с приобретением (строительством) жилья:
1. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья .
2. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) , фактически израсходованным на приобретение (строительство) жилья.
Для этого вида вычетов установлен предельный размер 3 млн руб. на одного человека.
Исключение: предельный размер не применяется и вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов:
– по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 2014 года (в т. ч. в случае, когда право на вычет возникло после 2014 года, например, если оплата по договору участия в долевом строительстве за счет заемных средств произведена в 2013 году, а акт приемки-передачи подписан в 2014 году) ( письмо Минфина России № 03-04-05/49106 от 1 октября 2014 г. );
– по кредитам, которые получены от банков (в т. ч. с 2014 года) в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов, полученных до 2014 года. При этом факт рефинансирования в другом банке не лишает налогоплательщика права на вычет (письма Минфина России № 03-04-05/45848 от 29 октября 2013 г. , № 03-04-05/7-910 от 18 ноября 2011 г. ).
Вычет можно заявить только по одному объекту недвижимости . В декларации вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (3 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. На другой объект недвижимости, приобретенный с использованием заемных (кредитных) средств, остаток вычета по процентам перенести нельзя.
Подтверждение: пп. 4 п. 1 , п. 4 , абз. 2 п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 4 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.
При применении вышеуказанных вычетов необходимо учитывать особенности, в том числе связанные с переходными положениями.
Например, если гражданин приобрел недвижимость до 2014 года за счет заемных средств и воспользовался имущественным вычетом в сумме процентов без заявления вычета по стоимости жилья, то повторно на другой объект недвижимости как до 2014 года, так и в последующие годы получить вычет в виде расходов на уплаченные проценты он не сможет ( п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Между тем за ним сохраняется право использовать после 2014 года вычет по стоимости жилья.
И наоборот, если до 2014 года вычет был заявлен только по стоимости жилья без учета расходов на уплату процентов, то право на вычет сохраняется в сумме расходов на погашение процентов по вновь полученному кредиту (займу) на покупку (строительство) жилья после 2014 года. При этом необходимо учитывать, что по целевым кредитным договорам (договорам займа), заключенным с 1 января 2014 года, сумма вычета по уплате процентов ограничена предельным размером 3 млн руб.
Пример
В 2012 году Сидоров П.П. за счет собственных средств приобрел в собственность квартиру, в отношении которой в 2013 году воспользовался имущественным вычетом в размере 2 млн руб.
В 2016 году он получил заем с целью приобретения дома с земельным участком, право на которые было оформлено в 2017 году.
В этом случае при наличии всех необходимых документов Сидоров в 2018 году вправе получить налоговый вычет в сумме уплаченных процентов по заемным средствам, но не более 3 млн руб.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/52169 от 10 сентября 2015 г. , № 03-04-07/51829 от 9 сентября 2015 г. , № 03-04-07/27582 от 14 мая 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/8666 от 21 мая 2015 г. ), № 03-04-05/64922 от 16 декабря 2014 г.
При покупке жилья в рассрочку после 1 января 2014 года применяются новые правила предоставления вычета. В частности, предусмотрена возможность его многократного получения в отношении нескольких объектов недвижимости до достижения предельной суммы 2 млн руб. ( письмо Минфина России № 03-00-08/2/68507 от 25 ноября 2015 г. , доведенное до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/21018 от 7 декабря 2015 г. ). В этой связи собственник жилья вправе ежегодно корректировать размер имущественного вычета на сумму, уплаченную за приобретение этого жилья в соответствующем налоговом периоде ( пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ , п. 2 письма Минфина России № 03-04-07/44576 от 5 сентября 2014 г. ).
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-27234
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 17.01.2018