Вопрос:
Платится ли НДС с продажи квартиры по договору долевого участия.
Ответ:
Ответ на вопрос зависит от того, что реализуется – имущественное право на квартиру в строящемся доме (то есть уступается право требования квартиры у застройщика) или готовая квартира в введенном в эксплуатацию доме, право собственности на которую зарегистрировано (то есть заключается договор купли-продажи квартиры).
Если реализуется имущественное право на квартиру в строящемся доме
Передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Поэтому при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав. Налог начисляется по расчетной ставке (18/118).
Моментом начисления НДС является день уступки права требования (в данном случае – это день государственной регистрации договора уступки).
Если стоимость, по которой передается имущественное право, меньше стоимости его приобретения, то налоговая база по НДС равна нулю.
Подтверждение: п. 3 ст. 155 , п. 4 ст. 164 , п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
Если реализуется готовая квартира после сдачи дома в эксплуатацию по договору купли-продажи
Операция по реализации жилых помещений не облагается НДС, если организация не отказалась от этого освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Налоговое законодательство не содержит требования к организациям о необходимости уведомлять налоговую инспекцию о начале применения льготы по НДС. Никакого заявления, уведомления об этом подавать не надо. Достаточно, чтобы деятельность организации отвечала условиям, перечисленным в соответствующем пункте ст. 149 Налогового кодекса РФ , дающем право на освобождение. О том, что организация начала применять льготу, налоговая инспекция узнает из предоставленной декларации по НДС.
Организация вправе отказаться от льготы по операциям, перечень которых приведен в п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
Причем отказ может быть применен только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктом п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ . Не допускается , чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем соответствующих товаров (работ, услуг). При этом по операциям, предусмотренным другими подпунктами этого пункта, от льготы можно не отказываться ( письмо ФНС России № ШТ-6-03/784 от 8 августа 2006 г. ).
Отказаться от льготы можно не меньше чем на год . Для этого до 1-го числа квартала, начиная с которого не будет применяться льгота , в налоговую инспекцию нужно подать соответствующее заявление ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
Если организация откажется от льготы, ей необходимо начислить НДС с реализации в общем порядке (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). При этом она вправе воспользоваться вычетом по НДС на основании сводного счета-фактуры , выставленного заказчиком (заказчиком-застройщиком) в том налоговом периоде (квартале), в котором будут соблюдены все необходимые для этого условия ( п. 2 ст. 171 , п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ).
Если организация не отказалась от освобождения от НДС в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ, то у нее нет права на вычет НДС при приобретении квартиры (ст. 171 Налогового кодекса РФ). При этом в случае применения льготы входной НДС подлежит учету в стоимости квартиры ( п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ .). Кроме того, возникает обязанность по ведению раздельного учета.
Вести раздельный учет нужно, если налогоплательщик :
– помимо операций, подлежащих налогообложению , проводит операции, с которых не начисляет НДС ;
– помимо операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов , проводит другие операции.
В таких случаях раздельному учету подлежат:
– доходы, полученные от таких операций;
– понесенные расходы;
– суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них.
Исключение – случай, когда по итогам квартала доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), не облагаемых НДС , не превышает 5 процентов от общей величины расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав). В этом случае налогоплательщик имеет право не вести раздельный учет НДС. Тогда суммы входного НДС между операциями можно не распределять, а принять к вычету в полном объеме (как по прямым расходам, относящимся только к облагаемой или только к необлагаемой деятельности, так и по общим расходам, относящимся к обоим видам операций).
Подтверждение: п. 4 ст. 149 , абз. 5 , 7 п. 4 ст. 170, п. 10 ст. 165 , абз. 3 п. 3 ст. 172 , п. 1 , 6 ст. 166 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-07-11/48590 от 19 августа 2016 г. , № 03-07-11/55775 от 18 декабря 2013 г. , № 03-07-11/225 от 2 августа 2012 г. , № 03-04-11/143 от 8 июля 2004 г. , ФНС России № ЕД-4-3/12919 от 3 августа 2012 г. , № АС-4-3/7801 от 16 мая 2011 г. , № ШС-6-3/827 от 13 ноября 2008 г.
Обоснование данного вывода содержится в Сервисе, которое Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-248
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21320
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 22.12.2016