Вопрос:
Компания находящаяся на УСН приобрела квартиру в январе по договору уступки права требования (ДДУ) для дальнейшей перепродажи. В марте от продажи квартиры компания получила доход. Поскольку покупался и продавался не готовый продукт (товар), а лишь право требования на него, то имеет ли право компания при расчете единого налога учесть в расходах покупку квартиры и также учесть в доходах ее продажу? Или покупка и продажа квартиры не будут являться ни расходом, ни доходом?
Вы написали: "Вывод:
организация не вправе уменьшать доходы от реализации имущественных прав на стоимость их приобретения независимо от применяемого объекта налогообложения."
Правильно ли я понимаю, что здесь рассматривается только УСН? И если бы компания находилась на ОСНО, то мы могли бы принять эти расходы?
Ответ:
Здравствуйте!
При расчете единого налога при УСН в доходах учитывать нужно сумму, полученную за реализованное право требования на объект долевого строительства, без уменьшения на стоимость его приобретения.
Учет доходов
Нужно учитывать в доходах от реализации имущественных прав.
Для целей расчета единого налога уступка права требования признается реализацией имущественных прав.
Величину выручки (дохода) следует определять как сумму поступлений в денежной и (или) натуральной форме, связанных с расчетами за реализацию (уступку) прав требования (включая сумму авансов).
Подтверждение: п. 1 ст. 346.17 , ст. 346.15 , п. 1 , 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-11-11/43086 от 22 июля 2016 г., № 03-11-11/145 от 2 июня 2011 г.
Доходы при УСН (в т. ч. выручка) признаются по мере оплаты ( п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ ).
Доходы от реализации имущественных прав уменьшать на их стоимость нельзя.
Порядок учета расходов при расчете единого налога при УСН зависит от применяемого организацией объекта налогообложения: доходы или разница между доходами и расходами.
Организации с объектом налогообложения в виде доходов по общему правилу расходы при расчете единого налога не учитывают ( п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ ).
Организации с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами при расчете единого налога при УСН вправе учитывать расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ . В частности, при реализации товаров они вправе уменьшать свои доходы на стоимость их приобретения ( пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ ). Однако в целях налогообложения имущественные права не признаются товаром (п. 2 , 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ), поэтому при их реализации организация не вправе применять положения пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ .
Кроме того, перечень расходов, учитываемых при расчете единого налога при УСН, является закрытым ( п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ ). Возможность списать расходы на приобретение имущественных прав при их реализации отсутствует (например, при уступке права требования ).
При этом расходы на приобретение некоторых видов имущественных прав организация на УСН вправе учесть при их приобретении:
– как расходы на приобретение нематериальных активов ( пп. 2 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ );
– как расходы на приобретение исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, программы для электронных вычислительных машин, базы данных, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау), а также прав на использование указанных результатов интеллектуальной деятельности на основании лицензионного договора ( пп. 2.1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ );
– как периодические (текущие) платежи за пользование правами на результаты интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в частности, правами, возникающими из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности) ( пп. 32 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ ).
При этом если на момент реализации данных видов имущественных прав часть их стоимости еще не списана на расходы, то ее нельзя учитывать в составе расходов в целях расчета единого налога при УСН, так как п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ не предусмотрено подобных затрат.
Вывод: организация не вправе уменьшать доходы от реализации имущественных прав на стоимость их приобретения независимо от применяемого объекта налогообложения.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-06/2/53599 от 9 декабря 2013 г. , № 03-11-11/145 от 2 июня 2011 г., № 03-11-04/2/191 от 31 июля 2007 г.
Совершенно верно.
Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация применяет метод начисления.
Убыток, как и прибыль от реализации имущественного права (права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве) в целях налогообложения прибыли признается на дату регистрации договора в полном объеме. Если имущественное право уступлено по цене приобретения, то налога на прибыть от данной операции не возникает.
При методе начисления выручка (доход) от реализации (уступки) прав требования признается на дату их реализации, то есть перехода прав по договору уступки (вне зависимости от даты поступления средств).
При этом нужно учитывать особенности в отношении передачи имущественных прав по договору уступки, если он подлежит государственной регистрации (например, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве). Такие права переходят к их приобретателю на дату заключения соответствующего договора, который считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Соответственно, датой получения выручки признается дата государственной регистрации уступки имущественных прав.
Подтверждение: п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ , п. 2 ст. 389 , п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. , п. 2 ст. 11, ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., письмо Минфина России № 03-07-11/58 от 2 марта 2012 г.
Данную выручку можно уменьшить на стоимость приобретения имущественного права и сумму расходов, связанных с его приобретением и реализацией (в частности, госпошлины за регистрацию договора) ( пп. 2.1 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).
Если право требования уступлено по цене ниже, чем стоимость приобретения права требования по договору долевого участия и сумма расходов, связанных с приобретением и реализацией данного права требования, у организации возникает убыток, который учитывается при расчете налога на прибыль в общем порядке, то есть единовременно. Подтверждение: пп. 2.1 п. 1, п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/1/399 от 5 июля 2011 г. , письма УФНС России по г. Москве № 16-15/065628 от 6 июля 2011 г., № 16-15/126902 от 30 декабря 2011 г.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 22.03.2017