По закону, государство может изъять любой участок или другой актив для своих нужд — об этом сказано в п. 1 статьи 279 ГК РФ. Забрать имущество могут у любых ИП, физических и юридический лиц. Стоимость компенсируют, но возмещение в ряде случае не облагается налогом. Рассказываем, сколько нужно заплатить, если у вас забрали активы.
Сколько вам заплатит государство, если заберёт актив
Размер компенсации считают так: в неё входят рыночная цена участка и все убытки, которые человек или бизнес несёт из-за изъятия. Если вместе с землёй забирают здание или постройки на участке, к выплате дополнительно прибавляют его рыночную стоимость. Но если постройку возвели уже после уведомления об изъятии, его стоимость в компенсацию не включат. Основание: Письмо Минфина РФ N 03-07-11/62429.
Иногда вместо денег предлагают другой объект. Если новая недвижимость стоит дешевле изымаемой, разницу обязаны доплатить. Но соглашаться на обмен не обязательно: владелец по желанию может выбрать денежную выплату.
Как включить упущенную выгоду в компенсацию
Убытки из-за изъятия недвижимости можно включить в компенсацию. Например, если вы вели бизнес на этом объекте, государство забирает не только сам актив, но и, фактически, бизнес.
С реальным ущербом всё проще: его подтверждают документами. А вот упущенную выгоду нужно обосновать. Обычно требуется доказать:
- что объект действительно принадлежал вам;
- что вы использовали его в бизнесе;
- какой доход могли получить и какие расходы понесли бы.
Пример. У собственника на участке стоял небольшой склад, который он сдавал в аренду. Чтобы включить упущенную выгоду в компенсацию, ему нужно доказать:
- право собственности или аренды на участок;
- что склад реально приносил доход — договоры аренды, платежи от арендаторов, выписки из банка;
- сколько он зарабатывал в среднем в месяц и какие расходы были на содержание.
Дополнительно можно показать, что были уже договорённости о продлении аренды или новые арендаторы, которые планировали заехать. Но если договор аренды с новым клиентом заключён уже после уведомления об изъятии, суд может посчитать такую прибыль недоказанной и не включить её в компенсацию.
Будет полезно: Что такое упущенная выгода — как рассчитать и взыскать
Что делать, если компенсация ниже рыночной цены актива
Если сумма компенсации занижена, это можно оспорить в суде. Суды часто назначают независимую экспертизу, чтобы определить реальную рыночную стоимость.
Вот, где обычно ошибаются оценщики:
- ориентируются на похожие объекты, хотя их цена может сильно отличаться от конкретного участка. Например, ваш участок у трассы с удобным подъездом и коммуникациями, а в выборку попали земли без дороги и электричества. Получается, в отчёте цена ниже, чем реальная;
- считают стоимость исходя из условий будущего использования, а не из того, как собственник использовал землю. Например, землю изымают под дорогу, и оценщик считает её как землю под трассу, хотя вы использовали её для коммерческих целей и она приносила вам большую доходность;
- игнорируют фактическое использование объекта и смотрят только на документы. Например, по документам на земле гаражи, а фактически на земле там действующий автосервис и магазин. Компенсация получается в разы ниже.
Если у актив забрали у физлица
Возмещение, полученное физическим лицом в связи с изъятием недвижимого имущества (земельного участка и/или расположенных на нем объектов) для государственных или муниципальных нужд, являются доходом и облагаются НДФЛ. При этом в состав возмещения, помимо рыночной стоимости изымаемого имущества, также включаются убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода.
Вместе с тем предусмотрена льгота: налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости изъятого земельного участка или иной недвижимости. Фактически данный вычет позволяет не уплачивать НДФЛ с суммы полученного возмещения (в пределах выкупной стоимости).
Для получения вычета подается 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения возмещения.
Подробнее в Письмах Минфина России от 15.07.2025 № 03-04-05/68491 и от 06.05.2025 № 03-04-05/45009. Есть нюанс: иногда участок изымают не полностью, а частично. Например, под постройку дороги. Тогда участок делят на две части и он формально становится новым. При продаже такого участка нужно отправить в налоговую документы на исходный участок — то есть период владения исходным участком переносится на новый.
Если у актив забрали у ИП или юридического лица
В таких случаях размер налогов зависит от выбранной системы налогообложения.
На УСН
На этом режиме платят только единый налог — процент налоговой базы. Компенсация поступает на счёт бизнеса — поэтому налоговая может посчитать эти деньги как выручку.
Но такая компенсация — это не доход от продажи, а возмещение потерь. Поэтому она не может увеличивать налоговую базу при УСН. Об этом сказано в Письме ФНС № СД-4-3/9846@, Письме Минфина России от 25.11.2024 N 03-11-11/117947.
На ОСНО
При реализации платят НДС и налог на прибыль.
НДС. Это косвенный налог, который уже включён в цену товаров и услуг. Его платит конечный покупатель, а бизнес лишь перечисляет в бюджет разницу между входящим и исходящим налогом.
Но компенсация за изъятые земельные участки и связанные с ними объекты не считается продажей. То есть это не реализация, а возмещение ущерба. Поэтому такие выплаты не облагаются НДС: ни сама компенсация за землю, ни выплаты за здания и сооружения, если они изымаются вместе с участком.
Раньше по этому вопросу было противоречивых мнений со стороны Минфина и ФНС, но поправки к Налоговому кодексу поставил точку в этом вопросе: при изъятии активов компенсация за них НДС не облагается. Основание: пп. 30 п. 2 статьи 146 НК РФ.
Налог на прибыль. С 2026 года действует новый порядок по налогу на прибыль:
- Компенсация за изъятие имущества для госнужд не включается в доходы, если она покрывает убытки, которые ранее не учитывались для налогообложения. Основание: пп. 68 п. 1 статьи 251 НК РФ.
- Расходы, оплаченные за счёт этой компенсации, повторно в затраты не включаются. Основание: п. 48_36 ст. 270 НК РФ.
То есть возмещение за изъятие не облагается налогом на прибыль в части реальных убытков, но двойной учёт расходов запрещён.
Коротко о главном
Государство может изъять у человека или бизнеса землю и другие активы, но обязано выплатить компенсацию по рыночной стоимости и с учётом убытков. В выплату могут входить не только земля и здания, но и упущенная выгода.
Компенсацию можно оспорить в суде, если она занижена: для этого назначают независимую экспертизу.
Для физлиц компенсация облагается НДФЛ при владении землёй или недвижимостью, но можно получить вычет в размере выкупной стоимости, и налоговая база будет равна нулю. Для получения вычета нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Для ИП и компаний компенсация также не увеличивает налоги.
На УСН компенсация не увеличивает налоговую базу. В НК РФ это прямо не прописано, а следует из разъяснений ФНС и Минфина.
На ОСНО изъятие имущества не считается продажей, поэтому НДС не начисляется. В доходы по налогу на прибыль сумма компенсации не включается. Эти положения прямо внесены в НК РФ.
