Вопрос:
Компания продает собственные квартиры в многоквартирных домах. Земля, находящаяся под домами, в собственности у компании. Подскажите пожалуйста, переходит ли право собственности на землю в момент продажи квартиры? И если переходит, то в каком размере "в размере на одну квартиру"? Как отразить продажу квартиры совместно с земельным участком в бухгалтерском и налоговом учете?
1. Застройщик на собственном земельном участке.
2. С привлечением подрядчиков.
3. За счет собственных средств.
4. Применяет ОСНО, метод начисления.
Ответ:
Относительно перехода права собственности на землю по МКД собственникам квартир
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относится в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Подтверждение: ст. 289, п. 1, 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение (пп. 4 п. 1 ст. 36, п. 1, 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Вывод : после продажи всех квартир в доме у строительной организации прекращается право собственности, как на квартиры, так и на общее имущество в доме, включая земельный участок, на котором построен дом.
Относительно бухгалтерского учета
По общим правилам земельный участок может быть признан в качестве объекта основных средств, если он:
– предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срок его полезного использования должен быть более 12 месяцев (или обычного операционного цикла, срок которого превышает 12 месяцев);
– предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
– не предназначен для перепродажи;
– способен приносить организации доход (экономические выгоды) в будущем.
Подтверждение: п. 4 ПБУ 6/01.
Вывод: собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом. Поэтому после завершения строительства можно говорить о том, что земельный участок перестанет существовать как отдельный объект основных средств, а его стоимость полностью будет перенесена на стоимость построенных квартир.
Вместе с тем земельный участок может быть изначально отражен в составе затрат на приобретение материально-производственных запасов (МПЗ), используемых в производстве, с использованием дебета счета 10 "Материалы", и включаемых в состав расходов ( относимых на себестоимость строительства) по мере их отпуска (начала строительства).
Подтверждение: абз. 2 п. 2 ПБУ 5/01, п. 90, 93 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 119н от 28 января 2001 г.
Формирование стоимости строительной продукции осуществляется в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ ( МДС 81-35.2004 , утв. Постановлением Госстроя России № 15/1 от 5 марта 2004 г.).
Согласно п. 3.1 МДС 81-35.2004 сметной стоимостью является сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.
В соответствии с п. 3.14 МДС 81-35.2004 сметная стоимость строительства (ремонта) в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций может включать в себя:
– стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;
– стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);
– затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
– прочие затраты.
В соответствии с п. 4.75 МДС 81-35.2004 сводный сметный расчет составляется в целом на строительство независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем.
Плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, выплата земельного налога (аренды) в период строительства включаются в состав прочих работ и затрат по строительству, формирующих сметную стоимость здания (п. 1.3 Приложения № 8 МДС 81-35.2004 ).
Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется застройщиком по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам, входящим в него с применением кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
При строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.
В дальнейшем аккумулированная на 08 счете стоимость капитальных вложений списывается на:
– счет 01 "Основные средства" – при принятии, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
– счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" – при сдаче законченных строительством объектов участнику долевого строительства, перечислившему средства на строительство объектов;
– счет 43 "Готовая продукция", 90 "Продажи" – при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
Подтверждение: п. 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 5.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. Письмом Минфина России № 160 от 30 декабря 1993 г., письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Таким образом, проводки по учету стоимости земельного участка в расходах на строительство жилого дома могут быть следующие:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 01 (10)
– стоимость земельного участка отнесена на расходы по строительству жилого дома.
В дальнейшем, при принятии к учету квартир, аккумулированные на счете 08 затраты нужно списать в дебет счета 43 "Готовая продукция".
Согласно Инструкции по применению Плана счетов аналитический учет по счету 43 ведется по местам хранения и отдельным видам готовой продукции. В данном случае аналитический учет целесообразно организовать по каждой квартире в построенном жилом доме (с учетом приходящейся на данную квартиру доли в общем имуществе многоквартирного дома) .
Выручку от продажи квартиры нужно отразить в общеустановленном порядке с использованием кредита счета 90 "Продажи", субсчет 90.1 "Выручка", и дебета счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками".
Проводка будет следующей:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90.1
– отражена выручка от реализации квартиры.
Выручку нужно признать на дату перехода права собственности на каждую квартиру к покупателю (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99).
Фактическую себестоимость проданной квартиры (включая стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, право собственности на которую переходит к покупателю квартиры) нужно списать с использованием кредита счета 43 и дебета счета 90, субсчет 90.2 "Себестоимость продаж".
Проводка будет следующей:
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 43
– отражена себестоимость реализованной квартиры.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Относительно налогового учета.
Рассматриваемые затраты организация вправе признать в составе расходов в момент реализации объектов строительства как прямые расходы, связанные с их строительством.
Построенный для продажи квартир жилой дом не признается амортизируемым имуществом (так как не отвечает критериям, установленным п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).
Поэтому, все расходы, связанные со строительством дома, нужно признать расходами, связанными с изготовлением продукции собственного производства, по соответствующим элементам затрат (материальные расходы, расходы на оплату труда, прочие расходы, связанные с производством и реализацией, и др.).
Организации, которые занимаются производством продукции (выполнением работ) и применяют метод начисления, вправе распределять расходы на прямые и косвенные самостоятельно. При этом под прямыми расходами понимаются расходы, которые непосредственно связаны с производством продукции (выполнением работ), а под косвенными – все остальные (кроме внереализационных).
К прямым расходам, в частности, относятся:
– материальные расходы, то есть расходы на приобретение сырья и (или) материалов, используемых в производстве, а также комплектующих изделий, подвергающихся монтажу, и (или) полуфабрикатов, требующих дополнительной обработки;
– расходы на оплату труда участвующих в процессе производства работников, а также начисленные на эти суммы взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и на страхование от несчастных случаев и профессиональных заболеваний;
– суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым в производстве.
Подтверждение: п. 1 ст. 318 Налогового кодекса РФ .
Организации вправе руководствоваться этим перечнем или установить свой, закрепив его в учетной политике для целей налогообложения (письма Минфина России № 03-03-06/1/597 от 27 августа 2007 г. , № 03-03-02/117 от 21 октября 2005 г. (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России № ММ-6-02/960 от 18 ноября 2005 г. )).
При формировании состава прямых, а соответственно, и косвенных расходов в налоговом учете можно учитывать группировку, применяемую для целей бухгалтерского учета. Для формирования перечня общестроительных расходов в строительстве (которые относятся к косвенным) может использоваться Рекомендуемый перечень , утв. постановлением Госстроя России № 15/1 от 5 марта 2004 г.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-03-06/1/834 от 19 декабря 2011 г.
Тогда в налоговом учете стоимость построенного жилого дома будет равна сумме фактических затрат на его строительство (как и в бухгалтерском учете) и у организации при строительстве дома не возникает временных разниц, учитываемых в порядке, установленном ПБУ 18/02.
Выручка от продажи квартир в жилом доме признается доходом от реализации продукции (п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ). При использовании метода начисления доход от реализации недвижимого имущества нужно признавать на дату передачи такого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества ( абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ ).
При признании в налоговом учете выручки от продажи квартиры организация вправе признать в составе текущих расходов отчетного периода прямые расходы, связанные со строительством этой квартиры (в данном случае, как и в бухгалтерском учете) (абз. 2 п. 2 ст. 318 Налогового кодекса РФ).
Обоснование данного вывода содержится в Сервисе, которое Вы можете найти по запросу "расходы прямые косвенные":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1183
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 26.01.2018