Вопрос:
Какие риски у юридического лица при продаже коммерческой недвижимости ниже кадастровой стоимости, если стоимость подтверждена, т.е. проведена оценка сторонней организацией?
Ответ:
Налоговые риски (негативные налоговые последствия) могут возникнуть, если цена продажи не соответствует рыночной цене и, в частности, если стороны сделки признаются взаимозависимыми для целей налогообложения. Несоответствие цены продажи недвижимости её кадастровой стоимости само по себе значения не имеет.
Цена в рамках гражданско-правовой сделки устанавливается соглашением сторон и (или) определяется по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 1, 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).
Для целей налогообложения действует аналогичный порядок (за рядом исключений, которые предусмотрены нормами налогового права) (абз. 3 п. 1 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).
Исключение (особый порядок установления рыночной цены) распространяется на:
– сделки между взаимозависимыми лицами, а также приравненные к сделкам между взаимозависимыми лицами (например, сделки налогоплательщика с резидентами офшорных зон). В отношении таких сделок для целей налогообложения применение рыночных цен регулирует ст. 105.3 Налогового кодекса РФ;
– действие прямой отсылочной нормы к ст. 105.3 Налогового кодекса РФ при определении цены сделки для целей ее налогообложения (п. 12 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).
В соответствии со ст. 105.3 Налогового кодекса РФ цена по сделкам определяется как цена, предусмотренная сторонами, пока не будет доказано обратное (ФНС России) или организация самостоятельно не проведет соответствующую корректировку (п. 3, 6 ст. 105.3, ст. 105.14, 105.17 Налогового кодекса РФ).
Соответствие цены, установленной в сделке, рыночной подлежит проверке ФНС России только по контролируемым сделкам (в т. ч. сделкам, приравненным к таковым) исключительно для целей контроля полноты расчета и уплаты строго ограниченных налогов (п. 1 ст. 105.14, ст. 105.17 Налогового кодекса РФ). О совершении таких сделок организация обязана уведомлять налоговую инспекцию (п. 1 ст. 105.16 Налогового кодекса РФ). Обоснование рыночного уровня примененных цен в контролируемых сделках происходит в рамках подготовки документации, предусмотренной ст. 105.15 Налогового кодекса РФ. Проверка соответствия применяемых цен рыночным проходит в соответствии с методами, предусмотренными в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ.
Если сделка не относится к контролируемым, то формально ФНС России не вправе проверить ценообразование в ней. Однако цены в таких сделках между взаимозависимыми лицами подлежат контролю в ходе выездных (камеральных) проверок при условии выявления необоснованной налоговой выгоды (ст. 88, 89 Налогового кодекса РФ). Например, если суд на основании представленных налоговой инспекцией доказательств придет к выводу, что организация учла операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или операции не были обусловлены разумными экономическими причинами. Такому выводу может способствовать, в частности, то, что покупатели, являющиеся взаимозависимыми лицами, были созданы незадолго до совершения сделки купли-продажи, а цена сделки была многократно (в десятки раз) занижена относительно рыночного уровня. В то же время применение между взаимозависимыми лицами цены, которая незначительно ниже цены, установленной для остальных контрагентов (например, в полтора раза), не может рассматриваться в качестве доказательства получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды.
При этом в целях определения фактической цены сделки, в которой предполагается занижение суммы налога, подлежащего уплате в бюджет, проверяющие могут применять те же методы определения рыночной цены, которые предусмотрены в отношении контролируемых сделок в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-02-07/1-316 от 26 декабря 2012 г., № 03-01-18/8-145 от 18 октября 2012 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/18615 от 2 ноября 2012 г.), ФНС России № ЕД-4-13/23938 от 27 ноября 2017 г., № ЕД-2-13/710 от 16 июня 2015 г., № ЕД-4-2/18674 от 16 сентября 2014 г., Определения Верховного суда РФ № 307-КГ18-14063 от 19 сентября 2018 г., № 303-КГ17-19327 от 29 марта 2018 г. (направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/6940 от 11 апреля 2018 г. (п. 8)), п. 3, 6, 7, 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 53 от 12 октября 2006 г., п. 3 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного суда РФ 16 февраля 2017 г.
Вывод: с точки зрения гражданского законодательства стороны сделки могут правомерно устанавливать любую согласованную ими цену. Однако с точки зрения налогового законодательства цены в сделках между взаимозависимыми лицами подлежат дополнительному контролю. Если сделка относится к контролируемым, то соответствие цены сделки уровню рыночных цен проверит ФНС России. Если сделка не относится к контролируемым, то ценообразование в ней может быть проверено в рамках стандартных процедур, проводимых в ходе выездных (камеральных) проверок. В таком случае все зависит от конкретной ситуации. Если сделка не имеет разумного экономического смысла (например, цена в ней существенно занижена), то через суд налоговой инспекцией может быть доказано получение сторонами от нее необоснованной экономической выгоды. Тогда налоговые обязательства сторон будут пересчитаны исходя из действительного экономического смысла (в т. ч. с применением рыночной цены, определенной методами, указанными в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ).
Кроме того, необходимо учитывать, что в отношении крупных сделок и сделок с заинтересованностью в определенных случаях применяется процедура согласия (одобрения). Данный порядок различается для:
– крупной сделки (сделки, на которую уставом организации распространяется порядок согласия (одобрения) крупных сделок), заключаемой в особом порядке АО и ООО (ст. 79 Федерального закона № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г., ст. 46 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г.);
– или сделки с заинтересованностью, заключаемой в особом порядке АО и ООО (ст. 83 Федерального закона № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г., ст. 45 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г.).
Если указанный порядок согласия (одобрения) не соблюдается, сделка может быть признана недействительной по решению суда (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ, абз. 4 п. 20 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 90, Пленума ВАС РФ № 14 от 9 декабря 1999 г.).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
Подтверждение: ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или соответствующей комиссии по рассмотрению споров в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Подтверждение: ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
Подтверждение: п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра № П/0336 от 4 августа 2021 г.
Вывод: налоги по сделке купли-продажи безопаснее начислять исходя из рыночной цены недвижимости. Действующее законодательство не содержит запрета на реализацию недвижимости по цене, отличающейся от кадастровой стоимости. Но при определённых условиях налогообложение сделки может быть пересчитано налоговыми органами исходя из рыночного уровня цен, с соответствующими доначислениями и штрафными санкциями.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующим ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-60046
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-60159
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14544
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-25954
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 04.05.2026
...