С 2026 года аренда имущества у физлиц снова попадает под пристальное внимание ИФНС. Работает обновлённая прогрессивная шкала НДФЛ, усилились автоматические сверки, а ошибка в договоре или расчётах легко превращается в доначисления. Разбираем, как теперь удерживать налог, что важно прописать в договоре и какие риски стали ключевыми.
Главное
- Если компания или ИП арендуют имущество у физлица, они становятся налоговым агентом и обязаны удерживать и перечислять НДФЛ с арендных платежей.
- Доходы от аренды в 2026 году облагаются по прогрессивной шкале НДФЛ: от 13% до 22% в зависимости от совокупного годового дохода физлица.
- В налоговую базу по аренде входят арендная плата, включённые в неё коммунальные и дополнительные платежи, а также некоторые виды компенсаций и ремонтов.
- Корректно оформленные компенсации с документами и возвращаемый залог не считаются доходом и не облагаются НДФЛ.
- Ключ к снижению рисков — грамотно оформленный договор аренды с отдельным прописанием компенсаций, ремонтов, порядка передач и актов.
- Налоговый агент отчитывается по аренде через 6-НДФЛ, справки о доходах и перечисляет НДФЛ по ЕНП два раза в месяц в установленные сроки.
- ИФНС автоматически сверяет данные 6-НДФЛ, ЕНС, банковских операций и договоров, поэтому любые расхождения быстро приводят к требованиям пояснений.
- Физлицо подаёт 3-НДФЛ и платит налог самостоятельно только тогда, когда арендует не компания/ИП, а, например, другое физлицо или иностранная организация без статуса агента.
- Чтобы избежать доначислений, бизнесу важно автоматизировать удержание НДФЛ, следить за сроками платежей и хранить документы по аренде не менее пяти лет.
Что такое НДФЛ при аренде имущества у физлиц и кто обязан его удерживать
Когда компания или ИП арендуют имущество у физлица — квартиру, офис, автомобиль, оборудование — арендные платежи считаются доходом физлица. С этого дохода нужно платить НДФЛ. Главное — правильно определить, кто именно платит налог.
Когда налоговый агент — компания или ИП
Если арендатор — организация или индивидуальный предприниматель, именно он удерживает и перечисляет НДФЛ. Режим налогообложения арендатора значения не имеет: обязанности одинаковые для ОСНО, УСН, ПСН.
ИФНС в таких соглашениях контролирует:
- есть ли грамотно оформленный договор и акты;
- удерживается ли НДФЛ и вовремя ли перечисляется;
- сходятся ли суммы выплат с данными ЕНС и расчётом 6-НДФЛ;
- нет ли попыток замаскировать зарплату или подряд под аренду.
Когда физлицо платит налог самостоятельно
Физлицо самостоятельно подаёт 3-НДФЛ и платит налог, если:
- сдаёт имущество другому физлицу;
- получает доход от иностранной компании, не являющейся налоговым агентом;
- получает выплаты без удержания НДФЛ.
Сроки прежние: декларация — до 30 апреля, уплата налога — до 15 июля следующего года.
Новые ставки НДФЛ по аренде имущества в 2026 году
С 2025 года действует обновлённая прогрессивная шкала НДФЛ — пятиступенчатая. Доходы от аренды физлиц входят в основную налоговую базу, и к ним применяется именно эта шкала.
Какие ставки действуют в 2026 году
Для резидентов:
- 13% — с дохода до 2,4 млн ₽;
- 15% — с части дохода от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽;
- 18% — с части от 5 млн ₽ до 20 млн ₽;
- 20% — с части от 20 млн ₽ до 50 млн ₽;
- 22% — с суммы сверх 50 млн ₽.
ИФНС считает прогрессию по совокупному доходу физлица, а не по отдельному договору аренды. Если суммарные доходы переходят очередной порог, ставка автоматически повышается.
Что включается в налоговую базу
Доходом арендодателя считаются:
- арендная плата;
- компенсации коммунальных услуг, если они включены в арендный платёж;
- дополнительные платежи (интернет, охрана и др.);
- возмещение ремонта, если по сути это оплата за пользование имуществом.
Не включаются в доход оформленные компенсации расходов с документами от ресурсников и залог, если он возвращается полностью и не зачитывается в счёт аренды.
Примеры расчёта НДФЛ
Пример 1
- Аренда: 40 000 ₽ в месяц → 480 000 ₽ в год.
- Доход попадает в первую ставку (до 2,4 млн ₽).
- НДФЛ: 480 000 × 13% = 62 400 ₽.
Пример 2
Общий доход физлица за год — 6 млн ₽.
Шкала работает ступенчато:
- 2,4 млн ₽ → 13%;
- 2,6 млн ₽ (до 5 млн ₽) → 15%;
- 1 млн ₽ (от 5 до 6 млн ₽) → 18%.
Именно эти ставки применяются к доходам от аренды.
Как оформлять договор аренды и выплаты, чтобы избежать претензий ИФНС
В 2026 году документы по аренде — главный элемент налоговой безопасности. Любая неточность может привести к переквалификации договора или доначислениям.
Что обязательно должно быть в договоре:
- подробное описание имущества и документы на него;
- размер арендной платы и порядок её внесения;
- условия компенсации коммунальных и других расходов (в стоимости аренды или сверх неё);
- распределение обязанностей по ремонту;
- порядок передачи имущества (акт обязателен).
Если договор составлен небрежно, ИФНС может:
- признать отношения трудовыми или гражданско-правовыми;
- исключить расходы у арендатора;
- доначислить НДФЛ физлицу.
Компенсации и дополнительные платежи
Наиболее частая ошибка — «прятать» коммуналку внутри арендной платы. Тогда ИФНС считает всю сумму доходом физлица.
Как правильно оформить компенсации:
- вынести их отдельным пунктом договора;
- делать отдельные платежи;
- прикладывать документы от поставщиков услуг;
- прямо указывать, что это компенсация, а не часть аренды.
Новая отчётность по аренде имущества у физлиц: сроки, формы, ответственность
В 2026 году набор отчётности не изменился, но выросла роль автоматических сверок.
Что сдаёт налоговый агент:
- 6-НДФЛ — ежеквартально;
- Справку о доходах физлица — ежегодно (как приложение к расчёту);
- Перечисляет НДФЛ через ЕНП два раза в месяц.
Как ИФНС контролирует аренду
Система сопоставляет:
- 6-НДФЛ и уведомления на ЕНС;
- банковские платежи;
- данные из договоров и актов;
- изменения финансовой активности физлица.
Если налог не удержан или суммы в отчётности расходятся, налоговая автоматически направит требование.
Практические рекомендации: как снизить налоговые риски
Чтобы аренда у физлиц проходила спокойно, рекомендуем:
- используйте единый шаблон договора с отдельными компенсациями;
- проверяйте статус арендодателя: резидент, ИП, нерезидент — ставка и обязанности меняются;
- автоматизируйте удержание НДФЛ в учётной системе;
- оформляйте ежемесячные акты и платежные документы;
- контролируйте своевременные платежи по ЕНП;
- храните документы по аренде не менее 5 лет.
