Наш клиент регулярно отправляет инженеров на дальний объект. Жить в отеле — дорого. И компания сняла жилье у бывшего специалиста. А человек как раз открыл самозанятость.
Через месяц налоговая потребовала пояснения — её интересовало, почему компания платит самозанятому, который уволился меньше двух лет назад.
Такие нарушения «ловят» автоматически. Машина зафиксировала, что самозанятый получает деньги. Затем алгоритм сверил ИНН. И увидел, что реквизиты заказчика и недавнего работодателя полностью совпадают. Алгоритм слеп к договору и его содержимому. Он отслеживает только переводы.
Всё действительно выглядело как нарушение. Закон запрещает бывшему сотруднику оказывать услуги прошлому нанимателю.
При этом бывшим работникам крайне редко платят за аренду жилого помещения. А у специалистов налоговой нет доступа к договору, они видят только факт перечисления денег.
Программа уверена, что аренда квартиры у бывшего сотрудника — это прикрытие реальной работы.
Клиенту грозили штрафы и доначисления
Если не получится доказать законность договора, компании придётся:
- взять человека на работу
- уплатить НДФЛ за весь период аренды (13%);
- уплатить страховые взносы за весь период аренды (30%);
- уплатить штраф в сорок процентов за умышленную неуплату НДФЛ и взносов;
- уплатить пени за просрочку уплаты.
Как мы защитили клиента
Мы сопровождаем клиента по налоговым, бухгалтерским и юридическим вопросам — поэтому мы и отвечали на требование из налоговой.
Указали на то, что аренда — не услуга
Защищать клиента решили, указан на нюансы правовых норм. Закон № 422-ФЗ действительно запрещает работать с самозанятыми специалистами, если они работают в компании или уволились из компании меньше 2 лет назад.
Если в части I Налогового кодекса прямо сказано, что в целях налогообложения аренда считается услугой, то закон 422-ФЗ такого ограничения не выставляет, и ГК РФ проводит здесь границу.
422-ФЗ, хоть и регулирует налогообложение самозанятых, но под влияние Налогового кодекса не попадает — это самостоятельный нормативный акт. Сдача жилья — это не выполнение трудовых функций, не оказание услуг и не выполнение работ. Человек просто получает пассивный доход с актива.
Мы привели судебные решения, в которых суд встал на сторону налогоплательщика:
1. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.02.2023 N Ф06-28340/2022 по делу N А65-11596/2022
Суд провел различие: по договору аренды передается имущественное право пользования, а не оказывается услуга (которая потребляется в процессе деятельности исполнителя). Поэтому запрет на применение НПД для доходов от работодателя (п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ) на арендные платежи не распространяется.
2. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.11.2024 N Ф05-19288/2024 по делу N А40-177796/2023
Логика суда: по договору аренды передается имущество во временное пользование, а не оказывается услуга. Арендодатель (директор) после передачи имущества не совершает действий по заданию арендатора (компании). Плата взимается за сам факт пользования объектом, а не за деятельность арендодателя.
Ограничения, установленные для самозанятых (в частности, запрет получать доход от своего работодателя), не распространяются на арендные платежи, так как они касаются исключительно выплат за работы и услуги (подп. 8 п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ), а аренда к ним не относится.
Цель запрета (борьба с подменой трудовых отношений) в случае аренды не достигается, так как трудовые отношения нельзя подменить арендой имущества.
Собрали документы и доказательства
Чтобы доказать реальность сделки, мы собрали:
- Корректно оформленный договор. В нём не упомянулись никакие обязанности — только аренда жилья по рыночной цене.
- Акт приёма-передачи помещения.
- Корректно оформленные чеки со стороны арендодателя.
- Приказы компании о заселении командировочных — они показывали, что квартира реально используется.
Также мы привели:
- Средние цены отелей в том районе — это помогло показать, что аренда квартиры с учётом количества командировок для компании выгоднее, чем использование отелей.
- Средние цены на аренду однокомнатных квартир в том районе — это помогло показать, что цена не завышена.
Всё это убедило налоговую
Клиент ушел от переквалификации сделок, доначислений и штрафов.
Когда идеально законная сделка превращается в штраф
Мы не советуем бизнесу пытаться обойти ограничения через ложные договоры аренды.
Налоговики умеют находить нарушения. И когда всплывает притворность сделки, ст 54.1 НК РФ даст инспекторам полное право наказать компанию. ИФНС просто доначислит НДФЛ и взносы, заставит платить пени и штраф в 40% от недоимки.
Инспекторы всегда анализируют сомнительные документы и сомнительные сделки. Они методично ищут маркеры фиктивности. И находят их:
- Аномальная цена. Организация снимает обычную однушку на городской окраине за двести тысяч рублей. Якобы под архив. В этом нет никакого смысла — даже на окраине Москвы можно найти однушку в пять раз дешевле.
- Фальшивая цель. Если нет постоянных командировок, в рамках которых сотрудников заселяют в снятую квартиру, становится очевидно, что деньги на неё тратятся неэффективно, и реальная цель заключения договора — маскировка трудовых отношений.
- Скрытые обязанности. Стороны вписывают в текст договора поручения или задачи, что нехарактерно для договора аренды. Специалист ИФНС легко докажет подмену трудовых отношений.
- Массовые сделки имущественного характера. Один-два договора, возможно, не привлекут внимания инспекторов. А систематичность и массовость таких сделок станут «красным флагом».
В таких ситуациях спорить с государством бесполезно.
Почему нельзя сдать склад или офис
Всё просто: спецрежим нельзя применять к коммерческой недвижимости. Закон категоричен. Любая сдача нежилого помещения самозанятым выведет компанию на штрафы. Чтобы сдавать нежилое помещение, нужно либо платить 13–22% НДФЛ, либо становится ИП на УСН.
В такой ситуации довод про передачу имущественных прав инспектора не волнует. Государство переквалифицирует сделку и доначислит взносы.
Алгоритм защиты: как отвечать на требование, чтобы инспектор закрыл дело
Игнорировать письма из налоговой нельзя. Молчание гарантирует выездную проверку.
Инспектору нужен ответ на требование ИФНС по самозанятому. И он будет только рад получить полноценнное описание сложившейся ситуации и доказательства, так как это избавит его от лишней работы.
Мы всегда готовим максмально подробные ответы. Когда мы пишем пояснение для налоговой, аренда квартиры выступает в нем как законный способ распоряжаться активами.
Мы прямо указываем. Стороны заключили договор найма жилого помещения, НПД арендодатель платит легально. Плательщику НПД запрещено только проводить работы и оказывать услуги. Он этого и не делает.
К ответу мы обязательно прикрепляем доказательства деловой цели аренды. Собираем пакет документов:
- Договор, в котором нет никаких исполнителя, заказчика и тем более работодателя и работника. Только «Арендодатель» и «Арендатор», и в договоре обсуждается только передача жилого помещения.
- Акт приёма-передачи. Бумага документально фиксирует, как сотрудник забрал ключи.
- Чеки. Собственник регулярно пробивает их в приложении «Мой налог». И пишет там строго одну фразу: «Аренда квартиры за такой-то месяц».
- Приказы компании. Мы показываем инспектору, что регулярно заселяем командированных, и что это дешевле, чем оплачивать номера в отелях.
Резюме: инструмент для смелых, но аккуратных
Бизнес легально экономит деньги, когда использует имущество бывших коллег. Главное — отражать в учёте настоящие сделки.
Отмалчиваться не стоит. Мы советуем аргументированно объяснять инспекторам ФНС реальный порядок вещей.
Проконсультируем по нестандартным ситуациям в сферах бухгалтерии, налогов и права. Возьмём компанию на сопровождение. «Моё дело» — ваш бухгалтерский партнёр на всём пути бизнеса
Ответы на частые вопросы бизнеса
Вопрос: Уволил сотрудника год назад, сейчас снимаю у него квартиру для командированных. Он оформил самозанятость. Пришло требование из налоговой, грозят штрафом. Это законно?
Алгоритм просто увидел старого работника и автоматически включил двухлетний мораторий на услуги. Но цифровая машина не понимает отличие договора найма от трудового договора.
А закон прямо говорит: аренда не является услугой. Это передача имущественных прав от владельца к арендатору. И поэтому ограничения через ст 6 закона 422-ФЗ в нашей ситуации не работают.
Вопрос: Почему говорят, что бывшему сотруднику нельзя платить как самозанятому, а за аренду квартиры — можно? В чем разница для налоговой?
Разница кроется в сути сделки. Ст. 671 ГК РФ трактует это как базовое управление собственным имуществом. Кроме того, на 422-ФЗ, регулирующий налогообложение самозанятых, не распространяется действие Налогового кодекса, который прямо говорит об аренде как услуге. Из-за этого мы имеем право распространять на 422-ФЗ действие гражданского законодательства.
Вопрос: Хочу снять гараж/склад у бывшего работника на самозанятости. Это законно?
Нет. Сдача нежилого помещения в рамках самозанятости запрещена. Налоговый кодекс строго ограничивает виды деятельности для НПД и содержит закрытый перечень разрешенных доходов. Коммерческие площади туда не входят. Инспектор моментально выпишет доначисление НДФЛ 13-22% на всю сумму сделки, а также страховые взносы, штрафы и пени
Вопрос: Снимаю квартиру у бывшего директора за 100 тыс, хотя реальная цена 40 тыс. Могут ли это посчитать схемой обнала?
Да, алгоритм ФНС быстро найдет эту финансовую аномалию. Инспекторы проверяют рыночность цены. Завышенный прайс — один из главных маркеров схемы.
Компания не сможет подтвердить экономическую обоснованность расходов. В итоге эта фиктивная аренда приведет бизнес к блокировке расчётного счёта и крупным штрафам.
Вопрос: Какие документы подготовить, чтобы налоговая отстала по сделке с самозанятым арендодателем?
Мы отправляем договор, акт приёма-передачи, чеки из приложения «Мой Налог» и приказы компании о командировках. Если документы составлены без ошибок, то этот комплект полностью подтвердит, что сделка реальна.
Вопрос: Что будет, если налоговая докажет, что аренда квартиры у бывшего сотрудника — это фикция?
Компания получит доначисление НДФЛ и взносов за весь скрытый период работы. Сверху налоговая служба начислит пени и добавит штраф 40% за умысел.
