С начала 2026 года порядок налогообложения доходов от продажи имущества уточнили. Новые положения Налогового кодекса затронули не только сделки с квартирами и домами, но и операции с наследством. В результате привычные правила освобождения от НДФЛ перестали работать автоматически, а в ряде случаев налог возникает даже при длительном владении объектом. Так было и раньше, только в рамках налоговой реформы в НК РФ внесли технические поправки.
На практике это означает, что перед продажей имущества теперь важно учитывать не только срок владения, но и статус продавца, историю использования объекта и специальные условия, установленные для отдельных категорий граждан. Ниже разберём, как в 2026 году применяется НДФЛ и где чаще всего возникают налоговые риски.
Главное
- С 2026 года НДФЛ при продаже имущества зависит не только от срока владения, но и от статуса продавца и истории использования объекта.
- Продажа имущества после истечения установленного минимального периода владения, как правило, не приводит к начислению НДФЛ и не требует представления декларации 3-НДФЛ.
- Базовый минимальный срок владения составляет 5 лет, а в отдельных случаях сокращается до 3 лет, в том числе для отдельных видов имущества, например транспортных средств.
- С 2026 года период владения должен идти без перерывов: если объект был отчуждён и затем приобретён повторно, предыдущие периоды не засчитываются.
- Доход от реализации имущества, задействованного в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ вне зависимости от того, сколько лет оно находилось у собственника.
- Для лиц, имеющих статус иностранного агента, с 2026 года не применяется освобождение по сроку владения, поэтому налог уплачивается при любой продолжительности собственности.
- Получение имущества по наследству обычно не влечёт НДФЛ, однако для иностранных агентов действует особое правило с обязанностью уплаты налога.
- Семьи, в которых воспитываются двое и более детей, вправе продать жильё без НДФЛ независимо от времени владения, если выполнены установленные условия.
- Если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости, доход для НДФЛ рассчитывают исходя из кадастра с коэффициентом 0,7, за отдельными исключениями.
Минимальный срок владения в 2026 году: что изменилось
Если объект находился у собственника дольше минимального установленного срока, доход от его продажи не облагается НДФЛ и не требует подачи 3-НДФЛ.
В 2026 году применяются следующие периоды:
- 5 лет — базовое правило;
- 3 года — при получении имущества по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, а также при продаже единственного жилья;
- 3 года — для иного имущества, включая автомобили.
При этом с 2026 года прямо закреплено новое требование: период владения должен быть непрерывным. Если собственник сначала реализовал объект, а затем приобрёл его снова и повторно продал, прежние сроки не учитываются. Отсчёт начинается с момента последнего оформления права собственности.
Когда НДФЛ возникает независимо от срока владения
Даже при длительном владении объектом налог могут начислить, если действует одно из специальных правил.
- Использование имущества для бизнеса. Если недвижимость или иное имущество применялось в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения не применяется. В этом случае доход от продажи облагается НДФЛ вне зависимости от того, сколько лет объект находился у собственника.
- Статус иностранного агента. С 2026 года лица, признанные иностранными агентами, обязаны уплачивать НДФЛ с доходов от продажи имущества при любом сроке владения. Достаточно, чтобы такой статус имелся хотя бы в течение одного дня в календарном году, когда состоялась сделка. Это правило распространяется и на жилую недвижимость.
Наследство и НДФЛ: новое исключение
В обычной ситуации получение имущества по наследству не приводит к возникновению НДФЛ, независимо от степени родства с наследодателем.
Продажа жилья семьями с детьми: новые правила
Семьи, воспитывающие двух и более детей, вправе реализовать жилую недвижимость без уплаты НДФЛ вне зависимости от того, сколько лет объект находился в собственности, при соблюдении установленных требований.
С 2026 года правила применения этой льготы уточнены:
- освобождение действует в отношении детей с инвалидностью независимо от их возраста;
- учитываются дети, которые ещё не родились на дату сделки, если рождение произойдёт до конца года;
- право сохраняется, если второй или последующий ребёнок появился после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года;
- при проверке наличия другого жилья налоговые органы сравнивают либо площадь объектов, либо их кадастровую стоимость.
Кадастровая стоимость при продаже квартиры
Если квартира продаётся по цене ниже 70 процентов от её кадастровой стоимости, доход для расчёта НДФЛ определяется не по договору, а исходя из кадастровой оценки с применением коэффициента 0,7.
Это правило не используется, если:
- на 1 января года продажи в ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровой стоимости;
- при постановке объекта на кадастровый учёт стоимость не была установлена.
- С 2026 года эти условия детализированы, чтобы сократить количество споров при определении налоговой базы.
