Арендные платежи в счет выкупной стоимости

Вопрос:

ООО находится на двух спец. режимах: ЕНВД в части розничной торговли и УСН (объект "доходы") в части сдачи площадей в аренду. Много лет подряд Общество арендует здание магазина, имеет большую задолженность по аренде перед арендодателем. В 2014 году заключает договор купли-продажи этого здания с арендодателем, который, в свою очередь, идет навстречу и прописывает условие о зачете всей оплаченной части арендных платежей за прошлые года арендатором в счет выкупной стоимости здания. И далее, стороны заключают доп. соглашение к этому договору купли-продажи о том, что все последующие арендные платежи, поступающие на расчетный счет, также уменьшают выкупную стоимость здания, то есть один платеж гасит сразу два договора.

Возможно ли такое с точки зрения законодательства, и как отразить в бухгалтерском и налоговом учете эти операции и на каких счетах бухгалтерского учета?

Ответ:

Заключение таких договоров возможно.

Учитывать расчеты по договору аренды арендатору нужно в зависимости от проводимой операции в рамках договора, а также от применяемой системы налогообложения.

По договору аренды арендатор обязан принять предмет аренды за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование (ст. 609 Гражданского кодекса РФ ).

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Подтверждение: ст. 624 Гражданского кодекса РФ .

Таким образом, стороны могут договориться о возможности выкупа объекта недвижимости арендатором по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены.

Вывод: заключение договора выкупа арендованного имущества с зачетом ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной стоимость возможно. При выкупе арендованного объекта недвижимости до окончания срока аренды стороны также вправе предусмотреть, что выкупная цена включает сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

Ведение бухучета обязательно для всех организаций независимо от применяемого режима налогообложения (п. 1 ч. 1 ст. 2 , ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.).

Получение имущества по договору аренды

Бухучет

В общем случае сдаваемое в аренду имущество учитывается на балансе арендодателя (ст. 606, 608 Гражданского кодекса РФ, п. 21 Методических указаний , утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.). Поэтому арендатор должен был отразить полученное в аренду имущество за балансом (п. 21 Методических указаний , утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г., абз. 2 п. 5 ПБУ 1/2008 , п. 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности ).

Для этого используется забалансовый счет 001 "Арендованные основные средства". При получении основного средства арендатор должен был сделать запись:

ДЕБЕТ 001
– получено основное средство по договору аренды (в оценке, указанной в договоре аренды).

Подтверждение: сч. 001 Инструкции к Плану счетов .

Начислять амортизацию по полученному имуществу арендатору в общем случае не нужно, так как это делает арендодатель (п. 50 Методических указаний , утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.).

Расчеты по договору аренды (арендные платежи)

Бухучет

Начисление и уплата арендных платежей отражается с применением счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" либо счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Проводки при этом могут быть следующими:

ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91.2) КРЕДИТ 60 (76)
– отражено начисление арендных платежей по предмету аренды;

ДЕБЕТ 60 (76) КРЕДИТ 51 (50)
– оплачен арендный платеж.

Подтверждение: п. 9 Указаний , утв. Приказом Минфина России № 15 от 17 февраля 1997 г. (в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухучету, – письмо Минфина России № 07-05-06/180 от 3 июля 2007 г. ), п. 5, 7, 11 ПБУ 10/99, Инструкция к Плану счетов .

В данном случае дополнительным соглашением сторон к договору аренды установлена возможность выкупа арендуемого имущества. При этом предусмотрен зачет арендных платежей (как ранее уплаченных, так и подлежащих уплате) в счет выкупной стоимости.

Выкупная стоимость формирует первоначальную стоимость объекта основных средств, по которой он принимается к бухучету (п. 7, 8 ПБУ 6/01). То есть после выкупа арендованного имущества оно списывается с забалансового учета и принимается организацией на учет на счет 01 "Основные средства" со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" по стоимости, равной величине выкупной цены.

В дальнейшем первоначальная стоимость объекта основных средств включается в состав расходов посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Поскольку изначально арендодателю уплачивались только арендные платежи, организация отражала их полностью в расходах. В результате заключения дополнительного соглашения к договору аренды оказалось, что эти платежи относятся к выкупной цене. Таким образом, что в прошлых периодах были излишне списаны расходы, которые относятся к выкупной цене и должны были учитываться как выданный аванс, а затем отражаться в дебете счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Законодательно порядок отражения в бухучете такой ситуации не урегулирован.

Безопаснее применять следующий порядок.

Если излишне списанные в расходы арендные платежи относятся к тому же отчетному году, когда заключено дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества, то проводки, которыми арендная плата была излишне списана в расходы, можно сторнировать, а выкупную цену отнести на счет 08.

Если же арендные платежи были списаны в прошлые годы, то в отчетности текущего периода можно отразить прибыль прошлых лет, выявленную в отчетном году (п. 7 ПБУ 9/99).

Проводки в данном случае могут быть следующими:

КРЕДИТ 001
– списано основное средство по договору аренды (в оценке, указанной в договоре аренды).

ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91.2) КРЕДИТ 60 (76)
– сторнировано начисление арендных платежей за текущий год;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 (60)
– отражена выкупная стоимость имущества за счет арендных платежей (которые зачитываются в выкупную стоимость) за текущий год и последующие после заключения договора купли-продажи периоды.

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 91.1

– отражена прибыль прошлых лет, выявленная в текущем году в размере ранее начисленных арендных платежей (отражена выкупная стоимость за счет арендных платежей, начисленных в предыдущие годы и подлежащих зачету в счет оплаты выкупной стоимости).

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– принято к учету основное средство.

Относительно налогового учета

Организации, применяющие ЕНВД и УСН (объект "доходы") расходы в целях налогообложения не учитывают.

Организации с объектом налогообложения в виде доходов по общему правилу расходы при расчете единого налога не учитывают (п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ ).

Если организация применяет спецрежим в виде ЕНВД , то расходы по аренде, операции по получению имущества по договору аренды на базу по единому налогу не повлияют. Это связано с тем, что объектом налогообложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 Налогового кодекса РФ ).

Актуально на дату: 30.01.2015


Узнать подробнее про:

Чтобы прочитать статью
полностью, пожалуйста,
зарегистрируйтесь
Спасибо за Вашу заявку!