Объекты недвижимого имущества

Вопрос:

Организация применяет общий режим налогообложения, зарегистрирована на территории Калининградской области. Организация имеет в собственности (в соответствии с данными, указанными в свидетельствах о регистрации собственности):

Встроенные нежилые помещения в многоквартирном жилом доме (используются в качестве офисных)

Кафе с гостевыми комнатами

Офисное здание

Административно-торговое здание

В соответствии со ст. 378.2. НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества»

1. Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

(в ред. Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ)

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

(в ред. Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ).

Правительством Калининградской области утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

(Приказ от 26 декабря 2016 г. N 111)

Правительством Калининградской области опубликовано ПОСТАНОВЛЕНИЕ от

23 декабря 2016 г. N 625 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Калининградской области». В перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденном Правительством КО, есть не все объекты, принадлежащие организации, налоговая база по налогу на имущество определяется в соответствии с НК РФ как кадастровая стоимость. А в Постановлении Правительства Калининградской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» указана кадастровая стоимость всех объектов, находящихся в собственности организации, даже производственных зданий, налоговая база по налогу на имущество по которым определяется исходя из балансовой стоимости.

Как исчислить налог на имущество по объектам:

1. Встроенные нежилые помещения в многоквартирном жилом доме (используются в качестве офисных)

2. Кафе с гостевыми комнатами

3. Офисное здание

4.Административно-торговое здание

если эти объекты недвижимого имущества отсутствуют в перечне объектов, утвержденном Правительством, на кадастровая стоимость по ним в Постановлении об утверждении кадастровой стоимости установлена?

Ответ:

Рассчитывать налог на имущество организаций по таким объектам (не включённым в перечень, утв. Приказом Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области № 111 от 26 декабря 2016 г.) нужно исходя из их балансовой стоимости.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость по ряду объектов недвижимости российских и иностранных организаций, которые перечислены в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , при соблюдении определенных условий.

Если хотя бы одно из таких условий у российских организаций (иностранных организаций, которые ведут деятельность в России через постоянные представительства) не выполняется, базу по налогу на имущество по рассматриваемым объектам нужно определять по общим правилам.

Так, для российских организаций объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, это:
– административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения ( пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания ( пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета (т.е. учтенные, например, в качестве товаров или вложений во внеоборотные активы) ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-05-05-01/432 от 12 января 2017 г. ).

Подтверждение: п. 2 ст. 375 , п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Указанные выше объекты облагаются по кадастровой стоимости при соблюдении определённых условий.

В частности, налоговая база по объектам , поименованным в пп. 1 , 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по административно-деловым центрам, торговым центрам и помещениям в них, а также нежилым помещениям, предназначенным для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:

1) объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ), в частности, учтен на балансе организации в качестве основного средства (на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности"). При этом недвижимость принадлежит организации ( плательщику ) на праве собственности (т.е. прошла государственная регистрация права) или на праве хозяйственного ведения ( пп. 3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-05-04-01/58164 от 6 октября 2016 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству)). Например, поскольку объекты культурного наследия федерального значения налогом на имущество не облагаются, расположенное в таком здании помещение также не признается объектом налогообложения ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/29904 от 25 мая 2016 г. );

2) региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

3) до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );

4) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия :

– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость ( пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление ( пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ ( пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: письмо ФНС России № БС-4-21/25055 от 26 декабря 2016 г.

В частности, при выполнении данных условий исходя из кадастровой стоимости облагается налогом на имущество принадлежащее организации на праве собственности машино-место, которое расположено в административно-деловом или торговом центре ( письмо ФНС России № БС-4-11/7028 от 23 апреля 2015 г. ).

Если организация владеет зданием, которое безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и при этом включено в указанный перечень, то налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости данного здания с учетом всех помещений в нем ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/12741 от 7 марта 2017 г. ).

Если организация владеет отдельным помещением в здании, которое безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром и при этом включено в указанный перечень, а само помещение в перечне не упомянуто, то налоговая база в отношении данного помещения также определяется по кадастровой стоимости в соответствующей доле ( письмо Минфина России № 03-05-04-01/13780 от 13 марта 2017 г. , которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-21/4780 от 16 марта 2017 г. ).

Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 1 , 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним нужно определять по общим правилам – исходя из среднегодовой стоимости.

Подтверждение: п. 3 ст. 12 , п. 2 ст. 372 , п. 2 , 7 , 10 , пп. 2-3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г. , № 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г. , № 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г. , № 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г. , № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г. ), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).

Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, поскольку, в частности:

– законами отдельных субъектов РФ может не предусматриваться переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусматриваться переход только для объектов, имеющих определенные параметры (например, для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м в г. Санкт-Петербурге ( ст. 1.1 Закона г. Санкт-Петербурга № 684-96 от 26 ноября 2003 г. ));

– объект может соответствовать видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не быть включенным в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость .
Например, такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов. Подобное может произойти и в случае раздела в предыдущем налоговом периоде объекта недвижимого имущества, уже включенного в перечень, после которого образовались новые объекты и в перечень на текущий год попал прежний (уже не существующий) объект недвижимости, а не новые.
При выявлении таких объектов в течение текущего налогового периода (года) они подлежат включению в перечень, и налоговая база по ним должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним организациями на ОСНО определяется в прежнем порядке – исходя из среднегодовой ( средней ) стоимости ( письмо ФНС России № БС-4-11/9859 от 2 июня 2016 г. ).
Однако в случае, когда объект недвижимости образован в течение текущего налогового периода (года) в результате раздела или иного соответствующего законодательству действия с объектами недвижимого имущества, которые по состоянию на 1 января года (соответствующего налогового периода) включены в указанный выше перечень, то такой вновь образованный объект недвижимости (при условии соответствия его вышеперечисленным требованиям) до включения его в данный перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта ( абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );

– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) может быть включен в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, но не признаваться объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ . Например, если такое здание (строение и т.д.) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов России федерального значения. В данном случае налог на имущество по такому объекту (и помещениям в нем) не рассчитывается ни по кадастровой стоимости, ни в общем порядке ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/4065 от 3 февраля 2014 г. );

– объект может быть ошибочно включен уполномоченным органом власти субъекта РФ в указанный перечень, а также в отношении объекта, включенного в перечень, судом может быть принято решение о неправомерности его отнесения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения недвижимого имущества к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости). Причем информация об этом обязательно должна быть размещена на официальном сайте уполномоченного органа власти субъекта РФ (на официальном сайте субъекта РФ) в сети Интернет (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень). Если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в него объекта недвижимости, то налоговая база в отношении него в данном налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость ( письмо ФНС России № БС-4-11/1799 от 9 февраля 2015 г. ).

Отметим, что, по мнению Минфина России в письме № 03-05-05-01/35000 от 17 июня 2015 г., если по состоянию на 1 января текущего года в перечне субъекта РФ объекта нет или не определена его кадастровая стоимость, налог за этот год надо рассчитывать и платить исходя из балансовой стоимости объекта.

Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22560

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.

Актуально на дату: 18.04.2017

Вопрос:

Организация применяет общий режим налогообложения, зарегистрирована на территории Калининградской области. Организация имеет в собственности (в соответствии с данными, указанными в свидетельствах о регистрации собственности):

Встроенные нежилые помещения в многоквартирном жилом доме (используются в качестве офисных)

Кафе с гостевыми комнатами

Офисное здание

Административно-торговое здание

В соответствии со ст. 378.2. НК РФ «Особенности...