Вопрос:
При заключении договора аренды на нежилое помещение у Организации с физическим лицом ( ф.л. сдает Организации помещение в аренду под офис) кто является плательщиком НДФЛ Организация или ф.л. ?
Ответ:
Плательщиком является физлицо, но организация (в качестве налогового агента) обязана удержать и перечислять налог. Исполнять обязанности налогового агента не нужно, если выплата дохода индивидуальному предпринимателю связана с его предпринимательской деятельностью.
Гражданин (арендодатель) не является индивидуальным предпринимателем
В этом случае арендатору (организации или индивидуальному предпринимателю), выплачивающему доход гражданину-арендодателю, нужно исполнять обязанности налогового агента (с учетом особенностей в отношении оплаты стоимости коммунальных платежей).
Доходы гражданина (как резидента, так и нерезидента), полученные им от источников в России, признаются объектом налогообложения НДФЛ ( ст. 209 Налогового кодекса РФ ).
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (например, жилых и нежилых помещений, автомобилей, телефона, компьютера), находящегося в России, являются доходами от источников в России и приводят к возникновению экономической выгоды в силу возмездного характера сделки ( ст. 41 , пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ). В то же время передача имущества во временное пользование на безвозмездной основе не приводит к образованию дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ ( письмо Минфина России № 03-04-05/49621 от 28 августа 2015 г. ).
Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, полученной от организаций, которые не являются налоговыми агентами (например, с дохода, полученного от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений) ( пп. 1 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ).
Во всех остальных случаях организация (индивидуальный предприниматель), от которой или в результате отношений с которой гражданин получил доход, должна удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ ( пп. 4 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 226 Налогового кодекса РФ). Причем вне зависимости от того, является гражданин-арендодатель работником арендатора или нет.
Также арендатор не вправе переложить обязанность по уплате налога на гражданина, даже если это предусмотрено договором аренды. Дело в том, что ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги (сборы, иные взносы и платежи), не предусмотренные Налоговым кодексом РФ либо установленные в ином порядке, чем это определено данным кодексом ( п. 5 ст. 3 Налогового кодекса РФ ). Поэтому положения гражданско-правовых договоров (в частности, договоров аренды) не могут изменять обязанности, установленные налоговым законодательством.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/49369 от 27 августа 2015 г. , № 03-04-06/31829 от 2 июня 2015 г. , № 03-04-06/5601 от 27 февраля 2013 г. , № 03-04-06/3-179 от 5 августа 2011 г. , ФНС России № ШС-37-3/14854 от 1 ноября 2010 г.
Вывод : в общем случае арендатор (организация или индивидуальный предприниматель) при выплате по договору аренды доходов гражданину, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, признается налоговым агентом и должен исполнять его обязанности, в том числе по представлению справки по форме 2-НДФЛ (п. 1 , 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ). Невозможность удержать НДФЛ в данном случае отсутствует.
Аналогичное правило действует и в ситуации, когда арендуемое имущество находится в долевой собственности и договор аренды заключен с одним уполномоченным лицом. То есть в этом случае арендатор как налоговый агент обязан удержать НДФЛ с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю – уполномоченному лицу, не распределяя по долям каждого собственника (поскольку источником дохода для других владельцев не является). Соответственно, подать по окончании года в ИФНС справку по форме 2-НДФЛ нужно также только в отношении уполномоченного физического лица с указанием общей суммы арендной платы (согласно договору).
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-06/33598 от 16 августа 2013 г.
В случае когда арендатор оплачивает (компенсирует) арендодателю коммунальные и эксплуатационные расходы, порядок удержания НДФЛ зависит от их вида и способа расчета за них, предусмотренного договором аренды.
Когда арендатор оплачивает стоимость коммунальных (эксплуатационных) услуг отдельно от арендной платы или в сумме арендной платы их стоимость является переменной частью, то необходимо учитывать следующее.
При оплате расходов, размер которых зависит от фактического потребления услуг (например, электроэнергии, водоснабжения при наличии счетчика), удерживать НДФЛ не нужно. Считается, что такие услуги потребляет арендатор и при их компенсации никакой экономической выгоды гражданин (арендодатель) не получает ( ст. 41 Налогового кодекса РФ ).
Если же арендатор (организация или индивидуальный предприниматель) компенсирует расходы, величина которых не зависит от фактического потребления (например, плату за отопление, уборку общей территории, содержание и текущий ремонт арендованного помещения), то НДФЛ нужно удержать. В данном случае затраты носят постоянный характер и не зависят от того, сдает гражданин помещение в аренду или нет. Поэтому при их компенсации считается, что арендодатель получает доход в натуральной форме ( пп. 1 п. 2 ст. 211 Налогового кодекса РФ ).
При этом у арендатора в наличии должны быть документы (их копии), подтверждающие:
– фактическое потребление электроэнергии, воды (в частности, показания приборов учета на момент сдачи имущества в аренду и ежемесячные);
– расходы на оплату коммунальных платежей (в частности, счета на оплату, платежные квитанции).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-06/12985 от 17 апреля 2013 г. , № 03-04-06/8-272 от 7 сентября 2012 г. , № 03-04-05/3-587 от 3 мая 2012 г.
Когда коммунальные (эксплуатационные) расходы входят в состав арендной платы и не выделены в ее составе отдельным платежом (в т. ч. в качестве переменной части), то в таком случае вся сумма арендной платы будет облагаться НДФЛ ( письмо ФНС России № ЕД-3-3/3378 от 13 октября 2011 г. ).
При этом предоставить профессиональный налоговый вычет арендодателю в отношении облагаемого дохода от компенсации понесенных коммунальных (эксплуатационных) расходов арендатор не вправе ( письмо Минфина России № 03-04-05/15280 от 15 марта 2017 г. ).
У арендатора также может возникнуть необходимость оплаты капитального ремонта арендованного помещения. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагаются на арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Соответственно, при оплате арендатором за гражданина-арендодателя ремонта имущества (помещения) у последнего возникает доход в натуральной форме ( ст. 41 , п. 2 ст. 211 Налогового кодекса РФ). Доходы в натуральной форме подлежат налогообложению НДФЛ в общем порядке ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: письмо ФНС России № СД-3-3/738 от 7 февраля 2017 г.
Кроме перечисленных расходов, договором аренды может быть установлена обязанность арендатора перечислить гарантийный депозит в обеспечение исполнения обязательств по внесению арендной платы ( ст. 329 Гражданского кодекса РФ ). Признание обеспечительного платежа облагаемым НДФЛ доходом зависит от способа его перечисления и обстоятельств, предусмотренных договором аренды, а именно:
– если платеж перечисляется на текущий или банковский счет гражданина-арендодателя, режим которого позволяет ему расходовать поступившие деньги по своему усмотрению, сумма перечисленного депозита расценивается как аванс, подлежащий налогообложению в общем порядке;
– если обеспечительный платеж будет каким-либо образом обособлен от остального имущества физического лица, но по условиям договора из этой суммы можно произвести удержание не уплаченных по договору средств, доходом арендодателя будут именно эти удержанные средства. До момента удержания облагаемый НДФЛ доход у гражданина не возникнет.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-06/53577 от 23 октября 2014 г. , № 03-04-05/24290 от 26 июня 2013 г. , УФНС России по г. Москве № 20-14/095322 от 26 июня 2017 г.
НДФЛ с суммы арендной платы (компенсации коммунальных расходов, ремонта в ряде случаев, облагаемой суммы депозита) нужно заплатить в бюджет в общем порядке по месту нахождения арендатора, с которым заключен договор . Место жительства гражданина-арендодателя, а также место нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества, сдаваемого в аренду, значения не имеют.
Подтверждение: п. 7 ст. 226 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-04-06/10173 от 7 марта 2014 г. , № 03-04-08/8-362 от 23 октября 2012 г. , № 03-04-06/3-128 от 1 июня 2011 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Необходимо учитывать, что организация (индивидуальный предприниматель) может выступать налоговым агентом не только в отношении доходов арендодателя, но и в отношении доходов своего работника, возникающих при предоставлении ему арендованного жилого помещения для проживания (например, при переезде с организацией в другую местность ).
Налог перечисляется в бюджет по месту нахождения арендатора, с которым заключен договор , а именно:
– если договор аренды заключен головным отделением организации, то перечислять НДФЛ с арендных выплат нужно в бюджет по месту учета данной организации;
– если договор аренды заключен обособленным подразделением организации от имени такой организации, то сумма налога подлежит перечислению в бюджет по месту нахождения этого обособленного подразделения;
– если арендатором является индивидуальный предприниматель, то НДФЛ с суммы арендной платы он перечисляет в налоговую инспекцию по месту своего жительства.
При этом место жительства гражданина-арендодателя и местонахождение принадлежащего ему имущества, сдаваемого в аренду, значения не имеют.
Подтверждение: пп. 4 п. 1 ст. 208 , п. 1 , 2 , 4 , 7 ст. 226 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № БС-4-11/11951 от 4 июля 2016 г.
Необходимо учитывать, что порядок удержания НДФЛ с суммы вознаграждения, которая перечисляется гражданину по договору аренды, не зависит от того, является этот гражданин работником арендатора или нет.
При этом организация (обособленное подразделение) должна по месту своего учета (по месту нахождения обособленного подразделения, заключившего договор аренды, – с учетом особенностей) представить в налоговую инспекцию отчетность по НДФЛ .
Подтверждение: п. 2 ст. 230 Налогового кодекса РФ .
Гражданин (арендодатель) является индивидуальным предпринимателем
Исполнять обязанности налогового агента не нужно, если выплата дохода индивидуальному предпринимателю связана с его предпринимательской деятельностью.
Граждане, зарегистрированные в установленном законодательством порядке в качестве индивидуальных предпринимателей, самостоятельно рассчитывают и уплачивают НДФЛ в бюджет с сумм доходов, полученных от ведения предпринимательской деятельности.
То есть арендатор при выплате дохода индивидуальному предпринимателю не признается налоговым агентом и не должен исполнять его обязанности , в том числе удерживать НДФЛ.
Однако если выплачиваемый индивидуальному предпринимателю доход не связан с его предпринимательской деятельностью, то организация (индивидуальный предприниматель) признается налоговым агентом в отношении такого гражданина на общих основаниях.
Вывод: арендатор при выплате доходов по договору аренды индивидуальному предпринимателю в рамках его предпринимательской деятельности не признается налоговым агентом и не должен исполнять его обязанности.
Подтверждение: п. 1 , 2 ст. 227, п. 1 , 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-06-01/288 от 3 октября 2008 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "аренда НДФЛ":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22145
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3860
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Актуален на 29.09.2017