Вопрос:
Фирма ООО владеет землей с 19.12.15 Земля предназначена для застройки жилыми домами. Количество домов, которое должно быть построено- семь. На конец 2016 года построено и введено в эксплуатацию 2 дома.
Должна ли фирма платить земельный налог за 2016 год, если на 01.01.2016 кадастровая стоимость обозначена-равна 39 млн. рублей Земля находится на территории Московской области. Если да, то по какой ставке? И применима ли здесь статья 389 пункт 2 подпункт 6 НК РФ?
Ответ:
Уважаемый Пользователь, для правильного ответа на Ваш вопрос эксперту требуются следующие уточнения (пояснения):
1. ООО является застройщиком?
2. На каком основании ООО владеет землёй? На праве собственности или на каком-то ином праве?
3. Для какой цели строятся жилые дома (квартиры в нём)? Для перепродажи или для каких-то других нужд (сдачи в аренду и др.)? По каким договорам реализуюся квартиры- ДДУ? Будет ли организация оформлять на себя право собственности? Либо право собственности оформляют на себя сразу другие лица - например дольщики?
4. В каком муниципальном образовании Московской области находится земельный участок? Если возможно, укажите его кадастровый номер;
5. Оформлялись ли в 2016 году какие-то квартиры в сданных в эксплуатацию домах в собственность (например, дольщиков или самой организации-застройщика)? Т.е. право собственности в Росреестре?
6.Земельный участок, предназначенный для строительства семи домов – один, имеет один кадастровый номер?
7.Жилые дома многоквартирные?
8. Опишите ситуацию максимально подробно.
Вопрос:
1. ООО является застройщиком
2. ООО владеет землей на праве собственности
3. Квартиры строились для перепродажи, реализуются по договорам купли-продажи. Право собственности оформляется сначала на организацию.
4. Земля находится в Ногинском районе- кадастровый номер 50:16:0602002:4035
5. В 2016 квартиры оформлялись сначала на организацию, и также была продажа физлицам с оформлением права собственности в Росреестре.
6. Земельный участок один.
7. Жилые дома многоквартирные
Ответ:
Относительно необходимости платить налог и о том, применима ли льгота, установленная пп. 6 п. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ
Ответ на вопрос законодательно не урегулирован.
С 1 января 2015 г. земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по земельному налогу. Следовательно, с 1 января 2015 года собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома не являются налогоплательщиками земельного налога в отношении земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом.
Подтверждение: п. 1 ст. 388, п. 2 ст. 389 (в ред. Федерального Закона № 284-ФЗ от 4 октября 2014 г.) Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-06-02/68634 от 26 ноября 2015 г., № 03-05-05-02/66008 от 16 ноября 2015 г., № 03-05-06-02/68085 от 29 декабря 2014 г., ФНС России № БС-2-11/795 от 6 ноября 2014 г.
У участника долевой собственностипри возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Подтверждение: п. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, не может возникнуть до завершения строительства многоквартирного дома, и только после завершения строительства у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право на земельный участок площадью, необходимой для его эксплуатации (Определение Верховного Суда РФ № 308-КГ16-13428 по делу N А32-35796/2015 от 24.10.2016).
Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц .
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-05-06-02/25821 от 4 мая 2016 г., Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11 по делу № А55-17896/2010 от 24 января 2012 г.
Органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и о его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года (п. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ).
Основанием для признания налоговым органом земельного участка входящим в состав общего имущества многоквартирного дома является информация о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства ( письмо Минфина России № 03-05-05-02/50687 от 3 сентября 2015 г. ).
Судебная практика: обязанность по уплате земельного налога в отношении всего земельного участка у организации, осуществляющей жилищное строительство, прекращается с момента государственной регистрации права собственности первого из участников долевого строительства на помещение, расположенное в построенном объекте долевого строительства (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04-1824/2016 от 13 мая 2016 г. по делу № А03-18127/2015).
Однако порядок определения доли одного земельного участка, приходящейся на сданный многоквартирный дом (несколько домов), в случае, если другие дома по общему проекту ещё не сданы, а межевание участка между домами не происходило, для целей расчёта земельного налога (применения льготы, установленной пп. 6 п. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ) законодательно не установлен.
Дополнительно отметим, что как предусмотрено ч. 6 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.
В этой связи в случае, если строительство нескольких многоквартирных домов осуществлялось на одном земельном участке, ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов может осуществляться только после раздела данного земельного участка в соответствии с проектом межевания территории с образованием земельных участков, являющихся общим имуществом каждого отдельного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 г., пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).
Подтверждение: письмо Комитета по земельным отношениям и строительству ГД ФС РФ № 3.31-21/20 от 18 января 2016 г.
Оптимальный вариант :
Организация может обратиться в Минфин России или ФНС России за разъяснениями налогового законодательства. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса. В письме целесообразно привести аргументы, подтверждающие наиболее выгодную для организации позицию.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса интернет-бухгалтерии "Моё дело" – "Электронная отчетность "/"Написать письмо в гос . орган " .
Официальный ответ контролирующих ведомств освобождает организацию от налоговой ответственности и пеней за просрочку уплаты налогов (сборов), если нарушение законодательства было допущено из-за того, что организация следовала данным в этом документе разъяснениям ( пп. 3 п. 1 ст. 111 , п. 8 ст. 75 Налогового кодекса РФ).
Относительно ставки земельного налога
Земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602002:4035 находится по адресу: Ногинский р-н, г. Старая Купавна.
На территории муниципального образования «Город Старая Купавна Московской области» установлены следующие ставки земельного налога:
1) 0,2 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, а также дачного строительства (хозяйства), кроме приобретенных (предоставленных) для дачного хозяйства (дачного строительства) коммерческими организациями;
2) 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:
– отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования и используемых для сельскохозяйственного производства;
– находящихся в долевой собственности под многоквартирными жилыми домами, в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на жилые помещения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
– ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
– приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, а также дачного строительства (хозяйства), кроме приобретенных (предоставленных) для дачного хозяйства (дачного строительства) коммерческими организациями;
3) 1,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, предоставленных для индивидуальных гаражей и гаражно-строительных кооперативов.
4) 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:
– отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения и не используемых по целевому назначению;
– приобретенных (предоставленных) для дачного хозяйства (дачного строительства) коммерческими организациями;
– находящихся в долевой собственности под многоквартирными жилыми домами, в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения;
– прочих земельных участков.
Подтверждение: п. 2 Решения Совета депутатов муниципального образования «Город Старая Купавна Московской области» № 3/36па-2015 от 23 сентября 2015 г.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .