Вопрос:
Моя фирма взяла в аренду помещения (50 000 руб в месяц) для сдачи его в субаренду за (60 000 руб в месяц). Арендатор дал разрешения на субаренду (какой ему надо подготовить документ что бы он подписал для разрешения на субаренду?) Арендатор ООО на ОСНО. Моя фирма ООО на ОСНО. Субарендатор - ИП на УСН (какие необходимо подготовить мне документы для ИП?)
Правильно ли посчитал налоги и прибыль?
Я оплатил счет аренды 50000 с НДС и выставил ИП 60000 с НДС
Общая сумма налогов - 3 220.339 руб из них Налог на добавленную стоимость (НДС 18%) - 1 525.424 руб и Налог на прибыль - 1 694.915 руб
Прибыль, оставшаяся на развите бизнеса - 6 779.661 руб Правильно?
Ответ:
Относительно разрешения на сдачу в субаренду
Для передачи имущества в субаренду (поднаем) арендатор должен получить согласие арендодателя (см., например, Письмо арендатору о согласии (несогласии) на сдачу имущества в субаренду ). Исключение – случаи, прямо предусмотренные законодательством (например, нельзя передавать в субаренду имущество, предоставленное по договору проката).
Подтверждение: абз. 1 п. 2 ст. 615 , п. 2 ст. 631 Гражданского кодекса РФ.
Для получения такого согласия арендатору необходимо направить в адрес арендодателя письмо (запрос) с соответствующей просьбой. Форма такого запроса законодательно не установлена, поэтому арендатор вправе составить его в свободной форме (см., например, Письмо арендодателю по поводу получения разрешения на сдачу имущества в субаренду ).
При этом для сделок субаренды предусмотрены следующие особенности:
– договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды . Соответственно, досрочное прекращение договора аренды прекращает и заключенный на его основе договор субаренды ( абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ );
– при передаче полученного имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор ( абз. 1 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ );
– к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законодательством ( абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ ). В частности, на договор субаренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее одного года, распространяется условие о регистрации договоров аренды ( п. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г. ).
Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, которую Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-20207
https://www.moedelo.org/Pro/View/Forms/118-2054
Относительно выставления документов субарендатору
Арендатору нужны договор субаренды, акт приема-передачи арендованного имущества и документы по арендной плате: акт об оказании услуг (если выставление предусмотрено договором субаренды) и счета-фактуры (если стороны не договорились о невыставлении счетов-фактур).
Арендодатель не обязан составлять акты об оказании услуг по договору аренды (если договором не предусмотрено иное). В этом случае документами, подтверждающими расходы арендатора (доходы арендодателя), могут быть:
– договор аренды (см. Договор аренды );
– график арендных платежей (если его составление предусмотрено);
– документы, подтверждающие оплату арендных платежей (например, счет на оплату , платежное поручение на перечисление арендной платы);
– акт приема-передачи арендованного имущества .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/12764 от 24 марта 2014 г. , № 03-03-06/4/118 от 13 октября 2011 г. , № 03-03-06/1/559 от 6 октября 2008 г.
К отношениям по субаренде применяются все те же правила, что и к отношениям по аренде. Арендатор в данном случае становится арендодателем.
Факт передачи имущества в аренду должен быть подтвержден актами приема-передачи или иными первичными учетными документами, свидетельствующими о передаче имущества , и договором.
Подтверждение: ч. 1-4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.
Передача имущества по договору аренды – как при передаче в пользование арендатору, так и при возврате арендодателю после прекращения действия договора аренды – должна быть подтверждена первичными учетными документами (например, актом приема-передачи или иным документом о передаче, подписываемым сторонами).
Подтверждение: ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г. , п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ .
Оформлять их можно с использованием самостоятельно разработанных форм (см., например, Акт приема-передачи транспортного средства в распоряжение организации по договору аренды с работником организации ) или взять за основу (либо продолжать использовать) ранее применявшиеся унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств ( № ОС-1 , № ОС-1а , № ОС-1б , № ОС-14 ), которые допустимо дополнить необходимыми реквизитами или удалить ненужные .
При этом следует учитывать, что в любом случае применяемые организацией первичные документы должны содержать все обязательные реквизиты, перечисленные в ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.
Выставлять акт об оказании услуг по аренде не обязательно, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора.
Гражданским законодательством обязанность по составлению акта сдачи-приемки предусмотрена только при выполнении работ по договору строительного подряда ( п. 4 ст. 753 Гражданского кодекса РФ ). По другим видам договоров подряда стороны вправе сами решить, составлять им акт или иной документ, подтверждающий приемку работ ( п. 2 ст. 720 Гражданского кодекса РФ ). При оказании услуг гражданским законодательством в общем случае обязанность по составлению акта или иного подтверждающего документа не установлена ( гл. 39 Гражданского кодекса РФ ). Вместе с тем обязанность по составлению акта об оказанных услугах (выполненных работах) может быть прописана в самом договоре (см. Договор об оказании услуг (предусмотрена их сдача-приемка) , Договор подряда ), так как условия договора определяются по усмотрению сторон ( п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ ).
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-03-06/1/750 от 13 ноября 2009 г.
Мнение ФНС России в письме № 3-2-09/279 от 29 декабря 2009 г. : для целей налогообложения акт приемки-передачи работ (услуг) может потребоваться для признания (определения момента признания) расходов ( ст. 252 Налогового кодекса РФ ). В частности, специальный порядок определения даты признания установлен для материальных расходов в виде стоимости работ (услуг) производственного характера ( пп. 6 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ ) при использовании организацией метода начисления. Эта дата установлена как дата подписания налогоплательщиком акта приемки-передачи таких работ (услуг) ( п. 2 ст. 272 Налогового кодекса РФ ). Отсутствие акта в этом случае не позволяет определить отчетный период, в котором суммы материальных расходов могли бы уменьшать размер налоговой базы по налогу на прибыль. Поэтому условие о выставлении акта на проведение работ (оказание услуг) производственного характера для целей признания их при налогообложении прибыли лучше предусмотреть в договоре.
При этом необходимо учитывать следующие особенности налогообложения в отношении прочих услуг (кроме тех, которые учитываются в материальных расходах). Даже в случае, если составление акта (или иного документа) по таким услугам предусмотрено в договоре, его подписание обеими сторонами сделки для признания доходов и расходов для целей налогообложения не обязательно (в отличие от подрядных работ, приемка которых заказчиком должна иметь место, – ст. 720 Гражданского кодекса РФ , письмо Минфина России № 07-02-06/188 от 25 июля 2012 г. ). Данный порядок правомерно применять в случае, если договором (или законом) не предусмотрено другое условие для определения даты, когда услуги признаются оказанными.
Вывод: стороны гражданско-правового договора обязаны составить (а в ряде случаев также подписать) акт об оказанных услугах (выполненных работах), если это прямо предусмотрено гражданским законодательством или заключенным договором (см. Акт об оказании услуг , Акт о выполнении работ (между двумя организациями) ). В остальных случаях подтвердить понесенные затраты (полученные доходы) для целей бухучета и налогообложения можно иным документом ( ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г. , абз. 4 п. 1 ст. 252 , ст. 313 Налогового кодекса РФ). Так, например, можно поступить при аренде имущества (если договором не предусмотрено составление акта – см. Договор аренды ).
Беспроблемный вариант
Порядок документального оформления факта выполнения работ (оказания услуг), а также порядок определения даты выполнения работ (оказания услуг) лучше закрепить в договоре.
Арендодатель (субарендодатель), являющийся плательщиком НДС , обязан в общем порядке со стоимости оказываемых по договору аренды услуг начислять НДС к уплате в бюджет.
На сумму арендного платежа арендодатель должен выставить счет-фактуру арендатору в течение пяти календарных дней со дня оказания услуг и со дня получения предоплаты ( п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ ). При этом дата оказания услуг определяется в зависимости от длительности процесса оказания услуг с учетом ряда особенностей .
На оказанные услуги выставлять нужно не менее одного счета-фактуры в квартал не позднее 5-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором были оказаны услуги по договору, и (или) не позднее пяти календарных дней после окончания договора (если иное не предусмотрено договором между сторонами).
Порядок выставления счетов-фактур не зависит от составления актов об оказании арендных услуг.
Выставлять счет-фактуру нужно не позднее пяти календарных дней после дня оказания услуг ( п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ ). При этом дата оказания услуг определяется в зависимости от длительности процесса оказания услуг с учетом ряда особенностей .
Мнение Минфина России: при оказании услуг по договорам долгосрочной аренды счета-фактуры следует выставлять не позднее пяти календарных дней после дня окончания налогового периода (квартала), в котором такие услуги оказаны по договору (и (или) после дня окончания срока действия договора). Вместе с тем не противоречит налоговому законодательству и выставление счета-фактуры на последнее число каждого месяца действия договора (и (или) на последний день срока действия договора).
Подтверждение: письма № 03-07-14/19170 от 6 апреля 2015 г. , № 03-07-15/47 от 4 апреля 2007 г. , № 03-04-11/21 от 8 февраля 2005 г.
Вывод: если договор аренды заключен на длительный срок, арендодатель должен выставлять счета-фактуры с той периодичностью, которая предусмотрена соглашением сторон, но не реже одного раза в квартал не позднее 5-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором были оказаны услуги по договору, и (или) не позднее пяти календарных дней после окончания договора .
Подтверждение: п. 2 ст. 6.1 , п. 5 ст. 38 , п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 07-05-06/142 от 25 июня 2008 г.
Вместе с тем поскольку арендатор применяет УСН и ему не нужны счета-фактуры для вычета НДС, стороны могут договориться о невыставлении счетов-фактур.
Плательщики НДС вправе не составлять счета-фактуры по просьбе покупателя (и для покупателя, и для себя) по операциям, которые требуют его составления в общем случае, в следующих ситуациях:
– при реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) лицам, не являющимся плательщиками НДС , – при наличии письменного соглашения с ними. К таким лицам, в частности, относятся организации и индивидуальные предприниматели, применяющие спецрежимы (УСН , ЕНВД, ЕСХН, ПСН) и не принимающие входной налог к вычету по счетам-фактурам продавцов. Покупатели – иностранные организации (в т. ч. из государств – членов ЕАЭС) являются плательщиками НДС в общем порядке, и на них данное исключение не распространяется (т.е. им счета-фактуры нужно выставлять в общем порядке );
– при реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) лицам, которые освобождены от обязанностей по уплате НДС , – тоже при наличии письменного соглашения с ними. Такие лица также не вправе в периоде применения освобождения принимать входной налог к вычету, а следовательно, могут дать согласие на невыставление счета-фактуры.
Подтверждение: пп. 1 п. 3 ст. 169 Налогового кодекса РФ .
В отношении возможности невыставления счетов-фактур покупателям-гражданам необходимо учитывать особенности .
При этом на продавца не может быть возложена обязанность по проверке применяемого покупателем налогового режима и дальнейшего использования приобретенных им товаров (работ, услуг, имущественных прав) ( письмо Минфина России № 03-07-09/17700 от 30 марта 2016 г. ). Кроме того, подтвердить соответствующий статус покупателя может только налоговая инспекция в рамках последующей налоговой проверки.
Соответственно, для невыставления счета-фактуры по облагаемой операции необходимым и достаточным условием для продавца является достижение письменного согласия на этот счет с покупателем предполагаемой категории. Поскольку речь идет о согласии с покупателем (а не о согласии покупателя), оно должно быть оформлено в виде двустороннего документа – например, в виде:
– соответствующего пункта в самом договоре;
– дополнительного соглашения к договору, заключаемого в порядке ст. 452 Гражданского кодекса РФ .
Соглашение с покупателем о несоставлении счетов-фактур можно оформить не только в бумажном, но и в электронном виде (при условии подписания электронной подписью или иным аналогом собственной подписи) ( письмо Минфина России № 03-07-09/52963 от 21 октября 2014 г. ).
Для покупателя (в частности, применяющего УСН) наличие такого письменного соглашения также будет являться обязательным для учета сумм НДС по приобретаемым товарам (работам, услугам, имущественным правам) в расходах. Предъявленные к уплате продавцом суммы НДС в этом случае учитываются в расходах на основании соответствующих платежно-расчетных документов , кассовых чеков или бланков строгой отчетности (БСО), заполненных в установленном порядке с выделением в них НДС отдельной строкой и с приложением документов, подтверждающих обоснованность расходования денежных средств (накладных, актов приемки-передачи и т.д. с выделенной суммой налога).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-06/2/44863 от 8 сентября 2014 г. , № 03-11-06/2/44783 от 5 сентября 2014 г.
Оптимальный вариант
В то же время во избежание претензий со стороны налоговой инспекции относительно невыставления счета-фактуры по облагаемой операции продавцу целесообразно прямо указать в договоре (дополнительном соглашении к нему):
– на соответствующий статус покупателя;
– на право запросить у него документы (их копии), подтверждающие его статус (либо запросить эти документы непосредственно при заключении договора или дополнительного соглашения).
При отказе согласовать такое условие (или непредставлении покупателем документов) продавцу лучше составить и выставить счет-фактуру в адрес покупателя. За отсутствие счетов-фактур продавец может быть привлечен к налоговой ответственности .
Кроме того, при применении данного порядка невыставления счетов-фактур продавцу необходимо учитывать трудности, которые возникнут при оформлении декларации по НДС. В данном случае декларация не будет сходиться с книгой продаж (поскольку в ней не будут отражены данные из невыставленных счетов-фактур – п. 3 ст. 169 Налогового кодекса РФ ). Соответственно, продавец для корректного заполнения декларации вправе поступить следующим образом:
– либо взять необходимые сведения о начислении НДС из регистров бух