Налоги при выбытии имущества залогодателя

Вопрос-1:

Организация "А" взяла кредит в банке под залог недвижимого имущества организации "Б", в связи с невозможностью оплаты платежей по кредитным обязательствам организация "А"договаривается с банком о подписании отступного ,при этом недвижимость организации "Б" переходит в собственность банку.
Возникают ли у организации "Б", как у залогодателя, при выбытии имущества,налог на прибыль и НДС. (организация понесла убытки? т.к "потеряла" имущество из за другой организации)
Возникает ли налог на прибыль у организации "А", в размере погашения суммы кредита( внериализационные доходы?не является ли организация выгодоприобретателем в данном случае, т.к. кредит использован на собственные нужды ,а задолженность по кредиту оплатила другая организация)

Ответ-1:

Относительно налоговых последствий у организации «Б» (залогодателя)

Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация «Б» применяет ОСНО и метод начисления для целей расчёта на прибыль.

Налог на прибыль

Возникает налог на прибыль и НДС при реализации недвижимого имущества.

В целях налогообложения предоставление отступного (в т. ч. возврат долга за должника залогодателем по кредитному договору) имуществом признается реализацией, поскольку происходит передача прав собственности на передаваемые объекты ( п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ ).

Организации – плательщики налога на прибыль вне зависимости от применяемого метода учета доходов и расходов при предоставлении отступного учитывают доход от реализации переданных товаров (иного имущества) ( п. 1 ст. 249 , п. 3 ст. 271 , п. 2 ст. 273 Налогового кодекса РФ). В данном случае реализация товаров (иного имущества) залогодателем и их оплата (путем предоставление ранее должнику (организации «А») кредита) кредитором происходят одновременно.

Признать доход нужно на дату передачи товаров (иного имущества) в качестве отступного в размере погашенной задолженности без учета НДС.
Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
Подтверждение: п. 1 ст. 248 , п. 3 ст. 271 , п. 2 ст. 273 , п. 4 ст. 274 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/2/50 от 18 марта 2010 г. , № 03-03-06/2/1 от 18 января 2010 г.

При методе начисления несовпадение дат заключения соглашения и передачи имущества влияние на учет доходов не оказывает, так как доходы признаются независимо от факта оплаты ( п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ ).

При этом организация в общем порядке вправе уменьшить доходы от реализации на стоимость передаваемого имущества и иные расходы, связанные с такой передачей.

В общем случае расходы в виде стоимости имущества, переданного в качестве отступного, и при методе начисления, и при кассовом методе учитываются на момент такой передачи.
Подтверждение: ст. 252 , 253 , 268 , 318 , 320 Налогового кодекса РФ.

Учет у залогодателя обязательств, погашаемых отступным, (то есть оплата за должника) для целей налогообложения прибыли не учитывается.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 – 367 Гражданского кодекса РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
Подтверждение: п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса РФ

Суммы, уплаченные кредитору при исполнении обязательства за должника (в данном случае погашенные путем предоставления отступного), не включаются в расходы, поскольку подлежат компенсации должником и, таким образом, не направлены на получение дохода (п. 1 ст. 365 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Суммы, которые поступят от должника в счет погашения задолженности, не признаются доходом, так как их получение не приводит к возникновению экономической выгоды (п. 1 ст. 41 Налогового кодекса РФ).

НДС

Передача товаров (иного имущества) в качестве отступного на территории России признается реализацией для целей НДС, то есть является объектом налогообложения ( пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-07-07/1607 от 22 января 2015 г. ).

Моментом определения налоговой базы по общему правилу является день передачи (отгрузки) имущества кредитору в счет погашения задолженности по соглашению об отступном ( пп. 1 п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ ). При этом налоговая база определяется как стоимость этого имущества согласно соглашению об отступном (без НДС), соответствующая рыночной стоимости данного имущества.
Подтверждение: п. 2 ст. 154 Налогового кодекса РФ .

Соответственно, при передаче товаров (иного имущества) в качестве отступного нужно начислить НДС.

Исключение: передача товаров (иного имущества), не облагаемых НДС. Например, не облагается НДС реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них ( пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ), земельных участков и долей в них ( пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ ).

Если заключение соглашения об отступном и сама передача имущества в качестве отступного происходят в разные дни, то на момент заключения соглашения также придется начислить НДС с полученных авансов (с зачетом и повторным начисление налога с реализации на день передачи имущества в качестве отступного). Это объясняется тем, что денежные средства (кредит), полученные должником ранее, следует рассматривать на дату заключения соглашения как предоплату под предстоящую поставку недвижимого имущества в качестве отступного.
Подтверждение: п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ , письмо ФНС России № ШС-6-3/868 от 28 ноября 2008 г.

При этом, поскольку имущество, которое передается в качестве отступного, используется в облагаемых НДС операциях (при передаче в качестве отступного облагаемого НДС имущества), то входной налог, предъявленный продавцами при приобретении данного имущества, должник вправе принять к вычету в общем порядке (при выполнении всех необходимых условий) ( п. 2 ст. 171 , п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). Предоставление отступного в счет оплаты ранее приобретенных товаров (работ, услуг) не является основанием для корректировки сумм вычета.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36336

Относительно налоговых последствий у организации «А» (должника)

Права кредитора по обязательству переходят к залогодателю на основании закона в том объеме, в котором он удовлетворил требование кредитора, вследствие исполнения залогодателем обязательства должника.
Подтверждение: пп. 3 п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 365, п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.

С момента исполнения залогодателем требования кредитора у организации (должника) первоначальное обязательство прекращается и возникает новое – перед залогодателем (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 8 октября 1998 г.).

Таким образом, погашая за организацию «А» долг по кредиту отступным организация «Б» приобретает у банка права требования к организации «А».

При получении от залогодателя извещения об исполнении им за должника обязательств по договору, должник признает в учете обязательство перед залогодателем.

Смена кредитора сама по себе не порождает налоговых последствий (для целей расчёта налога на прибыль) для организации «А».

При перечислении денежных средств залогодателю, исполнившему обязательство организации-должника перед кредитором, в учете организации отражается прекращение ее задолженности перед залогодателем.

Внереализационные доходы могут возникнуть у организации «А» в случае, если, например, организация «Б» простит ей долг .

Подробно о прощении долга – в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-18949

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо её конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.

Вопрос-2:

Если будет пописано не отступное, а банк будет взыскивать задолженность через суд. Какие налоговые последствия будут организации "Б"?

Ответ-2:

К сожалению, из текста Вашего запроса однозначно не понятно:
1.Что конкретно является предметом залога – «недвижимое имущество» (т.е. это нежилое здание, квартира, земельный участок, и т.д.)?;
2.Какую систему налогообложения применяет организация «Б»?;
3.Соглашением залогодателя и залогодержателя предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество или нет?;
4.Как будет в дальнейшем происходить переход права от залогодателю (к банку, или к иному лицу, будут ли торги, аукцион и т.д.)?
5. В качестве какого актива учитывается «недвижимое имущество» у организации Б – основное средство, товар для перепродажи, и т.д.

Тем не менее, ответ подготовлен исходя из следующих допущений:
— организация «Б» применяет ОСНО и метод начисления для целей расчёта на прибыль;
— предполагается реализация предмета залога с публичных торгов либо аукциона;
— реализация предмета залога облагается НДС.
Если это не так, просьба уточнить вопрос.

Сам по себе факт взыскания долга с организации «А» не влечет налоговые последствия для организации «Б». Если же на предмет залога будет обращено взыскание, и он будет реализован, то налоговые последствия у организации «Б» будут. В общем случае при применении ОСНО нужно уплатить налог на прибыль и НДС (за рядом исключений)

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в ст. 3 и 4 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Подтверждение: п. 1 ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Имущество, заложенное поручителем по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, в общем случае реализуется путём продажи с публичных торгов.
Подтверждение: п. 1. ст. 56 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном Статьёй 59 «Реализация заложенного имущества по соглашению сторон» Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
Подтверждение: п. 2. ст. 56 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени .

Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Подтверждение: ст. 59 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

В соответствии с п. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учётом требований, содержащихся в п. 2 и 3 ст. 55 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
Подтверждение: п. 59.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

При этом в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
Подтверждение: п. 2 ст. 58 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Подтверждение: п. 4 ст. 58 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Следовательно, последствия (в т.ч. налоговые) обращения взыскания банком имущества, находящегося в залоге, могут быть разными.

НДС

Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога является объектом налогообложения по НДС ( пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ ).
Исключением из этого правила является имущество, реализация которого не облагается НДС в соответствии со ст. 149 Налогового кодекса РФ (в частности, квартиры ( пп. 22 п. 3 ст. 149 ), или не признаваемое объектом налогообложения (в частности, земельные участки ( пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ )).

Вывод: при реализации предмета залога с торгов или аукциона, при передаче его в собственность залогодержателю НДС необходимо начислять. Налогооблагаемая операция имеет место именно у залогодателя – собственника предмета залога .

При реализации на территории Российской Федерации имущества, реализуемого по решению суда (за исключением реализации, предусмотренной подпунктом 15 пункта 2 статьи 146 настоящего Кодекса), налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества (ценностей), определяемой с учетом положений , ст. 105.3 Налогового кодекса РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров). В этом случае налоговыми агентами признаются органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию указанного имущества.

При решении вопроса о том, кто именно по перечисленным в п. 4 ст. 161 Налогового кодекса РФ операциям является налоговым агентом - публичный орган, принимающий решение о реализации конкретного имущества, или организатор торгов (лицо, фактически проводящее торги), необходимо исходить из того, что таковым является орган (лицо), которому первоначально поступают денежные средства от продажи имущества .

Подтверждение: п. 4 ст. 161 Налогового кодекса РФ , п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 33 от 30 мая 2014 г.

Налог на прибыль

При реализации предмета залога у собственника имущества возникает доход.

При методе начисления датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
Подтверждение: п. 1 ст. 248 , п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ.

При этом организация в общем порядке вправе уменьшить доходы от реализации на стоимость передаваемого имущества и иные расходы, связанные с такой передачей (ст. 252 , 253 , 268 , 318 , 320 Налогового кодекса РФ).

Актуально на дату: 02.12.2016

Узнать подробнее про: