Вопрос:
ИП Использует УСНО 6%. ОКВЭД 68.10 (Покупка и продажа собственного недвижимого имущества), 68.20(Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом), 68.30 (Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), 55.10 (Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания), 55.20 (Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания), 55.90 (Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания). Сдает квартиры в краткосрочную аренду на правах собственности, а так же праве договоров субаренды.Использует БО-18 Квитанция договор на оказание гостиничных услуг.
Может ли он использовать Патент? пункт 19 сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности для квартир принадлежащих мне на праве собственности для краткосрочной (посуточной аренды). Можно ли перевести ( в будущем)мини гостиницу, мини апарт отель принадлежащих на праве собственности на патентную систему налогообложения?
Ответ:
Применение патентной системы налогообложения (далее – ПСН) в отношении гостиничной деятельности (при оказании услуг по временному размещению и проживанию) невозможно.
Оказание гостиничных услуг не поименовано в перечне видов деятельности , по которым индивидуальный предприниматель может применять ПСН ( п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ ).
Вместе с тем индивидуальный предприниматель вправе применять при сдаче в аренду (внаем) недвижимости патентную систему налогообложения, когда одновременно выполняются следующие условия:
– в субъекте РФ, на территории которого индивидуальный предприниматель оказывает данные услуги, введена ПСН;
– соблюдены все критерии признания плательщиком ПСН ;
– получен патент на данный вид деятельности, где указаны сведения о каждом из объектов недвижимости, которые будут сдаваться в аренду (внаем);
– жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, предназначенные для передачи в аренду (внаем), принадлежат индивидуальному предпринимателю на праве собственности ( пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ );
– данные услуги являются платными. При этом не имеет значения, в какой форме (наличной, безналичной, смешанной) и кто (гражданин, организация) оплачивает услуги (письма Минфина России № 03-11-12/29445 от 25 июля 2013 г. , № 03-11-11/162 от 20 мая 2013 г. , № 03-11-12/14 от 1 февраля 2013 г. (в отношении разных видов деятельности, по которым возможно применение ПСН) – их выводы справедливы и для арендных услуг).
Также ( в отличие от УСН ) при применении данного спецрежима не имеет значения стоимость недвижимого имущества, сдаваемого в аренду (она может быть равна 100 млн руб. и более) ( письмо Минфина России № 03-11-11/77831 от 30 декабря 2015 г. ).
Вместе с тем при применении ПСН в отношении арендных услуг нужно учитывать следующие особенности (основанные в т. ч. на требованиях гражданского законодательства):
1. Количество объектов и площадь помещений, передаваемых в аренду (внаем), определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды . При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ( ст. 607 Гражданского кодекса РФ ). К договору аренды целесообразно приложить поэтажный план здания, на котором обозначены сдаваемые в аренду помещения, с указанием размера арендуемой площади ( письмо Минфина России № 03-11-12/42512 от 20 июля 2016 г. ).
При этом если в субъекте РФ размер дохода при сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений установлен в расчете на один обособленный объект , то:
– когда в аренду (внаем) сдается помещение по частям (например, квартира или жилой дом по частям, т.е. по комнатам) – число объектов для целей ПСН будет соответствовать количеству отдельных площадей целого помещения, указанных в качестве объектов аренды (найма) в заключенных договорах (договоре). То есть патент в данном случае будет один на несколько объектов;
– когда в аренду (внаем) сдается помещение целиком (квартира, жилой дом) – объект будет один, и патент необходимо получить только на него.
Подтверждение: пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ , письма ФНС России № СД-3-3/1277 от 25 марта 2016 г. , № ГД-3-3/3296 от 30 сентября 2014 г. , Минфина России № 03-11-12/5414 от 4 февраля 2016 г. , № 03-11-09/49752 от 28 августа 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № СД-4-3/5270 от 28 марта 2016 г. ), № 03-11-09/20102 от 9 апреля 2015 г. , № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г. ),
2. При смене арендатора (либо при изменении количества арендаторов (договоров аренды)) по какому-либо объекту, указанному в патенте, патент продолжает действовать в отношении этого объекта. Обязанность по получению нового патента или применению другого налогового режима по доходам от его аренды не возникает.
3. Если индивидуальный предприниматель сдает в аренду объекты, которые не указаны в патенте, то по доходам от сдачи в аренду этих объектов он вправе применять иной режим налогообложения . Либо при сдаче в аренду таких объектов он может получить новый патент и применять в отношении них ПСН.
4. Если плательщик имеет два и более патентов на сдачу имущества в аренду (внаем), то при неуплате налога (стоимости патента) в установленные сроки он теряет право на применение ПСН только в отношении того патента, уплата по которому была просрочена.
Подтверждение: пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-11-11/22161 от 18 апреля 2016 г. , № 03-11-12/69636 от 23 января 2015 г. , № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г. ), № 03-11-11/22110 от 12 мая 2014 г. , № 03-11-09/12205 от 12 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/8777 от 16 мая 2013 г. ), № 03-11-10/11254 от 5 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/10450 от 7 июня 2013 г. ).
5. При передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности у индивидуального предпринимателя частично (в определенной доле), нужно учитывать следующее. Участник долевой собственности может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве (п. 1 , 2 ст. 209, п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, производится по соглашению всех ее участников ( п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ ). Поэтому при применении ПСН передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможна только при согласии всех ее участников. В случае, когда все собственники объекта недвижимости являются арендодателями, каждый из собственников – индивидуальных предпринимателей, решивший перейти на ПСН , получает один патент на те части объекта, передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-12/10144 от 27 февраля 2015 г. , № 03-11-09/51543 от 14 октября 2014 г. , № 03-11-12/30611 от 31 июля 2013 г.
Указанный порядок применяется и в случае сдачи в аренду имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности. При этом неважно, на кого именно оформлена собственность. Ведь имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов ( ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ ) независимо от того, кто указан в выписке из ЕГРН о регистрации права на объект . Главное условие для применения ПСН по сдаче в аренду такого имущества – наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга ( п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ ).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/30794 от 27 мая 2016 г. (направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СД-4-3/11769 от 30 июня 2016 г. ), № 03-11-11/42976 от 27 июля 2015 г. , № 03-11-12/24021 от 21 июня 2013 г.
Ситуация меняется, если ИП сдает в аренду помещение, находящееся в индивидуальной собственности супруга (супруги), например, приобретенное им до вступления в брак. В этом случае индивидуальный предприниматель не имеет права применять ПСН при передаче в аренду данного имущества ( письмо Минфина России № 03-11-11/22060 от 15 апреля 2016 г. ).
6. Если индивидуальный предприниматель в отношении услуг по передаче в аренду недвижимого имущества применяет только ПСН, то следующие виды доходов, полученные от арендаторов этого имущества, также признаются полученными в рамках данного спецрежима:
– суммы возмещения убытков (ущерба, упущенной выгоды), неустоек (штрафов, пеней), предусмотренные договором аренды;
– компенсация при расторжении договора аренды по инициативе арендатора;
– возмещение арендатором стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, если такое условие предусмотрено договором аренды.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/55209 от 16 декабря 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/479 от 17 января 2014 г. ), № 03-11-12/16633 от 14 мая 2013 г.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе, которые Вы можете найти ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22690
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21090
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22548
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 09.03.2017