Вопрос:
Собственники поручили УК сдавать в аренду ОДИ с выплатой вознаграждения 30% на сопровождение сделки - данный доход УК включает в свою прибыль. Остальные денежные средства учитывает на сч 86. Доходы от аренду направляются на благоустройство придомовой территории, либо распределяют между собственниками в виде погашения задолженности по оплате услуг за содержание по итогам года. Должны ли собственники платить НДФЛ с полученного в натуральной форме дохода?
Ответ:
Должен удерживать арендатор.
Доходом для целей расчета НДФЛ признается экономическая выгода, полученная гражданином при одновременном соблюдении следующих условий:
– экономическая выгода получена деньгами или иным имуществом;
– размер полученной экономической выгоды можно оценить;
– экономическая выгода может быть определена по правилам гл. 23 Налогового кодекса РФ .
Подтверждение: ст. 41 Налогового кодекса РФ .
Доходы, полученные гражданином в денежной или натуральной форме, могут облагаться НДФЛ (ст. 209, п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ).
Объектом налогообложения для резидентов являются как доходы, полученные от источников в России, так и доходы, полученные от источников за пределами России. Объектом налогообложения для нерезидентов являются только доходы, полученные от источников в России.
Подтверждение: ст. 209 Налогового кодекса РФ .
Как правило, НДФЛ из дохода удерживает и перечисляет в бюджет налоговый агент ( ст. 226 Налогового кодекса РФ ). Но в ряде случаев гражданин должен сделать это сам (пп. 2 п. 1 ст. 227, п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).
Арендная плата от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна поступать в состав общего имущества и распределяться между участниками общей долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением (ст. 248 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, полученной от организаций, которые не являются налоговыми агентами (например, с дохода, полученного от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений) ( пп. 1 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ).
Во всех остальных случаях организация, от которой или в результате отношений с которой гражданин получил доход,должна удерживать иперечислять в бюджет НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 226 Налогового кодекса РФ).
Вывод: в общем случае организация при выплате по договору аренды доходов гражданину, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, признается налоговым агентом и должна исполнять его обязанности, в том числе по представлению справки по форме 2-НДФЛ (п.1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ).
Аналогичное правило действует и в ситуации, когда арендуемое имущество находится в долевой собственности и договор аренды заключен с одним уполномоченным лицом . То есть в этом случае арендатор как налоговый агент обязан удержать НДФЛ с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю – уполномоченному лицу, не распределяя по долям каждого собственника (поскольку источником дохода для других владельцев не является). И как следствие, подать по окончании года в ИФНС справку по форме 2-НДФЛ нужно также только в отношении уполномоченного физического лица с указанием общей суммы арендной платы (согласно договору).
Подтверждение: письма Минфина России№ 03-04-06/33598 от 16 августа 2013 г.,№ 03-04-06/5601 от 27 февраля 2013 г.,№ 03-04-06/3-179 от 5 августа 2011 г., ФНС России № ШС-37-3/14854 от 1 ноября 2010 г.
Мнению ФНС России: если договор аренды заключен управляющей компанией от имени собственников нежилых помещений многоквартирного дома, в данном случае обязанности налогового агента по отношению к физическим лицам - собственникам нежилых помещений многоквартирного дома должен выполнять именно поименованный в договоре аренды арендатор.
Подтверждение: письмо ФНС РФ № ЕД-4-3/17651 от 25 октября 2011 г.
Вывод: при выплате доходов гражданину – арендодателю, который не является индивидуальным предпринимателем удерживать НДФЛ нужно. Если по договору со стороны арендодателя выступают несколько собственников (в частности, если имущество является их долевой собственностью), то НДФЛ нужно удерживать с суммы арендной платы, выплачиваемой всем арендодателям распределяя по долям каждого собственника, поскольку организация является источником дохода для всех граждан - арендодателей. Соответственно и справку по форме 2-НДФЛ нужно также представить в отношении каждого упомянутого в договоре арендодателя.
Ответ на данный вопрос и содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "НДФЛ аренда у гражданина" или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3860
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Письмо ФНС России от 23.04.2015 N БС-4-11/7049@
Актуально на дату: 07.07.2015