Вопрос:
Иванов в феврале 2017 года приобрел в собственность нежилое помещение за 5 250 000 рублей (кадастровая стоимость на момент приобретения 1 822 325 рублей), в апреле 2017 года Иванов принял решение продать указанное имущество Петрову, указав сумму в договоре 5 250 000 рублей. Возникает ли у Иванова обязанность по уплате НДФЛ, существует ли возможность снизить размер НДФЛ или избежать вообще.
Ответ:
Ответ подготовлен, исходя из следующих допущений:
- имущество не использовалось в предпринимательской деятельности (например, не предоставлялось в аренду);
- физическое лицо – продавец в период владения нежилым помещением не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя;
- цена реализации недвижимости выше 70% кадастровой стоимости, установленной на 1 января 2017 года.
- физическое лицо является налоговым резидентом по НДФЛ (ст. 207 Налогового кодекса РФ).
В данном случае налогооблагаемая база равна нулю (если подать декларацию и заявить вычет расходов на покупку). Поэтому обязанности по уплате НДФЛ у гражданина не возникает.
По общему правилу при продаже имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, они самостоятельно рассчитывают и уплачивают НДФЛ в бюджет исходя из суммы полученного дохода ( пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ). При этом вид реализуемого имущества (движимое, недвижимое) в данном случае значения не имеет.
Исключение – необлагаемые доходы от продажи объектов недвижимого имущества (долей в указанном имуществе) с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 Налогового кодекса РФ , а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более ( п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ ).
Данное правило применяется вне зависимости от места нахождения имущества (в России или за ее пределами) при условии, что нормами международного договора, заключенного Россией с соответствующим государством, не предусмотрены иные правила налогообложения доходов, полученных от продажи данного имущества ( ст. 7 Налогового кодекса РФ , письмо ФНС России № ЕД-3-3/4062 от 9 ноября 2012 г. (в отношении исчисления НДФЛ при продаже квартиры за границей) – его выводы верны в условиях действия новой редакции п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ );
Сумму дохода от продажи нежилого помещения, находившегося в собственности гражданина менее года можно уменьшить на сумму вычета в размере 250 тыс. рублей. Вместо использования права на получение вычета в указанных размерах гражданин может уменьшить сумму полученного дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Отметим, что одновременно применить имущественный вычет в 250 тыс. руб. и уменьшить доход от продажи на расходы, нельзя. Следует выбрать только один вариант, который будет более выгоден.
Срок владения недвижимостью при ее продаже определяется моментом государственной регистрации права собственности за продавцом, то есть исходя из даты регистрации перехода права собственности, указанной в выписке ЕГРП (свидетельстве о регистрации прав), независимо от фактической даты приобретения данного имущества ( письмо Минфина России № 03-04-05/47339 от 12 августа 2016 г. ).
При этом доходы гражданина от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/58170 от 6 октября 2016 г. ).
Применить имущественный налоговый вычет возможно только в отношении имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе и в случае, когда на момент продажи гражданин уже утратил статус ИП (пп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России№ 03-04-05/13338 от 9 марта 2017 г.,№ 03-04-05/46458 от 8 августа 2016 г.,№ 03-04-05/25690 от 4 мая 2016 г., № 03-04-05/22398 от 19 апреля 2016 г.).
Вывод: в рассматриваемой ситуации физическому лицу с хозяйственной операции по продаже в 2017 году нежилого помещения НДФЛ платить не нужно (налоговая база равна нулю). Однако следует подать декларацию по НДФЛ (по форме 3-НДФЛ) за 2017 год в установленный законодательством срок.
Декларацию по НДФЛ и соответствующие документы необходимо подать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход ( п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
В случаях, когда последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Подтверждение: п. 7 ст. 6.1 Налогового кодекса РФ .
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36312
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/117-950
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 19.04.2017