Вопрос:
Наш сотрудник (физ.лицо) купила квартиру в 2014 году в ипотеку. Возместила половину стоимость квартиры (по процентам возврат еще не делала), при этом ипотеку выплатила всю и планирует продать эту квартиру и купить другую. Квартира в собственности более трех лет... при продаже будет налог уплачиваться? и вопрос по возмещению НДФЛ - если подоходный налог в пределах вычета не полностью возмещен с этой квартиры, можно ли перекинуть оставшуюся часть на другую квартиру?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из следующих допущений:
– сотрудник- налоговый резидент по НДФЛ;
– право собственности на квартиру зарегистрировано в 2014г.
Относительно уплаты при продаже
Не нужно (если право собственности на квартиру зарегистрировано в 2014г., и на момент продажи срок владения более 3 лет).
По общему правилу при продаже имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, они самостоятельно рассчитывают и уплачивают НДФЛ в бюджет исходя из суммы полученного дохода ( пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ). При этом вид реализуемого имущества (движимое, недвижимое) в данном случае значения не имеет.
Исключение: необлагаемые доходы от продажи объектов недвижимого имущества (долей в указанному имуществе) с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 Налогового кодекса РФ , а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более ( п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в частности доходы от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности налогового резидента по НДФЛ в течение минимального предельного срока , за соответствующий налоговый период ( ст. 217.1 Налогового кодекса РФ ).
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет.
При этом доходы физического лица от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
– размер понижающего коэффициента.
Подтверждение: ст. 217.1 Налогового кодекса РФ .
Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года ( ч . 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г. , письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г. ). В отношении квартир, приобретенных в 2014г. минимальный срок был установлен три года. В редакции ст. 217.1 Налогового кодекса РФ , применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Вывод: если право собственности на квартиру зарегистрировано в 2014г., и на момент продажи срок владения более 3 лет, то НДФЛ рассчитывать не нужно .
Относительно вычета при покупке
Можно.
Имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья гражданин может получить в налоговой инспекции по месту жительства по окончании года, в котором соблюдены все условия для его получения . Соответственно, в 2017 году при представлении декларации по НДФЛ за 2016 год можно получить вычет по жилью, право на которое оформлено в 2016 году и ранее (при соблюдении определенных условий). Размер вычета и правила его получения различаются и зависят в том числе от момента возникновения права на вычет. Применив вычет, налог можно вернуть с учетом трехлетнего срока (т.е. в 2017 году налог можно вернуть не только за 2016 год, но и за 2015-2014 годы, если представить декларации за эти периоды).
Подтверждение: п. 7 ст. 220 , п. 2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Особый порядок действует, если жилье приобретено в период с 1 января 1999 года по 31 декабря 2000 года и при этом не использовано право на льготу еще по подоходному налогу. Тогда, помимо вычета, можно воспользоваться этим правом в текущем году, но в пределах 600 тыс. руб. Это ограничение размера вычета было установлено на момент вступления в силу гл. 23 Налогового кодекса РФ .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/11195 от 4 марта 2015 г. , № 03-04-07/2730 от 27 января 2014 г. , ФНС России № БС-3-11/379 от 20 января 2017 г. , № 3-5-04/548 от 5 мая 2009 г.
Порядок получения имущественного вычета зависит, в частности, от:
– момента возникновения права на него ;
– вида вычета ;
– вида произведенных расходов , связанных с приобретением недвижимости;
– вида собственности на имущество (например, долевая и совместная );
– категории граждан-собственников (например, несовершеннолетние дети и пенсионеры ).
Для получения имущественного вычета кроме налоговой декларации по форме 3-НДФЛ , утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г. (см. Налоговую декларацию 3-НДФЛ (образец). Подается гражданином-налогоплательщиком ), в налоговую инспекцию необходимо также представить определенный пакет документов .
Имущественный вычет можно начать получать и раньше – не дожидаясь окончания года, в котором появилось право на вычет. Для этого нужно обратиться к работодателю (работодателям) , представив заявление и уведомление из налоговой инспекции ( п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ ).
С 2014 года порядок предоставления имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья существенно изменился (т.е. положения законодательства изложены в новой редакции). В частности, появилась возможность получения вычета до полного использования его предельного размера без ограничения количества объектов недвижимого имущества, расходы по приобретению или строительству которых могут учитываться в составе имущественного вычета. Однако эти изменения применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим не ранее 2014 года ( п. 2 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г. ).
При этом в налоговом законодательстве не поясняется, что такое "правоотношения по предоставлению имущественного вычета" и когда такие правоотношения возникают.
Позиция Минфина России: правоотношения по предоставлению имущественного вычета возникают с момента появления у гражданина права на такой вычет. Право на вычет появляется в момент официального оформления документов, подтверждающих данное право. Под этими документами контролирующие ведомства в первую очередь понимают документы о переходе (появлении) права собственности на объект недвижимости (в частности, в общем случае при покупке жилья – свидетельство о праве собственности, при участии в долевом строительстве – акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства).
Подтверждение: ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г. , Определение Конституционного суда РФ № 1806-О от 29 сентября 2016 г. (направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/24825 от 23 декабря 2016 г. ), письма Минфина России № 03-04-05/40267 от 8 июля 2016 г. , № 03-04-05/64925 от 16 декабря 2014 г. , № 03-04-05/42793 от 27 августа 2014 г. , № 03-04-05/35550 от 21 июля 2014 г. , № 03-04-05/51477 от 28 ноября 2013 г. , № 03-04-05/45699 от 28 октября 2013 г. , № 03-04-05/44997 от 24 октября 2013 г.
Беспроблемный вариант
Если гражданин в 2017 году обращается в налоговую инспекцию за предоставлением (продолжением предоставления) имущественного налогового вычета в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, то применяются:
– правила получения вычета (остатка), действовавшие в 2014-2016 годах (см. данное экспертное заключение), – по объектам недвижимого имущества, в отношении которых правоустанавливающие документы датированы с 1 января 2014 года;
– старые правила (действовавшие до 2014 года) получения вычета (остатка) (такие же, как при обращении в налоговую инспекцию за получением вычета в 2014 году ) – по объекту недвижимого имущества, в отношении которого правоустанавливающие документы датированы до 2014 года.
При этом в ряде случаев возможно применение переходных положений (если вычет был использован (используется) только в отношении стоимости жилья или суммы уплаченных процентов по целевым кредитам на его покупку).
Два вида вычетов вместо одного
Старые правила предусматривают один вид имущественного вычета, связанного с приобретением (строительством) жилья, состоящего из двух частей : в виде расходов на жилье и в виде расходов на уплату процентов по целевым кредитам (займам). Соответственно, использование права на вычет хотя бы в одной части (например, в части процентов по одному объекту жилья) не позволяло в дальнейшем заявить вычет по другому объекту жилья.
По действующим в настоящее время правилам гражданин может заявить независимо один от другого два вида имущественных вычетов, связанных с приобретением (строительством) жилья:
1. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья .
Для этого вида вычета установлен предельный размер 2 млн руб. на одного человека. Вычет можно заявить не по одному объекту недвижимости, а сразу по нескольким.
Вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (2 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. При этом период, на который можно перенести остаток вычета, не ограничивается тремя годами ( письмо Минфина России № 03-04-05/60199 от 19 сентября 2017 г. ). То есть срок, предусмотренный п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ , в данном случае не применяется.
Если же предельный размер вычета превышает фактические расходы на жилье, то остаток вычета можно использовать (заявить) в будущем в отношении другого объекта недвижимости. Исключение – случай, когда гражданин воспользовался вычетом в сумме менее 2 млн руб. до 2014 года. В такой ситуации при приобретении в 2016 году и позднее иного объекта недвижимости применить вычет в оставшейся сумме (до 2 млн руб.) он не вправе (письма Минфина России № 03-04-05/37067 от 15 июня 2017 г. , № 03-04-05/29216 от 20 мая 2016 г. ).
В то же время этот остаток вычета не подлежит пересчету (индексации) в том случае, если предельная сумма вычета будет изменена законом.
Подтверждение: пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
При этом данные правила не применяются и воспользоваться имущественным вычетом нельзя в случае перевода принадлежащего гражданину нежилого помещения в объекты жилой недвижимости ( Определение Конституционного суда РФ № 1164-О от 6 июня 2017 г. , направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/12540 от 29 июня 2017 г. ).
2. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) , фактически израсходованным на приобретение (строительство) жилья.
Для этого вида вычетов установлен предельный размер 3 млн руб. на одного человека.
Исключение: предельный размер не применяется и вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов:
– по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 2014 года (в т. ч. в случае, когда право на вычет возникло после 2014 года, например, если оплата по договору участия в долевом строительстве за счет заемных средств произведена в 2013 году, а акт приемки-передачи подписан в 2014 году) ( письмо Минфина России № 03-04-05/49106 от 1 октября 2014 г. );
– по кредитам, которые получены от банков (в т. ч. с 2014 года) в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов, полученных до 2014 года. При этом факт рефинансирования в другом банке не лишает налогоплательщика права на вычет (письма Минфина России № 03-04-05/45848 от 29 октября 2013 г. , № 03-04-05/7-910 от 18 ноября 2011 г. ).
Вычет можно заявить только по одному объекту недвижимости. В декларации вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (3 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. На другой объект недвижимости, приобретенный с использованием заемных (кредитных) средств, остаток вычета по процентам перенести нельзя.
Подтверждение: пп. 4 п. 1 , п. 4 , абз. 2 п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 4 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.
При применении вышеуказанных вычетов необходимо учитывать особенности, в том числе связанные с переходными положениями.
Например, если гражданин приобрел недвижимость до 2014 года за счет заемных средств и воспользовался имущественным вычетом в сумме процентов без заявления вычета по стоимости жилья, то повторно на другой объект недвижимости как до 2014 года, так и в последующие годы получить вычет в виде расходов на уплаченные проценты он не сможет ( п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Между тем за ним сохраняется право использовать после 2014 года вычет по стоимости жилья.
И наоборот, если до 2014 года вычет был заявлен только по стоимости жилья без учета расходов на уплату процентов, то право на вычет сохраняется в сумме расходов на погашение процентов по вновь полученному кредиту (займу) на покупку (строительство) жилья после 2014 года. При этом необходимо учитывать, что по целевым кредитным договорам (договорам займа), заключенным с 1 января 2014 года, сумма вычета по уплате процентов ограничена предельным размером 3 млн руб.
Пример
В 2012 году Сидоров П.П. за счет собственных средств приобрел в собственность квартиру, в отношении которой в 2013 году воспользовался имущественным вычетом в размере 2 млн руб.
В 2015 году он получил заем с целью приобретения дома с земельным участком, право на которые было оформлено в 2016 году.
В этом случае при наличии всех необходимых документов Сидоров в 2017 году вправе получить налоговый вычет в сумме уплаченных процентов по заемным средствам, но не более 3 млн руб.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/52169 от 10 сентября 2015 г. , № 03-04-07/51829 от 9 сентября 2015 г. , № 03-04-07/27582 от 14 мая 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/8666 от 21 мая 2015 г. ), № 03-04-05/64922 от 16 декабря 2014 г.
При покупке жилья в рассрочку после 1 января 2014 года применяются новые правила предоставления вычета. В частности, предусмотрена возможность его многократного получения в отношении нескольких объектов недвижимости до достижения предельной суммы 2 млн руб. ( письмо Минфина России № 03-00-08/2/68507 от 25 ноября 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/21018 от 7 декабря 2015 г. )). В этой связи собственник жилья вправе ежегодно корректировать размер имущественного вычета на сумму, уплаченную за приобретение этого жилья в соответствующем налоговом периоде ( пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ , п. 2 письма Минфина России № 03-04-07/44576 от 5 сентября 2014 г. ).
Возникновение и прекращение права на вычеты
Право на имущественный вычет в виде фактических расходов по приобретению (строительству) жилья и (или) по оплате процентов по целевым кредитам (займам) возникает в том году, которым датирован последний правоустанавливающий документ из числа необходимых для подтверждения вычета документов. Причем вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес фактические расходы по покупке, инвестированию или строительству недвижимого имущества, например, при покупке недостроенного дома.
Подтверждение: пп. 3 , 6 , 7 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/9852 от 26 февраля 2015 г. , ФНС России № ЕД-4-3/7330 от 2 мая 2012 г.
Если ранее право на имущественный вычет уже возникало и было реализовано (гражданин заявлял свое право и вычет был предоставлен), то вновь такое право не возникает (
Узнать подробнее про:
