Вопрос:
Предприятие арендовало у Министерства экономического развития Чувашской Республики земельный участок с 24.10.14 сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в регистрационной палате 10.12.14. Согласно договору, начало срока аренды исчисляется с даты подписания акта передачи участка (24.10.14). Договор вступает в силу с даты гос. регистрации (10.12.14) Условия договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания акта. По договору, уплата за аренду должна осуществляться ежемесячно в Минимущество Чувашской республики. Предприятие по письму от 24.10.14 зачло задаток за участие в аукционе (уплачен 23.09.14) в размере годовой арендной платы (22482,76 руб.) в счет уплаты будущих платежей.
1. В учете начисление аренды впервые необходимо отразить не ранее регистрации в регпалате, а именно 31.12.14 в сумме 4230,62 руб.(483,50+1873,56+1873,56), верно?
2. Предприятие является налоговым агентом по уплате НДС у Минэконмразвития, а не Минимущества?
Начисление отражено на основании бухгалтерской справки, счет-фактура не выставлена.
3. Данная аренда не облагается НДС согласно пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, и должна быть отражена в разделе 2 и разделе 7 декларации по НДС с кодом 1010251 в сумме 4230,62 руб.?
4. Т.к. предприятие осуществляет облагаемые и необлагаемые операции по НДС, должна ли данная сумма участвовать в расчетах при определении НДС, подлежащих включению в стоимость товаров:
1. Доля необлагаемых операций для НДС = выручка необлаг. Операций + аренда? /выручка необл.и облаг. операций +аренда? или
2. Доля необлагаемых операций для НДС = выручка необлаг. операций/(выручка необл.и облаг. операций ?
Ответ:
Относительно отражения в учете
Учесть необходимо с момента подписания договора и акта приема-передачи участка, не дожидаясь государственной регистрации договора.
Относительно бухучета
Одним из основных принципов ведения бухучета является принцип своевременности регистрации и отражения в бухучете всех фактов хозяйственной жизни и результатов инвентаризации (ч. 1 ст. 10 , ч. 4 ст. 11 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.).
Арендодатель не обязан составлять акты об оказании услуг по договору аренды (если договором не предусмотрено иное). В этом случае документами, подтверждающими расходы арендатора (доходы арендодателя), могут быть:
– договор аренды (см. Договор аренды);
– график арендных платежей (если его составление предусмотрено);
– документы, подтверждающие оплату арендных платежей (например, счет на оплату, платежное поручение на перечисление арендной платы);
– акт приема-передачи арендованного имущества .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/12764 от 24 марта 2014 г. , № 03-03-06/4/118 от 13 октября 2011 г. , № 03-03-06/1/559 от 6 октября 2008 г.
В данном случае услуги по аренде начали оказываться с момента фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи в октябре (п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ).
Вывод: в учете начисление аренды необходимо отразить с месяца получения имущества в аренду. Тем более что стороны на дату заключения договора зачли задаток за участие в аукционе в размере годовой арендной платы в счет уплаты будущих платежей.
В налоговом учете арендатор вправе учитывать арендную плату в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, при соблюдении определенных условий.
Договор аренды здания (сооружения, помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ ). Вместе с тем договор аренды такого объекта недвижимости, не зарегистрированный в установленном порядке, нельзя признать недействующим в полном объеме, поскольку даже в отсутствие такой регистрации он порождает обязательства между арендатором и арендодателем. Если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать объект, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Подтверждение: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. , п. 3 Обзора , утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ № 165 от 25 февраля 2014 г.
Кроме того, стороны договора аренды вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора ( п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ ).
При расчете налога на прибыль арендные платежи можно учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией , на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ . Такие расходы должны быть экономически оправданны (в частности, направлены на получение дохода) и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ ).
Мнение Минфина России: если условиями договора аренды определено, что арендатор получил в пользование арендованное недвижимое имущество до государственной регистрации договора аренды, то арендные платежи по такому договору могут учитываться в целях расчета налога на прибыль с момента получения имущества в пользование (при условии представления документов на государственную регистрацию).
Подтверждение: письма № 03-03-06/2/6 от 25 января 2013 г. , № 03-03-06/4/18 от 5 марта 2011 г. (в части учета арендных платежей в целях расчета налога на прибыль некоммерческим образовательным учреждением) – его выводы верны и в отношении учета арендных платежей в целях расчета налога на прибыль коммерческой организацией.
Вывод: арендную плату по договору аренды недвижимости, заключенному на срок более года, но не зарегистрированному в установленном порядке, можно учитывать при расчете налога на прибыль (при соблюдении определенных условий).
Момент признания таких расходов зависит от метода учета доходов и расходов , который использует организация при расчете налога на прибыль: метода начисления или кассового метода .
Метод начисления: признавать нужно на наиболее раннюю из дат:
– дату расчетов в соответствии с условиями договора аренды;
– в момент предъявления (получения) организации документов, служащих основанием для расчетов, в частности, счета на оплату, акта об оказании услуг по аренде (если он составляется );
– последний день отчетного (налогового) периода, к которому относятся арендные платежи.
Подтверждение: п. 1 , пп. 3 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/1/565 от 25 августа 2010 г. , № 03-03-06/1/70 от 16 февраля 2010 г.
Кассовый метод: признавать нужно в момент фактической выплаты арендной платы, то есть в день:
– перечисления денег с расчетного счета организации;
– или выплаты денежных средств из кассы.
При ином способе погашения задолженности (например, при натуральной форме оплаты) расходы признаются в момент такого погашения.
Подтверждение: ст. 273 Налогового кодекса РФ .
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-31095;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-699
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14760
Относительно выполнения обязанностей налогового агента, уплаты НДС и заполнения декларации
Ответ подготовлен исходя из допущения, что арендатор является плательщиком НДС
Организация является налоговым агентом, но сумма арендной платы НДС не облагается. Счет-фактура не выставляется.
Исполнять обязанности налогового агента нужно, если арендодателями по договору аренды государственного или муниципального имущества выступают:
– органы государственной власти и управления (в частности, Росимущество, региональные комитеты по управлению имуществом);
– либо органы местного самоуправления (например, администрации районов, округов).
Не нужно исполнять обязанности налогового агента в части удержания и перечисления НДС при аренде природных ресурсов (например, при аренде земельных участков ), если плата поступает в бюджет (пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ ), а также при аренде жилых помещений в жилищном фонде (пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-07-11/442 от 22 октября 2012 г.
Вместе с тем в качестве налогового агента организации (индивидуальному предпринимателю) нужно рассчитать и уплатить НДС и в тех случаях, когда:
– договор аренды государственного или муниципального имущества официально не зарегистрирован;
– в договоре аренды не выделена сумма НДС .
При этом арендатору не нужно удерживать НДС:
– если арендодателем является балансодержатель, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления) ;
– с сумм, выплачиваемых арендодателю государственного или муниципального имущества за нарушение договорных обязательств .
В связи с этим у арендатора земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, отсутствует обязанность удерживать и перечислять в бюджет НДС с суммы арендной платы, если такая плата относится к платежам в бюджет. Составлять счет-фактуру на перечисляемую оплату в данной ситуации также не нужно (пп. 1 п. 3 ст. 169 Налогового кодекса РФ ). Однако арендатор, признаваемый налоговым агентом, обязан отразить данную операцию в декларации по налогу (письмо УФНС России по г. Москве № 16-15/022100 от 11 марта 2014 г. ).
Если арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляет его в субаренду, то данная операция не освобождается от налогообложения. Поэтому НДС нужно начислить на сумму платы по договору субаренды в общем порядке.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-11/436 от 18 октября 2012 г. , № 03-07-11/57 от 1 марта 2012 г.
Минэкономразвития Чувашской Республики – это исполнительный орган власти, вышестоящим органом министерства является Правительство Российской Федерации.
Вывод: в данной ситуации, организация является налоговым агентом, но освобождена от обязанностей по уплате НДС.
Заполнять раздел 7 декларации по НДС нужно при совершении операций:
– которые не признаются объектом налогообложения (п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ );
– которые не облагаются налогом (освобождаются от налогообложения) (ст. 149 Налогового кодекса РФ );
– местом реализации которых не признается территория России (ст. 147, 148 Налогового кодекса РФ);
– по получению аванса – в отношении товаров (работ, услуг), длительность производственного цикла которых составляет более шести месяцев (при условии выполнения требований п. 13 ст. 167 Налогового кодекса РФ ).
По общему правилу, заполнять раздел 7 декларации по НДС нужно путем введения данных в следующие поля (графы, строки):
– "ИНН", "КПП";
– "Порядковый номер страницы";
– в графу 1 – кодов операций в соответствии с приложением № 1 к Порядку, утв. Приказом Минфина России № 104н от 15 октября 2009 г.;
– в графу 2 – стоимости реализованных товаров (работ, услуг) без НДС. Заполняется по каждому коду операции;
– в графу 3 – стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных без НДС (например, у продавца, который применяет освобождение по ст. 145 Налогового кодекса РФ или не является плательщиком НДС). Не заполняется при отражении в графе 1 операций, не признаваемых объектом налогообложения, а также операций по реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория России;
– в графу 4 – сумм входного НДС, предъявленных при приобретении товаров (работ, услуг) или уплаченных при ввозе товаров, не подлежащих вычету в соответствии с положениями п. 2, 5 ст. 170 Налогового кодекса РФ (например, при использовании в производстве и (или) реализации продукции, не облагаемой НДС). Не заполняется при отражении в графе 1 операций, не признаваемых объектом налогообложения, а также операций по реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория России.
Подтверждение: разд. XII Порядка , утв. Приказом Минфина России № 104н от 15 октября 2009 г., письмо Минфина России № 03-07-08/27 от 28 января 2011 г.
Лица, которые не являются плательщиками НДС, но признаются налоговыми агентами, заполняют раздел 7 с учетом особенностей .
В данной ситуации, в качестве налогового агента организация должна отражать эту операцию в разд. 7 декларации по НДС (код операции 1010251) . В разд. 7, кроме графы 1 "Код операции", необходимо заполнить графу 3 "Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС (руб.)" по строке 010. А вот разд. 2, в котором налоговые агенты отражают суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет, заполнять не нужно.
Подтверждение: пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ, 44 Порядка, утв. Приказом Минфина России № 104н от 15 октября 2009 г., приложением № 1 к Порядку, утв. Приказом Минфина России № 104н от 15 октября 2009 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "аренда налоговый агент":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-114
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-974
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15763
Относительно раздельного учета
Сумма арендной платы в расчете пропорции не участвует.
Рассчитать пропорцию нужно исходя из выручки от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) без учета НДС.
При осуществлении как подлежащих налогообложению , так и необлагаемых операций суммы предъявленного НДС – те, которые принимаются к вычету, и те, которые учитываются в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав), – нужно рассчитывать с помощью пропорции (абз. 4 п. 4 ст. 170 Налогового кодекса РФ ).
Такая пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг, имущественных прав), операции по реализации которых облагаются НДС (освобождены от налогообложения НДС), в общей стоимости товаров (работ, услуг, имущественных прав). Эти показатели стоимости нужно определять за налоговый период (квартал). При распределении входного НДС по приобретенным основным средствам и нематериальным активам, принятым к учету в первом или втором месяцах квартала,