Вопрос:
Покупатель рассчитался за работы - передал по инвестиционному договору строящуюся квартиру за 4 млн. руб. Наша организация передала эту квартару по инвестиционному договору за 3 млн. руб физ.лицу (дороже не берут)
Вопрос: по НП - убыток. а как с НДС в нашем случае?
Инвестиционный договор по квартире числится на счете 58.05.
Подскажите какие формируются проводки по продаже квартиры по инвестиционному договору, т.к. ситуация не типовая и в бух.программе 1С не заложена, придется как-то отражать самому, главное чтобы верно отразить налоги и налог на прибыль?
Ответ:
Налоговая база по НДС равна нулю.
Передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
При передаче имущественных прав налоговая база равна разнице между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом НДС), и расходами на их приобретение. При этом используется ставка НДС 18/118.
Моментом начисления НДС является день уступки права требования.
Подтверждение: п. 3 ст. 155 , п. 4 ст. 164 , п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
Данные правила применяются и при передаче прав на жилые помещения (гаражи, машино-места) по договору уступки права требования, вытекающего из инвестиционного контракта. Положения пп. 4 п. 3 ст. 39 , пп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ, согласно которым не облагаются НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, в данном случае не действуют.
Связано это с тем, что имущественные права не относятся к имуществу для целей налогообложения ( п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ ). Поэтому передача прав на жилые помещения (гаражи, машино-места) по договору уступки права требования, вытекающего из инвестиционного контракта, облагается НДС.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-07-11/26 от 1 февраля 2012 г.
При этом если стоимость, по которой передается имущественное право, меньше стоимости его приобретения, то налоговая база по НДС равна нулю.
Подтверждение: п. 3 ст. 155 , п. 4 ст. 164 , п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1100
Относительно бухучета
Выручку от реализации выполненных работ отразить нужно в общем порядке с использованием счета 90 "Продажи" субсчета 90-1 "Выручка" (п. 5 ПБУ 9/99).
Проводки при этом будут следующие:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90.1
– отражена выручка от реализации выполненных работ;
ДЕБЕТ 90.3 КРЕДИТ 68 субсчет "Расчеты по НДС"
– начислен НДС с выручки.
Подтверждение: п. 5 , 6 ПБУ 9/99, Инструкция к Плану счетов .
Имущественное право можно учесть как финансовое вложение по первоначальной стоимости, равной полной сумме погашаемой дебиторской задолженности и сумме госпошлины (п. 2, 8, 14 ПБУ 19/02).
Проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 62 (68)
– принято на учет в качестве финансовых вложений имущественное право на квартиру в счет оплаты выполненных работ.
В бухучете при уступке права требования на дату государственной регистрации договора уступки организация отражает доход с использованием кредита счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчета 91.1 "Прочие доходы" и дебета счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (ч. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 г.). При этом к счету 76 целесообразно открыть субсчет, например "Расчеты с новым участником долевого строительства".
Проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– уплачена госпошлина за регистрацию договора уступки права требования;
ДЕБЕТ 76 субсчет "Расчеты с новым участником долевого строительства" КРЕДИТ 91.1
– отражена выручка от реализации права требования;
ДЕБЕТ 91.2 КРЕДИТ 68
– начислен НДС при уступке права требования (если право требования уступается по цене выше цены его приобретения (п. 3 ст. 155 Налогового кодекса РФ)).
Одновременно на дату признания прочего дохода стоимость финансовых вложений (имущественного права), отражается в прочих расходах с использованием дебета счета 91, субсчета 91.2 "Прочие расходы" и кредита счета 58.
Проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 91.2 КРЕДИТ 58
– списана стоимость уступаемого имущественного права требования;
ДЕБЕТ 91.2 КРЕДИТ 68
– сумма госпошлины за регистрацию договора учтена в составе прочих расходов.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов, п. 7, 16 ПБУ 9/99, п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99.
Относительно налогового учета
Убыток, как и прибыль от реализации имущественного права (права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве) в целях налогообложения прибыли признается на дату регистрации договора в полном объеме. Госпошлину за государственную регистрацию договора переуступки можно учитывать в расходах для целей расчёта налога на прибыль.
При методе начисления выручка (доход) от реализации (уступки) прав требования признается на дату их реализации, то есть перехода прав по договору уступки (вне зависимости от даты поступления средств).
При этом нужно учитывать особенности в отношении передачи имущественных прав по договору уступки, если он подлежит государственной регистрации (например, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве). Такие права переходят к их приобретателю на дату заключения соответствующего договора, который считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Соответственно, датой получения выручки признается дата государственной регистрации уступки имущественных прав.
Подтверждение: п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ , п. 2 ст. 389 , п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. , п. 2 ст. 11, ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., письмо Минфина России № 03-07-11/58 от 2 марта 2012 г.
Данную выручку можно уменьшить на стоимость приобретения имущественного права и сумму расходов, связанных с его приобретением и реализацией (в частности, госпошлины за регистрацию договора) ( пп. 2.1 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).
Если право требования уступлено по цене ниже, чем стоимость приобретения права требования по договору долевого участия и сумма расходов, связанных с приобретением и реализацией данного права требования, у организации возникает убыток, который учитывается при расчете налога на прибыль в общем порядке, то есть единовременно.
Подтверждение: пп. 2.1 п. 1, п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/1/399 от 5 июля 2011 г. , письма УФНС России по г. Москве № 16-15/065628 от 6 июля 2011 г., № 16-15/126902 от 30 декабря 2011 г.
Госпошлину можно учесть в составе расходов, связанных с приобретением и реализацией имущественного права ( пп. 2.1 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).
Вместе с тем госпошлина относится к федеральным налогам и сборам, уплачиваемым в соответствии с законодательством ( п. 10 ст. 13 Налогового кодекса РФ ).
На основании пп. 1 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ уменьшать налогооблагаемую прибыль организация вправе на суммы налогов и сборов, которые уплачены в соответствии с законодательством. Соответственно, госпошлину за государственную регистрацию договора переуступки, можно учесть в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией .
Организация вправе самостоятельно определить, к какой именно группе расходов она отнесет затраты в виде государственной пошлины (п. 4 ст. 252 Налогового кодекса РФ).
Если организация примет решение учитывать государственную пошлину в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, то при использовании метода начисления госпошлину нужно признавать в момент начисления ( пп. 1 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ ).
При этом любые расходы в целях расчета налога на прибыль должны быть экономически оправданны и документально подтверждены ( п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ ).
Поскольку организация несет расходы на уплату госпошлины в соответствии с положениями законодательства и за свой счет, то данные расходы являются экономически обоснованными.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 19.01.2017