Вопрос:
Организация-застройщик на УСН д-р осуществляет долевое строительство квартир. По окончании строительства не все квартиры оказались проданными.
На каком счете учитывать данные объекты после гос.регистрации собственности с целью последующей продажи?
Какие налоги заплатит организация в будущем при реализации данных объектов?
Строительство осуществлялось за счет средств дольщиков и по факту только 30% строилось за счет средств дольщиков. При определении финансового результата получились убытки.
Как учесть эти убытки в учете?
Какие расходы будут при реализации квартир, если все затраты учтены при определении фин.результата?
Ответ:
Ответ:
Относительно бухучета
Учитывать нужно на счете 43 "Готовая продукция".
Расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются в бухучете с применением кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
В дальнейшем аккумулированная на 08 счете стоимость капитальных вложений списывается на:
– счет 01 "Основные средства" – при принятии, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
– счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (86) – при сдаче законченных строительством объектов участнику долевого строительства, перечислившему средства на строительство объектов;
– счет 43 "Готовая продукция" , 90 "Продажи" – при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи , а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
Подтверждение: п. 1.4, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Таким образом, учет квартир, построенных застройщиком с целью их дальнейшей реализации, отразить нужно проводкой:
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08.3
– отражена стоимость готовых для продажи квартир.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
В дальнейшем реализация квартир проводится в бухгалтерском учете как обычная реализация готовой продукции с учетом особенностей признания выручки при реализации недвижимости, права собственности на которую подлежат государственной регистрации (с использованием счета 45).
Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, которую Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21344
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22699
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на построенную квартиру включается в фактическую себестоимость квартиры (абз. 3, 10 п. 6 ПБУ 5/01).
Выручку от продажи квартиры, учтенной в качестве продукции для дальнейшей реализации, отразить нужно в составе доходов от обычных видов деятельности с использованием счета 90-1 "Выручка".
Отразить в бухучете выбытие (продажу) квартиры нужно в тот момент, когда такое выбытие фактически имело место, независимо от факта государственной регистрации права собственности за покупателем. Для отражения выбывшего объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные", аналитический счет, например, "Переданные объекты недвижимости".
На дату государственной регистрации перехода права собственности выручка от реализации квартиры включается в состав доходов от обычных видов деятельности (п. 5, 6.1, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99, письмо Минфина России № 07-02-10/20 от 22 марта 2011 г.). При этом производится запись по дебету счета 62 и кредиту счета 90-1. Одновременно фактическая себестоимость квартиры списывается со счета 45 в дебет счета 90-2.
Реализацию квартиры покупателю отразить нужно в следующем порядке:
ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43
– квартира передана покупателю;
ДЕБЕТ 62 (73) КРЕДИТ 90.1
– признана выручка от продажи квартиры;
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 45
– списана стоимость проданной квартиры;
ДЕБЕТ 51 (50) КРЕДИТ 62 (73)
– получена от покупателя оплата за квартиру.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Относительно налогового учета
Доходы от реализации квартир нужно учесть при расчете единого налога в рамках УСН.
При определении финансового результата от реализации товаров (готовой продукции) в целях расчета единого налога при УСН нужно:
– учесть доход (выручку) от продажи ;
– списать расходы на создание готовой продукции и их реализацию (только при применении объекта налогообложения в виде разницы между доходами и расходами ).
Выручку от реализации квартир нужно определять как сумму поступлений в денежной и (или) натуральной форме, связанных с расчетами за продажи, включая сумму авансов, полученных в счет предстоящей поставки ). Исключение: не нужно учитывать поступления в виде необлагаемых доходов .
При реализации квартир с предоставлением покупателю скидок , связанных с изменением цены, выручку от реализации следует определять в фактически поступивших суммах с учетом предоставленных покупателям скидок ( п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-11-06/2/7121 от 11 марта 2013 г. ).
Подтверждение: п. 1 , 2 ст. 249, ст. 346.15 Налогового кодекса РФ.
Величина (размер) выручки должна быть подтверждена документально ( п. 1.1 Порядка , утв. Приказом Минфина России № 135н от 22 октября 2012 г.).
Доходы при УСН (в т. ч. выручка) признаются по мере оплаты ( п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ ).
Расходы, связанные с производством и реализацией готовой продукции, вправе учесть только плательщики УСН с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами и при выполнении всех следующих условий:
– расходы произведены;
– задолженность перед контрагентом погашена (путем перечисления денег на банковский счет, выдачи из кассы или иным способом).
Также все расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены.
Подтверждение: ст. 252 , п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ.
Причем в уменьшение налоговой базы по УСН принимаются только расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ , например, такие:
– материальные расходы , которые признаются с учетом следующих особенностей . Причем их не нужно разделять на прямые и косвенные и распределять на незавершенное производство ;
– суммы входного НДС, предъявленного поставщиками при приобретении товаров (работ, услуг);
– расходы на оплату труда, которые учитываются в следующем порядке ;
– расходы на рекламу (при выполнении определенных условий ).
Относительно учета убытков в налоговом учете
Учесть нельзя.
Финансовый результат застройщика, то есть разница между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство многоквартирного дома, определяется по окончании строительства.
Застройщику в составе налогооблагаемых доходов нужно учитывать:
– сумму своего вознаграждения;
– разницу между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство, не подлежащая возврату дольщикам (экономия);
– доходы от реализации квартир, построенных за счет собственных средств (если организация строит дом, в том числе, за счет собственных средств).
Средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов не учитываются в целях расчета единого налога при УСН (п. 1 ст. 346.15, пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ ).
Организация, получившая средства целевого финансирования, обязана вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета (либо в случае использования этих средств не по целевому назначению), рассматриваемые денежные средства нужно включить в состав внереализационных доходов.
Подтверждение: ст. 346.15, п. 14 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина № 03-11-04/2/33 от 10 февраля 2006 г.
При этом если после завершения строительства у организации-застройщика образуется разница между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство, не подлежащая возврату дольщикам, то она утрачивает статус средств целевого финансирования ( письмо № 03-07-10/02 от 25 марта 2008 г. (в части учета разницы между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство при расчете налога на прибыль) – его выводы верны в отношении учета данных сумм при расчете единого налога при УСН).
Вывод: суммы экономии, остающейся в распоряжении заказчика-застройщика после исполнения договора участия в долевом строительстве, не подлежащие возврату дольщикам, нужно учитывать в составе доходов в целях расчета единого налога на УСН.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-06/2/8421 от 19 марта 2013 г. , № 03-11-06/2/115 от 5 августа 2011 г. , № 03-11-06/2/109 от 22 июля 2011 г.
Если договором не предусмотрен размер вознаграждения заказчика-застройщика и при этом таким вознаграждением является сумма неизрасходованных целевых средств участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства (экономия), то в составе доходов при УСН учитывается экономия затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, по окончании строительства.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-06/2/109 от 22 июля 2011 г.
При этом убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство над суммой средств целевого финансирования, не учитываются в целях налогообложения (письма Минфина России № 03-03-06/1/63 от 3 февраля 2012 г., № 03-03-06/1/554 от 16 сентября 2011 г.).
Вывод: финансовый результат (разница между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство многоквартирного дома за счет средств целевого финансирования), определяется по окончании строительства. Убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство над суммой средств целевого финансирования, не учитываются в целях налогообложения.
Относительно расходов на строительство квартир, подлежащих учету в качестве готовой продукции
В расходах нужно учесть себестоимость квартир, построенных за счет собственных средств. Учет всех расходов по строительству объектов, в том числе возведенных за счет собственных средств застройщика, в стоимости квартир, переданных дольщикам, является ошибкой.
Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется застройщиком по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам, входящим в него с применением кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
В дальнейшем аккумулированная на 08 счете стоимость капитальных вложений списывается на:
– счет 01 "Основные средства" – при принятии, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
– счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" – при сдаче законченных строительством объектов участнику долевого строительства, перечислившему средства на строительство объектов;
– счет 43 "Готовая продукция", 90 "Продажи" – при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
Подтверждение: п. 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 5.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. Письмом Минфина России № 160 от 30 декабря 1993 г., письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Проводки по учету строительства объекта могут быть следующими:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 (86)
– получены денежные средства от участника долевого строительства;
ДЕБЕТ 08.3 КРЕДИТ 10 (60, 76, 70, 69, 02 и др.)
– отражены расходы на строительство объекта.
Расходы, связанные с деятельностью организации в качестве застройщика могут быть отражены следующим образом:
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10, 60, 70, 69
– отражены затраты организации в связи с выполнением функций застройщика;
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 90.1
– отражена отдельно выручка от реализации услуг застройщика (если сумма вознаграждения может быть определена из условий договора);
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 20
– списана себестоимость услуг застройщика.
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 08.3
– отражена передача участнику объекта долевого строительства (квартиры).
Экономию, выявленную на счете 76 (86) при сдаче объектов долевого строительства дольщику и списании полученных от него целевых средств нужно отразить следующей проводкой:
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 90.1
– отражен доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Учет квартир, построенных застройщиком с целью их дальнейшей реализации, отразить нужно проводкой:
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08.3
– отражена стоимость готовых для продажи квартир.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов, письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Что касается налогового учета, то, как уже было отмечено, о рганизация, получившая средства целевого финансирования, обязана вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета (либо в случае использования этих средств не по целевому назначению), рассматриваемые денежные средства нужно включить в состав внереализационных доходов.
Подтверждение: ст. 346.15, п. 14 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина № 03-11-04/2/33 от 10 февраля 2006 г.
Вывод: застройщик обязан вести аналитический учет стоимости капитальных вложений в разрезе каждого объекта строительства. Финансовый результат от долевого строительства по окончании строительства и передачи квартир дольщикам рассчитывается как разница между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство объектов долевого участия (квартир) . При этом суммы экономии, остающейся в распоряжении заказчика-застройщика после исполнения договора участия в долевом строительстве, не подлежащие возврату дольщикам, также участвуют в формировании финансового результата от долевого строительства. Расходы на строительство квартир за счет средств застройщика при определении финансового результата от долевого строительства не участвуют. В расходах нужно учесть себестоимость квартир, построенных за счет собственных средств. Учет всех расходов по строительству объектов, в том числе возведенных за счет собственных средств застройщика, в стоимости квартир, переданных дольщикам, является ошибкой. Таким образом, нужно отдельно определять финансовый результат по долевому строительству (на который не влияют расходы на строительство квартир за счет собственных средств) и отдельно расходы и выручку от производства готовой продукции (квартир, построенных за счет собственных средств застройщика). Если финансовый результат от долевого строительства отрицательный (убыток), то при налогообложении он не учитывается.
То есть учитывать все затраты (в том числе приходящиеся на построенные за счет собственных средств квартиры) при определении финансового результата от долевого строительства нельзя. Расходы на строительство квартир за счет собственных средств могут быть учтены в общем порядке как расходы на производство готовой продукции, например, как материальные расходы и т.д. В бухучете прямые расходы на производство готовой продукции признаются в расходах по мере ее реализации. В налоговом учете при УСН – порядок иной.
Так, организации с объектом налогообложения в виде доходов по общему правилу расходы при расчете единого налога не учитывают ( п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ ).
Порядок признания расходов при расчете единого налога при УСН с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами зависит от вида расходов.
Например, материальные расходы признаются при выполнении всех следующих условий:
– расходы произведены (т.е. материалы получены, работы выполнены, услуги оказаны);
– задолженность перед контрагентом погашена.
Факт передачи и использования материально-производственных запасов в производстве не влияет на списание их стоимости в целях расчета единого налога при УСН.
В целях расчета единого налога при УСН не предусмотрена группировка расходов на прямые и косвенные ( в отличие от налога на прибыль ), а следовательно, и определение стоимости незавершенного производства.
Подтверждение: пп. 1 п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-11-11/366 от 7 декабря 2012 г. , № 03-11-11/284 от 27 октября 2010 г.
Таким образом, если на момент реализации квартир, построенных за счет собственных средств застройщика, расходы на их строительство уже учтены в целях расчета единого налога при УСН, то повторно их учитывать нельзя.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 18.01.2017