Коммунальные расходы и аренда

Вопрос:

Арендодатель (А) имеет несколько арендаторов (Л 10%) ( В 60%) ( Б 30%), а договор на предоставление коммунальных услуг непосредственно с поставщиком услуг заключен у арендатора (Л) , т.к. ранее он был 100% арендатором. Юридически сложно получилось перезаключить договора на услуги (эл.энергия, вода)
Как (Л) предъявить услуги? (и соответственно заключив договора)
В рамках договора аренды (А), а он перепредъявит (Б) и (В) или можно напрямую предъявить возмещение затрат от (Л) к (В) и (Б) но по какому договору они могут эти затраты принять?

Ответ:

Можно оформить посреднический договор, из которого бы следовало, кто является принципалом, кто агентом и кто поставщиком коммунальных услуг. В данном случае абонентом является арендатор (Л), поэтому он и может быть агентом. Принципалом может выступать арендодатель (который, в свою очередь, уже в рамках договора аренды с арендаторами (В и Б) может удобным для него способом возместить расходы на коммунальные услуги). Не исключена возможность заключения отдельных двух посреднических договоров между арендаторами, где принципалами будут выступать арендаторы (В) и (Б), а агентом – арендатор (Л).
Однако следует учитывать, что если посреднический договор на приобретение коммунальных услуг заключен позже, чем договор между арендатором (Л) и поставщиком коммунальных услуг, то посредническая сделка может быть признана недействительной ( ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Если посреднический договор невозможен, то можно заключить соглашение по возмещению понесенных расходов. В таком случае арендаторы (В и Б) возмещают другому арендатору (Л) понесенные им расходы (без выделения НДС) согласно достигнутому между ними соглашению как компенсационную выплату по отдельному счету.

Если, например, договор будет заключен между принципалом-арендодателем и агентом-арендатором (Л).

Помимо уплаты посреднического вознаграждения, принципал обязан возместить агенту согласно отчету, стоимость коммунальных услуг, потребленных иными пользователями услуг (арендаторами). В данном случае абонентом является арендатор (Л). Поэтому коммунальные услуги для собственных нужд он приобретает напрямую у поставщика как абонент и принципалу их согласно отчету передавать не должен. А коммунальные услуги для принципала в части ресурсов, потребленных иными арендаторами, он приобретает на основании агентского договора. Их стоимость должна быть отражена в отчете агента.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества (если иное не установлено законодательством или договором аренды). Соответственно, при заключении договора аренды коммунальные услуги, как правило, должен оплачивать именно арендатор.

В общем случае абонентом коммунальных услуг выступает арендодатель, поскольку сдаваемое им в аренду имущество является его собственностью (п. 2 ст. 539, ст.548, 608 Гражданского кодекса РФ). Поэтому в таком случае счета на поставку коммунальных услуг выставляются на имя арендодателя.

В рассматриваемом же случае договоры с поставщиком коммунальных услуг заключает арендатор, в связи с чем для оформления правоотношений сторон в части оплаты коммунальных услуг между арендатором арендодателем может быть заключен агентский договор.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ).

В договорах, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, арендатор (как агент) действует от своего имени. Соответственно, по сделкам, совершенным им с ресурсоснабжающими организациями, приобретает права и становится обязанным арендатор (абз. 2 п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ).

При этом коммунальные ресурсы, приобретенные арендатором (как агентом) в интересах и за счет арендодателя (принципала), являются собственностью (потребляются) иных арендаторов «Б» и «В» (п. 1 ст. 996, ст. 1011 Гражданского кодекса РФ).

Соответственно, арендодатель (как принципал) обязан уплатить арендатору агентское вознаграждение и возместить суммы, израсходованные агентом на оплату потребленных иными арендаторами коммунальных ресурсов за минусом стоимости коммунальных услуг, потребленных агентом (ст. 1006, 1001, 1011 Гражданского кодекса РФ).

В дальнейшем арендодатель стоимость потребленных другими арендаторами коммунальных услуг может предъявить им в качестве компенсационной выплаты в возмещение понесенных арендодателем затрат на коммунальные услуги. Документальным подтверждением данного способа расчетов могут являться:
– договор аренды или отдельное соглашение между арендатором и арендодателем о порядке расчетов за коммунальные услуги, договор с коммунальными службами, агентский договор;
– выставляемый арендатору отдельный счет на оплату коммунальных услуг или счет за аренду, в котором указана стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором;
– счета коммунальных служб.
Подтверждение: ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.

Документы, подтверждающие суммы расходов на оплату коммунальных услуг, произведенных арендатором (агентом) за счет арендодателя (принципала), нужно прикладывать к отчетам агента (п. 1, 2 ст. 1008 Гражданского кодекса РФ).

Обращаем Ваше внимание на Мнение Минфина России и Президиума ВАС РФ: при заключении посреднического договора сделку с третьими лицами в пользу заказчика посредник должен совершить после заключения посреднического договора .
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-06/2/55 от 14 апреля 2011 г., п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ № 85 от 17 ноября 2004 г. (в части совершения сделок с третьими лицами до установления отношений по агентским договорам и договорам комиссии) – их выводы можно распространить на все посреднические сделки.

Если посреднический договор на приобретение коммунальных услуг заключен позже, чем договор между арендатором и поставщиком коммунальных услуг, то посредническая сделка может быть признана недействительной (ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Обоснование данного вывода и дополнительная информация содержатся в Сервисе, которые Вы можете найти по запросу "аренда коммунальное услуги":

https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-31098

https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15775

Если, например, будет заключено соглашение по возмещению понесенных расходов

Стороны вправе самостоятельно определить, кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг (в частности, компенсация (возмещение) расходов по оплате коммунальных услуг), порядок возмещения коммунальных расходов, и кто именно будет выставлять платежи за коммунальные услуги .

Для этого сторонам достаточно согласовать данные условия в заключаемых договорах. Отметим, что стороны гражданских правоотношений могут заключить любой договор на основании положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ гласит, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Гражданским законодательством предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

При этом в пункте 4 мотивировочной части Постановления Конституционного Суда РФ № 4-П от 23 февраля 1999 г. указано, что конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

Исходя изложенного, наиболее приемлемые условия договоров стороны выбирают самостоятельно, так как стороны свободны в определении договорных условий в силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Вывод: стороны могут заключить любые договоры с включением в них условий о возложении на арендаторов обязанности по компенсации (возмещению) расходов по оплате коммунальных услуг. Например, заключить соглашение по возмещению понесенных расходов.

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.

Актуально на дату: 15.07.2016

Вопрос:

Арендодатель (А) имеет несколько арендаторов (Л 10%) ( В 60%) ( Б 30%), а договор на предоставление коммунальных услуг непосредственно с поставщиком услуг заключен у арендатора (Л) , т.к. ранее он был 100% арендатором. Юридически сложно получилось перезаключить договора на услуги (эл.энергия, вода)
Как (Л) предъявить услуги? (и соответственно заключив договора)
В рамках договора аренды (А), а он перепредъявит (Б) и (В) или можно напрямую предъявить возмещение затрат от (Л) к (В) и (Б) но по какому договору...