Аренда или субаренда

Вопрос:

У руководителя как у физического лица (не оформлено ИП) есть в собственности нежилое помещение. Он его сдает в аренду своему ООО (на ЕНДВ, он - единственный учредитель). Теперь он планирует сдавать временно (на год или два) часть этого помещения другой сторонней незнакомой нам организации под магазин. ИП он оформлять не хочет. Как лучше это оформить, если ИП директор оформлять не хочет категорически? Варианты вижу два:
1. оформить также, т.е. часть помещения директор как физ. лицо сдает в аренду по частям- своей фирме и сторонней фирме.
2. директор продолжает сдавать своей фирме, а фирма сдает сторонней фирме (субаренда)
Подскажите безопасный и оптимальный вариант. И если оформлять субаренду, то в ООО, получается, нужно оформлять еще один вид деятельности и систему налогообложения.

Ответ:

Если директор на систематической основе сдает в аренду помещение, то этот факт может служить основаниям для квалификации его деятельности в качестве предпринимательской. При этом тот факт, что директор сдает в аренду помещение не сразу конечному потребителю услуг (через субаренду), не дает никаких преимуществ.

Систематическое получение дохода от сдачи в аренду недвижимости гражданином может быть расценено налоговой инспекцией как предпринимательская деятельность. Если сдача недвижимости в аренду юридическому лицу носит систематический характер, то гражданину целесообразно (с целью исключить возможные претензии со стороны ИФНС) зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В общем случае право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (в данном случае гражданину) (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением данных требований, не вправе ссылаться в отношении заключённых им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Гражданского кодекса РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 23 Гражданского кодекса РФ).

Предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ).

Мнение Минфина России в письмах № 03-04-05/19341 от 28 мая 2013 г., № 03-04-05/4-421 от 13 мая 2013 г.: о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
– взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии достаточных оснований считать, что эти признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Мнение ФНС России в письме № ЕД-3-3/412 от 8 февраля 2013 г.: учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества (эта информация может быть получена налоговой инспекцией в ходе проведения мероприятий налогового контроля) ИФНС вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Налогового кодекса порядке

Кроме того, имеет значение и тот факт, что имущество (например, торговое помещение) не предназначено для использования в личных целях налогоплательщика, не связанных с предпринимательской деятельностью. Также следует учесть содержание договоров аренды, например, если в них учтены возможные риски, подлежащие учету при осуществлении предпринимательской деятельности.
Подтверждение: Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу № А05-5212/2013 от 23 января 2014 г.

Вывод : систематическое получение дохода от сдачи в аренду имущества гражданином может быть расценено налоговой инспекцией как предпринимательская деятельность .

Также отметим, что гражданин, который ведет предпринимательскую деятельность, но не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, обязан уплачивать налоги (сборы), страховые взносы в том же порядке, что и индивидуальный предприниматель ( абз. 4 п. 2 ст. 11 Налогового кодекса РФ , п. 3 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 24 июля 2009 г. , Определение Конституционного суда РФ № 2298-О от 23 октября 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № СА-4-7/12690 от 17 июля 2015 г.)).
Он не вправе ссылаться на тот факт, что как ИП не зарегистрирован. При этом вопрос квалификации той или иной деятельности гражданина в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
Подтверждение: Определение Конституционного суда РФ № 1770-О от 16 июля 2015 г. , п. 20 письма ФНС России № СА-4-7/22683 от 24 декабря 2015 г.

Дополнительная информация по вопросу содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40321

Вывод :

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .

Актуально на дату: 10.10.2016

Узнать подробнее про: