Продажа объектов недвижимости

Вопрос:

1.Строим своими силами д/сад с последующей его продажей ч/з 41 счет (данный объект не будет учитываться на балансе нашей организации), в связи с изменениями в 2015году возникает ли у нас обязанность по начислению налога на имущество по данному объекту строительства (на данный момент весь учет затрат собирается на сч. 08.03).
2. По Госконтракту (выигранному по тендеру) строим одноподъездный жилой дом (тоже своими силами) для расселения из "ветхого фонда", все расходы "собираем" на сч. 08.03, объект учитываться на балансе предприятия не будет, возникает ли у нас обязанность по начислению налога на имущество по данному объекту строительства?
Как ведется отражение в бух. и налоговом учете для налога на имущество, кадастровая стоимость "незавершенки"?
Все указанные выше объекты будут реализовываться муниципалитету N... области.

Ответ:

Относительно признания строящегося детского сада объектом налогообложения по налогу на имущество

Имущество, предназначенное для дальнейшей реализации, в состав основных средств не принимается. Соответственно такие объекты не будут признаны объектами налогообложения по налогу на имущество

Объектом налогообложения в общем случае признается движимое и недвижимое имущество, которое относится по правилам бухучета косновным средствам (п.1, 2 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Включать в состав основных средств нужно имущество, которое одновременно соответствует следующим требованиям:
– предназначено для использования в течение длительного времени, то есть срок его полезного использования должен быть более 12 месяцев (или обычного операционного цикла, срок которого превышает 12 месяцев);
– предназначено для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ;
– не предназначено для перепродажи;
– способно приносить организации доход (экономические выгоды) в будущем.
Подтверждение: п. 4 ПБУ 6/01.

В частности, к основным средствам могут быть отнесены:
– здания, сооружения;
– рабочие и силовые машины;
– оборудование;
– измерительные и регулирующие приборы (устройства);
– вычислительная техника (например, компьютеры);
– транспортные средства;
– инструменты;
– производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности;
– земельные участки;
– объекты природопользования;
– капитальные вложения в земельные участки (затраты на коренное улучшение земель) и в арендованные основные средства.

Перечень основных средств приведен в Общероссийском классификаторе основных фондов (ОК 013-94).

При этом основные средства стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации для целей бухучета, но не более 40 тыс. рублей за единицу, организация вправе учитывать в составе:
– основных средств;
– либо материально-производственных запасов.

Подтверждение: п. 5 ПБУ 6/01.

Оптимальный вариант

Если организация применяет ОСНО, то в бухучете целесообразно установить лимит отнесения имущества к основным средствам в размере 40 тыс. руб. Это позволит сблизить данные бухгалтерского и налогового учета, так как в состав основных средств при расчете налога на прибыльвключается имущество первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. ( п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Законодательно установленная максимальная сумма лимита по отнесению имущества к основным средствам может изменяться. В этом случае измененный лимит можно применять только в отношении объектов, принимаемых организацией к бухучету после его изменения ( письмо Минфина России № 07-02-06/3 от 10 января 2012 г.).

Не относятся к основным средствам:
– машины, оборудование и иные аналогичные предметы, числящиеся как готовые изделия на складах организаций-изготовителей или как товары на складах организаций, осуществляющих торговую деятельность;
– объекты, сданные в монтаж или подлежащие монтажу (находящиеся в пути);
– капитальные и финансовые вложения.
Подтверждение: п. 3 ПБУ 6/01.

Вывод: объекты строительства, предназначенные для дальнейшей реализации, в состав основных средств не принимаются. Соответственно такие объекты не будут признаны объектами налогообложения по налогу на имущество.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:

https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40302

https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-2949

Относительно признания строящегося дома объектом налогообложения по налогу на имущество

Объект строительства (многоквартирный дом), не введенный в эксплуатацию и не принадлежащий организации на праве собственности налогом на имущество не облагается.

В общем случае объектом налогообложения в общем случае признается движимое и недвижимое имущество, которое относится по правилам бухучета косновным средствам (п.1, 2 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

При этом налоговая база по объектам, поименованным впп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т. е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость, но только при выполнении следующих условий:

– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);

– региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Если хотя бы одно из вышеуказанных условий не выполняется, базу по налогу на имущество по жилым объектам не нужно определять вовсе.

Подтверждение: п. 3 ст. 12,п. 2 ст. 372, п.2,7,10, пп. 2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г.,№ 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекцийписьмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г.),№ 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г.,№ 03-05-05-01/4765 от 6 февраля 2014 г., № 03-05-04-01/51779 от 29 ноября 2013 г.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "налог на имущество кадастровая стоимость" или по ссылке:

https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-18813

В Налоговом кодексе понятия "жилые дома" и "жилые помещения" не определены. Поэтому в силу ст. 11 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения можно применять определения, закрепленные в Жилищном кодексе РФ.

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Виды жилых помещений названы в ст. 16 Жилищного кодекса РФ, согласно ч. 1 которой к жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Вывод: при выполнении определенных условий с 1 января 2015 г. налогом облагается кадастровая стоимость жилых домов (в том числе их частей), квартир (в том числе их частей) и комнат, которые принадлежат организациям на праве собственности и не приняты на учет в качестве объектов основных средств. Объекты незавершенного строительства (включая стоящиеся жилые дома) не облагаются налогом на имущество.

При этом кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства, (если сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости) ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете отражать не нужно. Нормативные документы, регулирующие бухгалтерский учет и Налоговый кодекс РФ такого требования не содержат.

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .

Вопрос:

Налог на кадастровую стоимость, на основании оценки объекта недвижимости - надо платить и что, это не является налогом на имущество?

Ответ:

Объекты незавершенного строительства (включая строящиеся жилые дома) не облагаются налогом на имущество.

Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость по следующим объектам недвижимости:

– административно-деловым центрам, торговым центрам (комплексам) и помещениям ( пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– нежилым помещениям, предназначенным или фактически используемым для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания ( пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

При этом налоговая база по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:

объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);

– региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Если хотя бы одно из вышеуказанных условий не выполняется , базу по налогу на имущество по рассматриваемым объектам нужно определять по общим правилам (по нежилым объектам – исходя из среднегодовой стоимости, по жилым объектам – не определять вовсе).

В соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в государственном кадастре объектов недвижимости.

Таким образом, подлежат налогообложению налогом на имущество по кадастровой стоимости учтенные в государственном кадастре объектов недвижимого имущества жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, с учетом положений закона субъекта РФ. В случае если законом субъекта РФ не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении таких объектов, то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции, не облагаются налогом на имущество.
Подтверждение: письмо ФНС России № БС-4-11/7028 от 23 апреля 2015 г.

Субъекты РФ, в которых введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице.

В частности, в Нижегородской области в настоящее время действует Закон "О налоге на имущество организаций" № 109-З от 27 ноября 2003 г (ред. от 27.11.2013), которым норма о вводе налога исходя из кадастровой стоимости еще не введена, в том числе в отношении жилых домов и жилых помещений.

Следовательно, даже если у организации в 2015 году на балансе в качестве товаров или готовой продукции будут числиться жилые дома и жилые помещения, находящиеся в Нижегородской области, то они не будут облагаться налогом на имущество организаций в 2015 году.

Вывод: организации (в том числе застройщики), которые имеют на балансе жилые дома и жилые помещения, отраженные в составе товаров для продажи или готовой продукции, обязаны уплачивать налог на имущество с их кадастровой стоимости, если региональными властями принят соответствующий закон. Застройщики будут платить налог на имущество, если готовые квартиры (прошедшие кадастровую оценку) остаются в собственности застройщика после завершения строительства, и поэтому числятся на балансе в качестве готовой продукции (товаров). Вместе с тем в Нижегородской области такой закон не принят.

При этом если на балансе организации числятся не готовые жилые дома и помещения, а объекты незавершенного строительства, то в отношении такого имущества организация не признается плательщиком налога на имущество. Объекты незавершенного строительства (включая строящиеся жилые дома) не облагаются налогом на имущество.

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .

Актуально на дату: 17.06.2015


Узнать подробнее про:

Чтобы прочитать статью
полностью, пожалуйста,
зарегистрируйтесь
Спасибо за Вашу заявку!