Квартира для работника

Вопрос:

Предприятие приобрело квартиру для работника. В будущем планируется передать квартиру в собственность работника. Предполагается, что работник должен возместить стоимость квартиры. Если мы будем оформлять договор аренды с последующим выкупом, то арендная плата будет облагаться НДС и работнику придется заплатить больше на сумму НДС. А если мы сразу продадим квартиру с отсрочкой платежа на несколько лет, то в этом случае возникают вопросы:
1. когда будет переходить право собственности?
2. кто будет платить налог на имущество?
3. как быть с коммунальными платежами?

Ответ:

Ответ подготовлен исходя из допущения, что организацию интересует вопрос о том, кто является плательщиком налога на имущество, и кто уплачивает коммунальные платежи после продажи квартиры работнику.

Относительно перехода права собственности

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Подтверждение : ст. 131 Гражданского кодекса РФ.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Подтверждение :ст. 223 Гражданского кодекса РФ

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. ).

Вывод: переход права собственность на квартиру к работнику состоится после государственной регистрации права собственности. Недвижимость в данном случае будет находится в залоге у продавца, но в собственности у покупателя.

Ипотека может образоваться на основании договора с целью обеспечить исполнение обязательств собственника перед его кредитором, а также в силу закона при наступлении определенных обстоятельств, например в случае оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи не полностью, а в рассрочку без указания в самом договоре на то, что право залога не возникает (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

Когда залог образуется на основании закона (при наступлении указанных в нем обстоятельств, если предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге), то не требуется заключения соответствующего договора. Если в договоре купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), последний должен произвести оплату в срок, установленный договором (ст. 488 Гражданского кодекса РФ). С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (если иное не предусмотрено договором купли-продажи), т.е. возникает залог в силу закона .

Вывод: когда из договора купли-продажи не следует иная договоренность сторон об отсутствии залога, то он возникает автоматически и без заключения договора залога (Постановление Президиума ВАС РФ № 7022/11 от 18 октября 2011 г.).

Налог на имущество (после перехода права собственности к физлицу)

До перехода права собственности на квартиру работнику плательщиком налога на имущество организаций является организация ( при выполнении всех условий).

Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "текст запроса":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40302
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36790

После перехода права собственности работник станет плательщиком налога на имущество физических лиц. Рассрочка оплаты на налог не влияет.

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401Налогового кодекса РФ.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В целях настоящей главы жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.

Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

Подтверждение: ст. 400,401 Налогового кодекса РФ.

Коммунальные платежи

До перехода права собственности на квартиру, комуслуги оплачивает и учитывает организация, после перехода, работник.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Подтверждение: ст. 153 Жилищного кодекса РФ

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .

Вопрос:

Если мы оформим ипотеку, то как будем учитывать поступления от покупателя (в БУ и НУ проводки)? Нам не надо выписывать никакой счет-фактуры?

Ответ:

Бухучет

Порядок следующий.

Если квартира передается покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, уже на момент подписания первичного документа, подтверждающего реализацию, стоимость квартиры, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Использовать для этих целей можно счет 45 "Товары отгруженные", к которому целесообразно открыть субсчет "Переданные объекты недвижимости".

Проводка будет следующая:

ДЕБЕТ 45 субсчет "Переданные объекты недвижимости" КРЕДИТ 01 (03, 41)
– списана стоимость выбывающего основного средства (или товара), право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Подтверждение: письмо Минфина России № 07-02-10/20 от 22 марта 2011 г.

Выручку от реализации квартиры следует отражать с использованием кредита счета 91.1 "Прочие доходы" в корреспонденции с дебетом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" ( счета 76 , 73). Выручку от реализации нужно отразить, когда право собственности на проданное имущество перейдет к покупателю (по объектам недвижимости – право собственности зарегистрировано) ( п. 31 ПБУ 6/01 , п. 12 , 16 ПБУ 9/99).

Проводка будет такая:

ДЕБЕТ 62 (73, 76) КРЕДИТ 91.1
– отражена сумма выручки, полученной при реализации квартиры.

Подтверждение: Инструкция к Плану счетов .

Одновременно стоимость квартиры списывается на счет 91.2 "Прочие расходы". Эта операция отражается проводкой:

ДЕБЕТ 91.2 КРЕДИТ 01 субсчет "Выбытие основных средств" (41, 45 субсчет "Переданные объекты недвижимости")
– отражена стоимость реализованной квартиры (право собственности на которую подлежит государственной регистрации) в составе расходов.

Подтверждение: Инструкция к Плану счетов .

Стоимость квартиры, находящейся у организации в залоге, отражается на счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" до момента ее окончательной оплаты покупателем (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, Инструкция по применению Плана счетов).

Так, на дату государственной регистрации перехода права собственности договорная стоимость объекта недвижимости включается в состав полученных обеспечений и отражается на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" (Инструкция по применению Плана счетов). Это обусловлено тем, что до окончания расчетов по договору купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у продавца. На дату окончания расчетов сумма обеспечения списывается с забалансового учета.

Проводки при этом будут следующие:

ДЕБЕТ 008
– отражен залог;

На дату оплаты, по графику платежей:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 (73)
– отражена оплата от покупателя.

На дату полной оплаты:

КРЕДИТ 008
– отражено прекращение залога.

Подтверждение: Инструкция к Плану счетов .

Налог на прибыль

Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация применяет ОСНО, метод начисления.

При реализации квартиры организация признает выручку от реализации (п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ).

Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ).

Указанный доход уменьшается на стоимость приобретения квартиры (пп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Если продавец применяет для целей налогообложения прибыли метод начисления, то на дату погашения покупателем стоимости квартиры по графику платежей у продавца никаких налоговых последствий не возникает.

Вывод: в налоговом учете момент признания выручки от реализации недвижимого имущества не зависит от даты регистрации прав на него, а также от оплаты этого недвижимого имущества.

В отношении НДС

НДС начислять не нужно. Счет-фактуру выставлять не нужно.

Операция по реализации жилых помещений не облагается НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Налоговое законодательство не содержит требования к организациям о необходимости уведомлять налоговую инспекцию о начале применения льготы по НДС. Никакого заявления, уведомления об этом подавать не надо. Достаточно, чтобы деятельность организации отвечала условиям, перечисленным в соответствующем пункте ст. 149 Налогового кодекса РФ, дающем право на освобождение. О том, что организация начала применять льготу, налоговая инспекция узнает из предоставленной декларации по НДС.

Организация вправе отказаться от льготы по операциям, перечень которых приведен в п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Отказаться от льготы можно не меньше чем на год. Для этого до 1-го числа квартала, начиная с которого не будет применяться льгота, в налоговую инспекцию нужно подать соответствующее заявление (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Если организация, помимо операций, подлежащих налогообложению, проводит операции, с которых не начисляет НДС, необходимо вести раздельный учет.

В этом случае раздельному учету подлежат:
– доходы, полученные от таких операций;
– понесенные расходы;
– суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них.

Исключение – случай, когда по итогам квартала доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), не облагаемых НДС , не превышает 5 процентов от общей величины расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав). Тогда суммы входного НДС между операциями можно не распределять, а принять к вычету в полном объеме.

Подтверждение: п. 4 ст. 149, абз.7,9 п. 4 ст. 170,п. 10 ст. 165, п.1, 6 ст. 166 Налогового кодекса РФ.

Не нужно составлять и выставлять счета-фактуры при совершении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС в соответствии сост. 149 Налогового кодекса РФ ( п. 3 ст. 169 Налогового кодекса РФ ).

Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе, которые Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21348

Относительно рыночной цены

Дополнительно необходимо учесть, что могут возникнуть риски.

Налоговые риски могут возникнуть, если сделка по продаже квартиры будет осуществлена не по рыночной цене, при этом организация и ее работник будут признаны взаимозависимыми лицами.

В общем случае организация и ее работники не признаются взаимозависимыми лицами, за исключением случаев, которые могут подпадать под действие п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ , например, когда работник является учредителем организации, а также признания взаимозависимости по собственной инициативе или через суд.
Подтверждение: письма Минфина России№ 03-01-18/1989 от 23 января 2015 г.,№ 03-01-18/9-187 от 5 декабря 2012 г., № 03-01-18/7-131 от 28 сентября 2012 г.

То есть стороны сделки (организации и граждане) вправе самостоятельно признать себя взаимозависимыми по основаниям, не перечисленным в п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ( п. 6 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ).
Также стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми по решению суда ( п. 7 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ). При этом обратиться в суд с иском о признании лиц взаимозависимыми вправе как стороны сделки, так и налоговая инспекция (письма Минфина России № 03-01-18/40957 от 13 июля 2016 г., № 03-01-18/6-106 от 17 августа 2012 г. ).

Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе, которые Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-12006

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). При этом исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).

Цены в сделках между взаимозависимыми лицами, которые не признаются контролируемыми, могут быть проверены в ходе выездных (камеральных) проверок при условии выявления необоснованной налоговой выгоды (ст.88, 89 Налогового кодекса РФ). Например, если суд на основании представленных налоговой инспекцией доказательств придет к выводу, что организация учла операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или операции не были обусловлены разумными экономическими причинами. При этом в Налоговом кодексе РФ не предусмотрен закрытый перечень способов оценки размера необоснованной налоговой выгоды в целях доначисления налогов и сборов и в то же время не содержится запрета на использование для этих целей методов определения рыночной цены, предусмотренных в отношении контролируемых сделок в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ.

Подтверждение: п. 14 Обзора правовых позиций, который направлен налоговым инспекциям для использования в работе письмом ФНС России № СА-4-7/12211 от 7 июля 2016 г., письма Минфина России № 03-01-11/10321 от 25 февраля 2016 г., № 03-02-07/1-316 от 26 декабря 2012 г., № 03-01-18/8-145 от 18 октября 2012 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/18615 от 2 ноября 2012 г. ), ФНС России № ЕД-2-13/710 от 16 июня 2015 г., № ЕД-4-2/18674 от 16 сентября 2014 г. , п. 3,6,7, 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 53 от 12 октября 2006 г.

При приобретении гражданином у организации имущества на льготных условиях у гражданина возникает материальная выгода, если организация и гражданин являются взаимозависимыми лицами (пп. 2 п. 1 ст. 212 Налогового кодекса РФ).

Например, при определенных обстоятельствах материальная выгода может возникнуть у работников, которым организация-работодатель продает квартиры по стоимости нижерыночной ( письмо Минфина России № 03-04-06/6-293 от 27 сентября 2012 г.).

Определить материальную выгоду нужно по формуле:

Цена, по которой идентичные (однородные) товары (работы, услуги) реализуются третьим лицам, не являющимся взаимозависимыми

–

Цена товаров (работ, услуг), по которой они были проданы гражданину (получателю дохода в виде материальной выгоды)

Материальная выгода покупателя (гражданина) от приобретения товаров (работ, услуг)

Подтверждение: п. 3 ст. 212 Налогового кодекса РФ.

При этом датой получения материальной выгоды является день перехода права собственности к покупателю (гражданину) на товары (работы, услуги) ( пп. 3 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ).

Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе, которые Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36339

Вопрос:

А как быть с коммунальными платежами? Мы должны выставлять счета-фактуры с НДС или покупатель сам будет их платить? Хотелось бы, чтобы он сам платил, как это сделать?

Ответ:

Покупатель оплачивает все коммунальные платежи начиная с момента перехода права собственности.

Расходы на содержание квартиры несет ее собственник. До перехода права собственности на квартиру, комуслуги оплачивает и учитывает организация, после перехода, работник.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Вывод: чем раньше будет оформлен переход права собственности на квартиру, тем раньше он обязан будет уплачивать коммунальные платежи.

Актуально на дату: 05.09.2016

Узнать подробнее про: