Вопрос:
Организация на ОСН сдает в аренду квартиру своим работникам. Нужно ли платить НДС и налог на прибыль? И как правильно составить договор: аренды или найма?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация применяет метод начисления для целей расчёта налога на прибыль.
Относительно НДС
С арендной платы начислять НДС не нужно.
Оказание услуг по предоставлению имущества в аренду (временное пользование) своим работникам облагается НДС (за некоторыми исключениями).
Объектом налогообложения НДС являются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), в том числе на безвозмездной основе ( пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Предоставление в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагается НДС ( пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ). К жилым помещениям относятся жилой дом (часть дома), квартира (часть квартиры), комната ( ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
В то же время освобождение от налогообложения НДС не распространяется на сдачу в аренду жилых помещений (комнат) в общежитиях (письма Минфина России№ 03-07-07/88 от 22 августа 2012 г., № 03-07-11/283 от 2 июля 2010 г.).
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-20271
Вывод : при сдаче квартиры работникам НДС на арендную плату начислять не нужно.
Относительно налога на прибыль
Доходы от сдачи квартиры работнику следует включить в налоговую базу.
Арендные платежи следует учитывать в составе:
– доходов от реализации, если операции по сдаче имущества в аренду проходят на постоянной (систематической) основе;
– внереализационных доходов, если операции по сдаче имущества в аренду проходят не на постоянной (систематической) основе, а единожды (однократно).
Налоговое законодательство не содержит норм, согласно которым при сдаче в аренду (в наём) имуществ (в т.ч. жилого) именно работникам организации не возникал бы облагаемый налогом на прибыль доход.
В Налоговом кодексе РФ сказано, что доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации ( п. 4 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ). При этом каких-либо условий для отнесения арендной платы к выручке от реализации не установлено.
Вместе с тем в пп. 1 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что для организаций, которые предоставляют свое имущество на систематической основе в аренду, расходы, связанные с этой деятельностью, признаются расходами, связанными с производством и реализацией. Подобный критерий можно распространить и на доходы, связанные со сдачей имущества в аренду.
При этом понятие систематичности можно использовать в значении, применяемом в п. 3 ст. 120 Налогового кодекса РФ (два раза и более в течение календарного года) ( письмо УМНС России по Московской области № 04-23/03451 от 25 марта 2004 г.).
Вывод: если операции по сдаче имущества в аренду проходят на постоянной (систематической) основе, доходы от таких операций нужно учитывать в составе доходов от реализации (ст. 249 Налогового кодекса РФ). В противном случае – в составе внереализационных доходов ( п. 4 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ).
При методе начисления признавать доход от арендных услуг нужно в зависимости от того, в каком порядке проходят операции по сдаче имущества в аренду – на постоянной (систематической) основе или нет.
Если операции по сдаче имущества в аренду проходят на постоянной (систематической) основе, то доход от реализации арендных услуг нужно признавать:
– в момент выставления (составления) акта об оказании услуг ( если он составляется) или в соответствии с иным документом, согласованным сторонами (например, графиком оказания услуг, определенным в договоре);
– при отсутствии условия о поэтапном оказании услуг – в отчетных периодах оказания услуг с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
Подтверждение: п. 1,3 ст. 271, п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ.
Если операции по сдаче имущества в аренду проходят не на постоянной (систематической) основе, а единожды (однократно), то внереализационный доход нужно признавать на одну из следующих дат:
– в момент расчетов в соответствии с условиями договора аренды;
– в момент предъявления арендатору документов, служащих основанием для произведения расчетов;
– в последний день отчетного (налогового) периода.
Подтверждение: пп. 3 п. 4 ст. 271 Налогового кодекса РФ.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-449
Специального порядка учета доходов по договору найма нет. Если организацию интересует вопрос о том, в составе каких доходов (от реализации либо внереализационных) учесть платежи по договору найма, то организация может обратиться в Минфин России или ФНС России за разъяснениями налогового законодательства. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса. В письме целесообразно привести аргументы, подтверждающие наиболее выгодную для организации позицию.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса интернет-бухгалтерии "Моё дело" – "Электронная отчетность"/"Написать письмо в гос. орган" .
Официальный ответ контролирующих ведомств освобождает организацию от налоговой ответственности и пеней за просрочку уплаты налогов (сборов), если нарушение законодательства было допущено из-за того, что организация следовала данным в этом документе разъяснениям ( пп. 3 п. 1 ст. 111 , п. 8 ст. 75 Налогового кодекса РФ).
Относительно формы договора
Договор найма жилого помещения.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Подтверждение: п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, например, работник организации (п. 1 ст. 677 Гражданского кодекса РФ).
Вывод : в рассматриваемой ситуации нанимателем является гражданин – работник организации, следовательно, верным будет оформить договор найма жилого помещения, а не аренды.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .